（2017）晋0321民初1135号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-26
案件名称
平定县西关新区管理服务中心与穆生长物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平定县人民法院
所属地区
平定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平定县西关新区管理服务中心,穆生长
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十条，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0321民初1135号原告：平定县西关新区管理服务中心。法定代表人：张庆令，系该公司总经理。委托代理人：葛艳芳，女，1985年6月25日生，汉族，现住平定县。系公司员工。委托代理人：吴召桦，女，1986年2月17日生，汉族，现住平定县。系公司员工。被告：穆生长，男，1951年1月19日生，汉族，现住平定县。原告平定县西关新区管理服务中心诉被告穆生长物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县西关新区管理服务中心的委托代理人葛艳芳、吴召桦与被告穆生长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告一次性缴付物业费1660元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年11月10日接到冠山镇人民政府下发的对新安五期小区全权管理的函件，同年12月6日接到山西金地房地产开发有限公司委托我中心负责新安五期无业管理工作的委托书，新安五期与我中心形成事实合同。2013年上半年新安五期业主委员会成立，2013年7月1日与新安五期小区业主委员会签订物业服务合同。在本物业公司进驻前，新安五期小区由于长时间无物业管理，造成小区内环境脏、乱、差，自本物业公司进驻小区后投入了大量财力，安装了红外线监控设备；安装了LED照明设备；重新油漆了车棚，小区大门；更换了健身器材四个；对小区围墙部分楼顶和塌陷路段进行了及时的维修。小区由于长期无物业管理，对污水管道和化粪池造成的堵塞，本物业当即组织人力，物力对其进行疏通、清理，清掏大粪32大车，更换了落水管17根，更换了水井盖13个，公司严格按照物业服务合同条款，履行了本物业的职责。在新安五期全体业主的大力支持下，工作进展顺利，并得到了广大业主认可。缴费费用通过公告告知时间，入户催交，电话催交，下发催交通知单，上门征求意见，被告至今没有缴纳所欠物业费，故诉至法院。被告穆生长辩称，对原告的诉状上所讲的所欠物业费的时间不认可，原告正式进驻工作是2013年2月24日，物业公司签订的服务合同期限应该是三年，即2013年至2016年，2016年之后原告不应该向我收取物业费，而且对所欠费用金额也是不认可的，我认为应该按户型收费，故我应缴纳的物业费是480元，而不是1660元。原告在诉状中讲到新安五期是脏、乱、差，不是事实，我认为当时的环境还是很不错的，物业公司进驻之前也没有出现地下室被盗这种情况，但是物业公司进驻以后经常有地下室被盗的情况，我认为原告应实事求是，物业公司进驻之后确实是费了很多心思，但是从物业公司的行为上我是不能原谅的，原告所说的油漆了车棚、小区大门，这不是事实，原告所讲的对小区的围墙进行了维修，原告应提供照片证明，我认为原告所讲的清掏大粪32大车也不是事实，就算清掏也不是在2号楼，还有当时我的空调放在地下室也被水淹了，给我造成了损失，我认为原告应该给我适当的赔偿。2015年5月初之后一直要求物业公司把粪池掏了，但是物业公司迟迟未掏，8单元的业主无奈之下自己掏钱找人把粪池掏了的，还有楼顶漏水物业公司不给维修，业主自己维修的，综上所述，原告提供物业服务的起始时间是2013年2月24日，2015年原告对于2号楼8单元长达两个月拒绝服务，不管掏粪池，可以认为原告自动终止了合同，所以我不应当交相应的物业费，2014年4月份淹了我的空调，原告应进行相应的赔偿，我应缴纳物业费为2013年2月24日至2015年6月30日的物业费113元，计算方式为按320元/年-47元（2013年1、2月份53天的物业费）-160元（2015年后半年的物业费），并要求原告赔偿我淹了空调的损失1650元。原告为证明其主张，向本院提供的证据有：1、2012年11月10日冠山镇下发的函件一份，证实原告的进驻时间为2012年11月10日，新安五期与原告已形成事实合同；2、山西金地房地产开发建设集团有限公司的委托书一份；3、物业管理委托合同书两份（2013年7月7日、2016年7月7日）；4、2014年6月30日平定县发展和改革局下发的关于西城枫景、嘉园小区、新安五期、西城花园小区物业管理服务收费的批复文件一份。以上证据证实：新安五期业主委员会与平定县西关新区管理服务中心签订有物业服务合同，原告的诉讼请求是合理的；5、2017年6月4日向被告穆生长催缴物业费的物业费催缴通知单一支，证实从2013年1月1日至2016年12月31日被告穆生长欠原告物业费1660元。被告穆生长所欠物业费的计算办法为：穆生长房屋面积为132.48平米。2013年：132.48平米×0.3元/㎡×12个月+24.28平米×0.2元/㎡×12个月=535元。2014年：132.48平米×0.3元/㎡×12个月+24.28平米×0.2元/㎡×12个月=535元。2015年：132.48平米×0.3元/㎡×12个月+24.28平米×0.2元/㎡×12个月=535元。2016年：132.48平米×0.3元/㎡×12个月+地下室24.28平米×0.2元/㎡×12个月=535元。被告总计欠费2140元，被告在2013年6月8日交过200元，2014年5月30日交过280元，总计交过480元，所欠2140元扣除已交的480元，现欠物业费1660元。6、新安五期监控安装的发票一支及业主服务反馈表一份及疏通下水管道清掏粪池的发票一支，以上证据可以证实原告为新安五期服务且符合服务标准。被告的质证意见：1、对2012年11月10日冠山镇下发的函件有异议，我认为物业公司进驻的时间是应该是证实开始服务的时间应为2013年2月24日，不能以2012年11月10日作为工作开始时间；2、对山西金地房地产开发建设集团有限公司的委托书没有异议；3、对2013年7月7日签订的物业管理委托合同书没有异议，但是对2016年7月7日签订的物业管理委托合同书有异议，因为业主委员会没有与物业公司签订此合同；4、对2014年6月30日平定县发展和改革局下发的关于西城枫景、嘉园小区、新安五期、西城花园小区物业管理服务收费的批复文件没有异议；5、对2017年6月4日向被告穆生长催缴物业费的物业费催缴通知单我收到了，但是物业公司并没有把物业费催缴单亲手交给我，是在我的门上张贴的；6、对原告所提供新安五期监控安装的发票没有异议，确实是安装了，对业主服务反馈表有异议，因为原告没有征求过被告的意见；对疏通下水管道清掏粪池的发票没有异议，原告肯定疏通过，但是原告疏通管道不及时，造成被告空调被淹的损失，应当予以赔偿。被告提供的证据：1、2013年3月1日原告张贴的服务范围和收费标准，证实原告的进驻时间是2013年2月24日；2、2013年6月8日缴费200元的收据一支、2014年5月30日缴费160元和120元收据两支，证实原告当时答应被告每年的物业费是320元。原告对被告提供的证据发表质证意见：1、对2013年3月1日张贴的服务范围和收费标准有异议，因为这个证据只能证明是原告张贴过的一个服务范围和标准不能证明原告的进驻时间；2、对被告提供的缴费收据只能证明2013年6月8日被告缴纳过200元物业费、2014年5月30日缴纳过280元的物业费，而不能证明被告每年的物业费是320元，发改委向原告下发的文件已明确表明，物业费是按照每平米收取的，合同也明确表明物业费是按照平米收取的。大户型和小户型的收费标准不一样，小户型的公摊小，大户型的公摊大，所以收费不一样。被告所说的2016年原告没有与业主委员会签订过物业服务合同不是事实，原告有签订的合同可以证明。结合原、被告陈述及其所提供的证据，本院查明的事实是：原告平定县西关新区管理服务中心属西关村委会下属企业。2012年11月10日，平定县冠山镇人民政府给西关街村委会发函，因新安五期住宅小区近三年来长期无人管理，脏、乱、差现象严重，且治安安全隐患大。鉴于新安五期处于西关村辖区范围，现委托西关村对新安五期住宅小区的环境、治安等方面进行全权管理。2012年12月6日，山西金地房地产开发建设集团有限公司同意委托西关村委会在五期业主委员会成立前由其负责该小区的物业管理工作。原告接受委托后即开始进行相关的物业管理服务。2013年上半年新安五期业主委员会成立，2013年7月7日，原告平定县西关新区管理服务中心与被告平定县新安五期小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定平定县新安五期小区业主委员会委托原告进行物业管理服务，期限为3年，自2013年7月1日至2016年6月30日止；2016年7月7日，原告平定县西关新区管理服务中心与被告平定县新安五期小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定平定县新安五期小区业主委员会委托原告进行物业管理服务，期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止，服务标准均为按建筑面积每月每平米0.3元，地下室0.2元，非住宅房屋每月每平米0.5元。另查明，被告房屋面积132.48平米，每年物业费477元（132.48平米×0.3元×12月），地下室24.28平米，每年物业费58元（24.28平米×0.2元×12月），以上被告每年物业费为535元。被告2013年1月1日至2016年12月31日拖欠原告物业费共计2140元。被告于2013年6月8日缴纳物业费200元，2014年5月30日缴纳物业费280元，总计缴纳物业费480元，所欠2140元扣除已缴纳的480元，现仍欠原告物业费1660元。原告向被告下发物业费催缴通知单，要求被告支付所欠物业费，但被告迟迟未缴纳，故此形成诉讼。本院认为，原告与被告所在的新安五期小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力。根据该合同及物业管理条例的相关规定，被告应按约定按时交纳物业费用，但经原告催交，被告仍未缴纳物业费，其行为显属不当，理应承担民事责任。原告要求被告支付所欠物业费的主张依法应予支持。就被告抗辩所称原告正式进驻工作是2013年2月24日；物业费应按照户型收取而不应按照建筑面积收取；被告每年的物业费为320元而非535元；2016年起原告未与新安五期业主委员会签订过《物业管理委托合同》，故2016年起不应缴纳物业费；2014年4月份被告空调被淹，原告应赔偿被告1650元等，本院认为：被告提供的2013年3月1日原告张贴的服务范围和收费标准，并不能证实原告的进驻及提供物业服务的时间是2013年2月24日，而原告2012年12月6日接受山西金地房地产开发建设集团有限公司委托后即开始负责该小区的物业管理工作；被告主张的物业费应按照户型收取而不应按照建筑面积收取不符合《物业管理委托合同》的约定以及《物业管理条例》及平定县发展和改革局下发的关于西城枫景、嘉园小区、新安五期、西城花园小区物业管理服务收费的批复文件的相关规定；被告所提供的2013年6月8日缴费200元的收据一支、2014年5月30日缴费160元和120元收据两支，并不能证实其每年的物业费为320元而非535元，且原告对此也并不认可；被告不能提供证据证明2016年起原告未与新安五期业主委员会签订过《物业管理委托合同》，故其主张的2016年起不应缴纳物业费于法无据；双方签订的物业服务合同没有约定原告有为业主保管财物的服务，被告要求赔偿空调损失1650元无法律依据。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告穆生长于本判决生效后十日内支付所欠原告2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1660元。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告穆生长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员 赵志强二〇一七年八月十四日书记员 马丽娜 关注微信公众号“”