（2017）宁0104民初4822号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-25
案件名称
杨卫与马金发、张明明合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨卫,马金发,张明明
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第四百零四条，第四百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初4822号原告：杨卫,男,1993年9月6日出生,回族,宁夏坤州轮胎有限公司员工,住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：陈少华，宁夏黄河志律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪娇，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：马金发,男，1970年7月23日出生,汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人:赵晓娟，宁夏综义律师事务所律师。被告:张明明,男，1996年6月6日出生，汉族，学生，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告杨卫与被告马金发、张明明合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告杨卫及其委托诉讼代理人陈少华、邵雪娇，被告马金发的委托诉讼代理人赵晓娟、被告张明明的委托诉讼代理人张莲增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨卫向本院提出诉讼请求：1.被告马金发偿还原告转让房屋获得的购房款260000元；2.二被告共同赔偿原告的经济损失共计118000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人马如飞签订《借款担保合同》借款190000元，同时签订委托书一份，授予被告马金发转让原告所有的银川市西夏区某室房屋的受托权。受委托人马金发在《借款担保合同》约定的还款期限到期后，未经过委托人即原告的同意，与被告张明明串通，故意将原告所有的房屋低价转让给被告张明明，并且至今未将转让获得的购房款交付原告，二被告恶意串通，低价出售涉案房屋，应当赔偿原告经济损失。原告多次寻找二被告解决未果，故诉至法院。马金发辩称,原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回。第一，被告出售原告涉案房屋的行为，经过原告公证授权，授权范围清晰明确，涉案房屋成交价格为314309.79元，与房管局核定的交易价格差距不大，不存在恶意低价出售涉案房屋的情形。第二，涉案房款已经全部交给案外人马如飞，实际清偿了原告欠马如飞的借款本金及逾期违约金。张明明辩称，房子是通过中介购买的，当时买房子时是30万元，一把付清，加上过户等手续费不到32万元。我只认识中介。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月24日，原告父亲杨万喜与案外人邓轲签订《房地产买卖契约》一份，约定冯轲将其名下位于银川市西夏区某室房屋以378000元价格出售给杨万喜。2012年6月29日，原告为涉案房屋缴纳税款合计30283.85元。合同签订后，原告支付了购房款，涉案房屋过户至原告名下。2016年8月10日，原告调取的《银川市房屋权属档案查阅单》中载明，涉案房屋的完税价值为370671.32元。2016年8月11日,原告与案外人马如飞签订《借款担保合同》一份，约定，原告向马如飞借款19万元，借款期限自2016年8月11日至2016年11月10日，借款利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。原告应于2016年11月10日前偿还全部贷款及利息，并由马如飞在偿付之日出具收款证明。原告以其名下所有的银川市西夏区某室房屋向马如飞设定抵押。同日，原告向被告马金发出具《委托书》一份，委托被告马金发办理银川市西夏区某室（建筑面积98.35平方米，房屋所有权证号：房权证西夏区字第XX**号）房屋”一、代为偿还上述房产在银行的抵押贷款，代为到房管部门办理上述房产注销抵押登记，领取房产证；二、代为办理和注销上述房屋民间及银行借贷抵押登记事宜，领取《他项权利整》和《房屋所有权证》等相关证件并签署相关文件；三、代为办理上述房屋出售过户以及二手房按揭贷款的相关事宜。包括与买方签订《房地产买卖契约》及该契约的公证、代收房款、代办代领房屋所有权证、代为办理房屋产权及土地使用权过户变更、代缴契税、代办和注销二手房买卖预告登记、代为调取房屋及土地档案，代为办理该房屋拆迁安置的相关事宜，代为签订拆迁安置协议，代办代领房屋所有权证以及代为协助买方办理银行二手房按揭贷款、代为办理银行结开户、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议、代为签订银行冻结、解冻通知书等相关事宜”，委托期限：自本委托书签订之日起至上述委托事宜办理完毕之日止。银川市国安公证处作出的（2016）宁银国安证字第8047号公证书、（2016）宁银国安证字第8048号公证书对上述借款担保行为、委托行为进行了公证。2016年11月17日，案外人周创辉出具收条一张，载明：今收到张明明购买银川市西夏区某室购房款40000元。2016年11月18日，被告马金发作为原告的受托人与被告张明明签订《存量房屋买卖合同》一份，约定，原告将其名下位于银川市西夏区某室房屋以260000元出售给被告张明明，税费由被告张明明承担。同日，被告张明明通过其父亲张莲增账户向案外人周创辉账户转款260000元并向银川市西夏区中诚房产中介交纳中介费7500元，向银川市地方税务直属征收管理局缴纳商品房买卖契税5926.08元（计税金额为395071.95元）、水利建设专项收入税276.55元，向银川市房地产测绘中心交纳配图测绘费133.76元、向银川市房地产交易拍卖中心（有限公司）交纳转让手续费393.4元、向银川市不动产事务登记中心交纳不动产登记费80元。2016年11月29日，涉案房屋由原告名下过户至被告张明明名下。庭审中，被告马金发、张明明均称，为了少交税费，签订合同的房屋价款为260000元，但实际房屋价款为300000元，房款300000元已交付。庭审中,被告马金发称已将房款全部交给了马如飞,原告称与马如飞的借款还没有处理。本院认为，原告向被告马金发出具的《委托书》系其真实的意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该委托书合法有效，被告马金发应当按照原告的指示处理委托事务，行使代理权限。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：”受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证据证明该合同之约束受托人和第三人的除外”。本案中，被告马金发接受原告”代为办理房屋出售过户以及二手房按揭贷款的相关事宜”的委托与被告张明明签订《房地产买卖契约》，代收房款，代为办理房屋产权及土地使用权证过户变更，被告马金发的上述行为在原告的授权范围内，且被告张明明明知原告与被告马金发之间的委托关系，因此，涉案的房屋买卖关系直接约束原告与被告张明明，被告马金发作为原告的受托人，处理原告房屋，并未超越代理权限。关于购房款返还问题，原告向被告马金发出具的《委托书》中仅约定”代为偿还上述房产在银行的抵押贷款”，并未对代为偿还民间借款进行约定，而被告马金发擅自指示被告张明明将房款支付给案外人周创辉，超越代理权限。本案中，原告并不认可被告马金发主张的债务抵消。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。其次，关于成交价格，涉案房屋实际成交价格为300000元，双方在房管部门签订的《银川市存量房买卖合同》约定的成交价格并非缔约双方真意，故被告马金发应将被告张明明支付的购房款300000元返还原告。关于赔偿损失问题，《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。原告主张二被告恶意串通，将房屋低价转让，损害原告利益，应当承担赔偿责任。本案中，被告马金发在与被告张明明交易过程中，未及时向委托人汇报拟成交价格并征得委托人同意，自行决定以300000元价格出售，该价格低于原告购买房屋时的市场价格378000元，被告马金发对此未作出合理说明，亦未举证证实其受托出售房屋时的市场价格较原告购房时有明显下降，且出售房屋当日，银川市地方税务直属征收管理局缴纳相关税费时核定的计税金额为395071.95元，故本院认定被告马金发在代理行为中未能充分维护受托人的利益，以至于房屋售价相较市场正常价格偏低，损害了原告合法权利，被告马金发应当对原告的损失予以赔偿。考虑到原告委托出售房屋时未对出售价格予以确认，故本院酌定被告马金发赔偿原告损失50000元。至于被告张明明是否与被告马金发恶意串通，低价出售涉案房屋，因被告张明明系通过银川市西夏区中诚房地产中介服务部购买涉案房屋，并交纳中介费7500元，原告提交的证据不足以证实二被告恶意串通的行为，故本院对原告要求被告张明明承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马金发于本判决生效之日起七日内向原告杨卫返还购房款300000元并赔偿经济损失50000元；二、驳回原告杨卫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，由原告杨卫负担530元，由被告马金发负担6440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 保 清人民陪审员 贾玉清人民陪审员 胡翠霞二〇一七年八月十四日法官 助理 蔡 霞书 记 员 王华宁 关注公众号“”