（2016）桂0102民初4241号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-04
案件名称
杨孝武与广西大裕市场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨孝武,广西大裕市场投资有限公司,广西天诺物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初4241号原告：杨孝武，男，1962年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市，委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。被告：广西大裕市场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区望州南路132号，统一社会信用代码：450100000110095。法定代表人：刘耀泽，该公司执行董事。第三人：广西天诺物业服务有限公司，住所地广西壮o族自治区南宁市兴宁区望州南路132号第五层052号房，统一社会信用代码：91450102099451011U。法定代表人：刘耀泽，该公司执行董事兼经理。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：覃首信，广西欣和律师事务所律师。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：何涓涓，广西欣和律师事务所实习律师。原告杨孝武与被告广西大裕市场投资有限公司（以下简称大裕公司），第三人广西天诺物业服务有限公司（以下简称天诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨孝武及其委托诉讼代理人邓攀、胡钦，被告大裕公司及第三人天诺公司的共同委托诉讼代理人覃首信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨孝武向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（合同编号：15150NMJ9）为无效合同；2、被告返还原告本金126355元；3、被告支付原告利息7075.88元（以126355元为基数，按年利率6%计算，从2015年10月31日起暂计至2016年9月30日，剩余利息从2016年9月1日起计算至判决规定的履行期限最后一日止）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：中国东盟（国际）汽配批发交易中心项目是被告承租武警广西总队土地的投资项目，由被告负责运营管理。2015年11月4日，原告与被告签订《中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》合同编号：15150NMJ9（以下简称《商铺租赁合同》）。同日，原告与第三人签订《长兴海鲜农贸市场委托租赁合同》合同编号：15150NMJ9（以下简称《委托租赁合同》）。《商铺租赁合同》约定由原告承租被告管理的“长兴海鲜农贸市场”负一层J9商铺，租期13年，从2015年11月1日至2028年10月31日止，原告于2015年10月31日支付全额租金126355元给被告。《委托租赁合同》约定原告将租来的J9号商铺委托第三人租赁经营，期限从2015年11月1日至2018年10月31日止，每个月的10日原告就能按时向第三人领取定额收益金，但原告无权参与经营该商铺，也不用承担任何经营风险，由第三人全权经营该商铺。原告认为，被告声称涉案土地属于武警广西总队的，但从2016年3月27日中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》时，就已经明确“自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。”可见涉案土地即将被武警总队收回，并且不允许武警部队继续对外进行有偿服务，被告对涉案土地的已不再享有承租使用权，更不可能转租给原告，原告也未曾见到被告持有关于涉案土地的承租使用权相关手续文件。截止原告起诉之时，涉案土地上的商铺建筑属于未完成施工阶段，根本不能正常经营。综上，被告对涉案土地并没有转租权，涉案土地上的建筑物至今未竣工验收，不能正常经营使用，不符合出租的条件，因此被告签订的合同为无效合同。被告大裕公司辩称，本案是军用土地，应该按照军队房地产开发相关报批手续审理，根据军队房地产开发管理暂行规定第四条，军队房地产开发由总后勤部基建营房部管理，主要职责包括制定军队房地产开发有关法规规章、组织编审军队房地产开发有关开发和规划、负责开发企业和开发项目的申报、监督指导协调开发经营业务。由此可见，军队房地产开发规划施工应由总后勤部基建民房部管理。涉案项目已取得主管部门武警广西总队后勤部的批准建设，且被告严格按照总平规划布置方案进行开发建设，已经符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于租赁标的物已经取得主管部门批准建设，合同应合法有效。原告与被告签订的《商铺租赁合同》同时约定由被告委托第三人对涉案商铺进行经营管理，双方即以委托管理的方式代替实际交付，故无需改变占有方式，且对方已经签收确认交付清单，被告已经履行交付义务。如果法院认定合同无效，第三人天诺公司已经支付了2015年11月至2016年8月份的租金应予扣除，除此之外，还应扣除原告占用租赁物期间产生的费用。第三人天诺公司陈述，第三人不是原告与被告之间租赁关系的当事人，第三人只是接受被告的委托管理商铺，与本案的权利义务没有关系，不应在本案中承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：被告及第三人对原告提交的现场照片有异议，认为海鲜市场已经正常经营，不存在原告主张的商铺正在施工，无法使用的情形；本院认为，原告提交的照片是涉案商铺的照片，对其真实性本院予以确认。原告对被告提交的《场地租赁证明》有异议，认为没有原件；对被告提交的《证明》有异议，认为不能直接证明土地属于武警广西总队后勤部所有；本院认为，被告提交的这两份证据内容是一致的，该证据系武警广西总队后勤部出具，原告也自认涉案土地是被告向武警广西总队承租，故对这两份证据本院予以确认。原告对被告提交的《关于建设汽配城的通知》有异议，认为该通知证明是由武警广西总队后勤部将土地租给广西泽领畅享一卡通商务有限公司（以下简称泽领公司），而不是租给被告；被告称泽领公司是被告的股东，双方一起做这个项目，有时候以泽领公司名义与武警广西总队后勤部联系；本院认为，被告提交的证据未显示与被告有何种关联性，被告对其主张未能提供证据证明，故本院对其主张不予支持，对该证据不予采信。原告对被告提交的《工程项目批准证明》有异议，认为不是直接出局给被告，与本案无关；本院认为，该证据未显示与本案有关联，故对该证据本院不予采信。原告对被告提交的照片有异议，认为没有日期，不排除照片是为了诉讼特意制作；本院认为，该证据系涉案商铺所在的长兴海鲜市场的现场照片，真实性本院予以确认。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告杨孝武（乙方）与被告大裕公司（甲方）签订一份《中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（编号：15150NMJ9），载明：地块位于南宁市兴宁区，该宗土地权属武警广西总队；中国东盟（国际）汽配批发交易中心项目由甲方依法向武警广西总队承租土地，经批准由甲方投资建设中国东盟（国际）汽配批发交易中心并负责运营管理及收益；乙方承租的商铺为甲方所开发的位于中国东盟（国际）汽配批发交易中心所属的“长兴海鲜农贸市场”项目商铺，商铺位于本项目负一层J9号，面积为6.04平方米（含公摊）；甲方于2015年11月1日前，将符合合同约定的商铺交付乙方使用，交付方式为甲方通知乙方办理接受手续之日起；甲方交付给乙方使用的商铺，为已通过工程竣工验收及按合同约定的标准装修之商铺；商铺租赁期为13年，自2015年11月1日至2028年10月31日止；租赁经营模式为：租期13年，前3年乙方返祖给甲方指定公司，由甲方指定公司进行统一商业规划与统一承包经营管理，3年总返祖租金为租赁总价的40%，第4年起由乙方自主经营至租赁期满；该商铺13年的租金总额为126355元，在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清13年的总租金；乙方同意，由甲方委托第三人与乙方签订物业管理协议，对商铺进行统一物业管理；合同还就其他事项进行了约定。2015年10月31日，原告杨孝武（甲方）与第三人天诺公司（乙方）签订一份《长兴海鲜农贸市场委托租赁合同》（编号：15150NMJ9），载明：商铺坐落于南宁市兴宁区盟（国际）汽配批发交易中心所属的长兴海鲜农贸市场裙楼负一层J9号，租赁合同号：15150NMJ9；甲方自愿在本合同约定期限内，将该物业不可撤销的全权委托给乙方统一经营管理，且不参与管理；委托租赁期限为3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止；乙方按下列标准向甲方支付商铺的实收租金（即经营收益金）：2015年11月1日至2016年10月31日止，月经营收益金为1369元；2016年11月1日至2017年10月31日止，月经营收益金为1369元；2017年11月1日至2018年10月31日止，月经营收益金为1474元；租金按月支付，每月10日前支付上月租金；在租赁期间，乙方有权自主决定商铺的经营范围和经营模式，以自己的名义进行一切经营活动，在经营期间乙方向甲方支付商铺租金后，其他收益归乙方所有；合同还就其他事项进行了约定。天诺公司已支付2015年11月至2016年8月份租金12321元（1369元/月×9个月），之后的租金未付。2015年10月31日，原告杨孝武与被告大裕公司及第三人天诺公司签署了一份《交付会签单》，由大裕公司确认杨孝武已付清商铺全款，由杨孝武确认商铺已经交付，由天诺公司确认物业已验收完毕。当日，杨孝武向大裕公司付款126355元，大裕公司出具相应收据。2016年8月20日，杨孝武委托广西天狮灵动律师事务所律师邓攀和胡钦向大裕公司发出一份《律师函》，内容主要是认为杨孝武与大裕公司签订了《中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（编号：15150NMJ9），杨孝武已付126355元，被告收取原告126355元涉嫌非法吸收公众存款，要求被告返还126355元及利息。2016年10月21日，被告及案外人广西天诺物业服务有限公司共同出具一份《第一次业主代表沟通会答复函》，载明：被告大裕公司目前困难及成因：成因一，大裕公司所投资的中国东盟（国际）汽配批发交易中心目前主体建设已完成，进入到主体装修环节，由于前期施工方恶意拖延混凝土浇筑的工期，导致项目主体建设完工时间比预期完成的时间滞后一年，造成项目未能正常运营、收租，资金回笼遇到障碍；成因二，项目前期已投入5个多亿，资金压力大，且工程建设中还需要继续投入资金，不实传言煽动业主聚众的媒体报道给大裕公司造成很大的负面影响，项目的招商工作受到冲击以及项目未能正常经营、收租造成大裕公司资金链遇到困难；租金款事宜，大裕公司目前资金回笼遇到障碍，无法正常支付租金款，为表明公司诚意，大裕公司绝不逃避、不“跑路”，大裕公司根据董事会会议决定，提出两套解决方案：方案一、大裕公司以建筑成本价2900元/㎡的价格与业主置换准现房的写字楼及酒店，目前写字楼及酒店已进入装修阶段；方案二、未能接受方案一的业主，大裕公司于5年后退还合同款。另查明，2013年3月21日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部及其所属营房处分别出具一份《证明》和《场地租赁证明》，内容有：位于南宁市兴宁区约40亩土地和约5154平方米房屋产权属武警广西总队后勤部所有，现依法将上述房地产租赁给大裕公司经营使用。本院向南宁市规划管理局和南宁市城乡建设委员会发函查询中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场项目是否办理了相关的规划和竣工验收手续，该两单位均复函，该项目未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续。该项目至今未竣工。经本院向中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部发函查询得知，涉案商铺未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》。本院认为：关于原告与被告签订的租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，本案涉案租赁物所在的建筑物至今尚未竣工验收，且经本院向南宁市规划管理局和南宁市城乡建设委员会查询得知，涉案租赁物并未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同。至于被告辩称涉案租赁物所在的地块属涉军土地的问题，根据军产房的相关规定可以看出，军产房租赁基本上属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，军产房的相关规定主要是规制部队内部的出租行为，对军队内部房地产管理产生约束力。因此，因军产房发生的房屋租赁合同纠纷案件应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。至于被告辩称涉案租赁物的建设已经取得了其主管部门武警广西总队后勤部的批准故合同属合法有效，但在城市规划区内进行建筑物建设的，亦应当取得人民政府城乡规划主管部门的许可，因此，从本案查明的事实来看，涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证和建设工程竣工验收备案表，本院对被告的该辩称不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告返还其交纳的租金126355元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称第三人支付给原告的收益金应从租金中予以扣除的问题，原告对此不同意，由于第三人与被告系两个独立的法人，第三人与原告签订有委托租赁合同，该合同与原、被告之间签订的租赁合同非同一法律关系，且第三人亦是基于该合同向原告支付收益金的，因此，被告主张扣除已返收益金，没有法律和合同依据，本院对被告的该项辩称不予采纳。另外，被告主张应扣除租赁物被占用期间的损失，本院认为，双方虽签订《交付会签单》，但涉案商铺并未竣工验收，未达到交付使用的条件，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于原告主张赔偿损失的问题，如前所述，本案合同无效的根本原因是被告提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，且没有办理竣工验收备案，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，且该租赁物亦未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》，被告的过错责任较大；而原告在订立合同前，亦未审查涉案租赁物是否已达到交付使用的条件，未尽到谨慎审查义务，亦存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告对于原告的利息损失应承担60%的责任。因原、被告对于本案合同无效的法律后果均有过错，原告基于该合同向被告交付租金的行为系出于双方合意的结果，在此前提下，原告主张被告支付从被告收取租金之时至原告起诉至本院期间的利息，该部分的利息是基于本案租赁合同所产生的损失，不应由被告负担。原告于2016年10月18日向本院起诉请求被告返还其已交付的租金，此时，被告不予退还原告交付的租金形成资金占用的事实，原告主张该期间被告占用租金的利息损失，属合理请求，本院予以支持。庭审中，被告辩称利息应按中国人民银行同期一年期的贷款利率分段计付，原告亦同意以此标准计算利息，故本院予以支持。因此，被告应赔偿原告的利息损失计算方式为：以126355元为基数，从2016年10月18日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的60%分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨孝武与被告广西大裕市场投资有限公司于2015年10月31日签订的《中国东盟（国际）汽配批发交易中心长兴海鲜农贸市场商铺租赁合同》（编号：15150NMJ9）为无效合同；二、被告广西大裕市场投资有限公司向原告杨孝武返还126355元；三、被告广西大裕市场投资有限公司向原告杨孝武赔偿利息损失(计算方式为：以126355元为基数，从2016年10月18日起计至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的60%分段计付)。上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2970元，由被告广西大裕市场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费，逾期仍未预交上诉费又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马良政人民陪审员 卢 静人民陪审员 赵刘芬二〇一七年八月十四日异书 记 员 蒋璐琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。