（2016）闽06民终2434号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-12-18

案件名称

陈幼金、漳州市天成房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈幼金,漳州市天成房地产开发有限公司,东山县西埔镇人民政府

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2016）闽06民终2434号上诉人（原审原告）：陈幼金，女，1947年8月15日出生，汉族，无业，住福建省东山县。委托诉讼代理人：林勇杰，男，住福建省东山县。委托诉讼代理人：傅梅生，福建省诏安县“148”法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：漳州市天成房地产开发有限公司。住所地：福建省东山县西埔镇白石街北市边**号。法定代表人：蒋志忠，总经理。委托诉讼代理人：陈顺，福建达理律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：东山县西埔镇人民政府。住所地：福建省东山县西埔镇龙舞街新城巷**号。法定代表人：陈诗泉，任镇长。委托诉讼代理人：陈平生，福建三和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：沈淑芳，福建三和律师事务所执业律师。上诉人陈幼金、漳州市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人东山县西埔镇人民政府（以下简称西埔镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2015）东民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈幼金的委托诉讼代理人林勇杰、傅梅生、上诉人天��公司的委托诉讼代理人陈顺、被上诉人西埔镇政府的委托诉讼代理人沈淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈幼金上诉请求：撤销一审判决，依法重新作出公平、公正的判决。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。本案于2015年立案，在2016年8月23日才作出判决，违反《中华人民国共和民事诉讼法》第149条的审限规定。二、一审法院认为对安置房的基础装修及其分摊面积不应计算在安置面积内，双方没有约定，依法应不予支持。该理由违背事实，没有依据。1.《安置协议书》已约定１号楼户面积约106.73平方米，但现在实际面积只有87.07平方米，而实际的分摊面积应根据建设部《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》规定执行，无需双方约定。２.安置房是否进行基础装修，国家有相关规定，只是各地政府对装修的范围规定不一。福建省东山县人民政府对安置房的标准规定了室外、室内、门窗的基础装修范围，根本无需约定。这些规定都是拆迁安置中的强制规定，一审法院以无约定为由不予支持错误。三、店面的地点、面积和房型也是安置房的组成内容，交房的时间、违约责任同时在《安置协议书》中约定，该合同已成立生效，天成公司就应当按约定依法履行义务、承担违约责任，向陈幼金支付店面的双倍安置费和违约金。至于店面至今尚未建设，并不是陈幼金造成，《安置协议书》也没约定尚未建设可免安置费，一审法院判决天成公司自2016年８月6日起再支付店面安置费，不仅违背事实而且没有合同、法律依据，纯属为天成公司开脱支付５年店面安置费和违约金的责任。该判决判非所诉。四、一审法院认为陈幼金主张双倍违约利息，因双方安置协议已进行约定，不需要��商品房进行买卖申购预订，且陈幼金没有实际付款，没有合同和法律依据。这是一审法院明显袒护天成公司，歪曲事实的不合法理由。本案《商品房申购预订合同》，是对《安置协议书》第七条约定未尽事宜的补充，而该补充针对的是《安置协议书》没有约定的关于双方违约责任的事项，即天成公司如违约应按已收取款项的10%计算利息。陈幼金违约被取消购房资格，天成公司无息退还已收款项。且该合同已说明与《安置协议书》具有同等效力。该合同符合《中华人民共和国合同法》第107条规定，故陈幼金主张支付违约金有充分合同和法律依据。五、一审法院对陈幼金主张的停业费损失，残疾人安置费增加20%的诉求，不审理是不合法的，有违事实与法律规定。从已被废止的《城市房屋拆迁管理条例》到《福建省城市房屋拆迁管理条例》至《国有土地上房屋征��与补偿》都明确规定拆迁造成的停业应补偿。从《残疾人保障法》到漳州市人民政府对残疾人的优惠政策中都有规定残疾人的优惠。该两项费用，应予审理。天成公司辩称：一、一审法院审限拖延是因双方同意调解。二、陈幼金主张安置房不具有公摊，且需要装修，该说法没有依据。三、店面部分的安置是因规划调整没有办法建设，不是天成公司的责任。四、陈幼金主张双倍违约金没有依据，本案不是商品房买卖关系，陈幼金请求支付10%的违约金不能成立。五、双方合同没有约定停业损失费及残疾补助，陈幼金对此请求依据不足。西埔镇政府辩称：与天成公司的答辩意见一致。天成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈幼金的诉讼请求。事实和理由��一、天成公司已于2014年12月10日通知陈幼金收房，但陈幼金到现场后认为房屋没有装修及面积不足而拒绝办理收房手续，房屋未能办理接交手续其责任在于陈幼金，天成公司不存在故意不交房的事实，一审法院判令天成公司在判决生效十五日内交房与事实不符。天成公司实际上已在2014年12月10日交房，支付住宅部分安置费的时间应计算到2014年12月10日，一审法院认定的支付期限错误。二、一审判决按住宅建筑面积165.59平方米计算住宅部分的安置费错误。根据《安置协议书》约定，天成公司应按约定时间将置换后的房屋交付陈幼金使用，天成公司逾期交付需要安置费用，该安置费应按安置房的面积106.73平方米计算，而不是其被拆除房屋的面积计算。三、天成公司出借给陈幼金的130000元，双方已约定以其利息折抵安置费，故天成公司无需再支付安置费。如陈幼金请求再��付安置费，则应计算借款利息及本金以抵扣应付的安置费，一审法院仅判决抵扣本金，没有抵扣利息，与约定不符。综上，天成公司考虑到陈幼金的特殊情况，出借资金及照顾其一间店面，并在安置房竣工后及时通知陈幼金收房，已充分维护陈幼金的权利。一审法院判决结果与事实及约定不符。陈幼金辩称：一、天成公司称已在2014年12月10日通知陈幼金交房，没有任何依据。天成公司对该说法在一审中就无法提供任何依据，纯属毫无事实的缠讼。二、天成公司称安置费应按安置房的面积计算没有依据。天成公司一审就已确认：安置费是按原来房屋的建筑面积计算，每平方米8元（原庭审笔录第9页）。陈幼金一方被拆的总建筑面积确定为203.65平方米。三、天成公司称预先借给陈幼金一方130000元，是因为要临时解决陈幼金一方的家庭��济困难，并约定所借款项在甲方为乙方办理按揭贷款时，一次性归还甲方。借款时并没有约定利息，天成公司称借款有利息没有事实和法律依据。西埔镇政府陈述意见：同意天成公司的上诉意见。林祖贤、陈幼金向一审法院起诉请求：一、天成公司向林祖贤、陈幼金交付位于天成家园8、9号楼南侧步行街38平方米的店面和天成家园1号楼11层H房型106.73平方米的商品房；二、天成公司按合同约定支付双倍违约利息538647.42元；三、天成公司按合同约定支付双倍安置费316684.8元；四、天成公司支付林祖贤、陈幼金拆迁停业损失费182500元；五、上述款项合计1037832.2元，扣除林祖贤、陈幼金向天成公司的借款130000元，天成公司共应支付林祖贤、陈幼金费用合计907832.2元（上述款项计算时间均为5年）。一审中��林祖贤、陈幼金又变更上述第二、三、四项诉讼请求的计算起止时间为自2010年8月6日起至商品房和店面实际交付之日止。一审法院认定事实：2010年7月6日，林祖贤、陈幼金与天成公司、西埔镇政府签订《安置协议书》，约定拆迁林祖贤、陈幼金所有的坐落于福建省东山县的房屋，房屋总建筑面积为203.65平方米,其中含有未办理手续的杂地38.06平方米。经本案三方协商采用产权置换方式进行拆迁补偿，房屋部分由天成公司置换给林祖贤、陈幼金位于天成家园1号楼11层H户型面积约106.73平方米的商品房，杂地部分置换为天成家园8、9号楼南侧步行街面积约38平方米的店面（含夹层）。协议关于过渡安置约定如下：1.过渡期限自林祖贤、陈幼金腾空拆迁房产之日算起两年零六个月；2.过渡期限内天成公司不支付搬迁补助费和安置费；3.超过双��约定的过渡期限，天成公司必须按规定支付林祖贤、陈幼金双倍的安置费。同日，林祖贤、陈幼金与天成公司、西埔镇政府又签订《补充协议》，约定由天成公司借给林祖贤、陈幼金130000元，所借款项在天成公司为林祖贤、陈幼金办理按揭贷款时，一次性归还给天成公司。2010年7月7日，林祖贤、陈幼金与天成公司签订《商品房申购预订合同》，约定双方根据《安置协议书》由林祖贤、陈幼金申购预订天成家园一期1号楼11层H号住宅。合同签订后，林祖贤、陈幼金于2010年8月6日腾空搬出被拆迁房屋，但天成公司至今尚未交付商品房及店面。一审法院另查明：天成家园1号楼于2013年5月15日完成竣工验收，天成家园8、9号楼南侧步行街店面至今尚在规划建设。一审法院认为：验收合格是房屋交付的法定条件。首先，本案天成家园1号楼已于2013年5月15日竣工验收，11层1108号面积为105.95平方米的房屋实际与《安置协议书》约定的安置房面积户型相符，该房屋已竣工验收合格达到法定交付条件，且双方当事人没有另行约定安置房的其他交付条件，故天成公司应及时向林祖贤、陈幼金交付该房屋。林祖贤、陈幼金请求天成公司对安置房进行基础装修且房屋分摊面积不应计算在安置面积内，双方没有约定，依法应不予支持。天成公司抗辩其已于2014年12月10日通知交房，因其未能提供证据证明，应不予采纳。林祖贤、陈幼金与天成公司均同意以4500元/平方米的市场价格计算面积差，因原约定置换商品房面积为106.73平方米，而1108号房屋的实际测绘面积为105.95平方米，故天成公司应补偿林祖贤、陈幼金面积差价3510元。其次，讼争店面工程至今只是在规划建设阶段，尚未竣工验收��尚无交付之可能，故林祖贤、陈幼金请求交付店面，应不予支持。但林祖贤、陈幼金可待讼争店面建成并符合交付条件后再另行主张。关于双倍违约利息。因本案双方已就房屋拆迁达成了安置协议，并对置换的房屋户型面积等进行了约定，并不需要对商品房进行买卖申购预订，且林祖贤、陈幼金没有实际付款行为，其请求天成公司支付违约金没有合同和法律依据，应不予支持；关于安置费。根据《安置协议书》约定，林祖贤、陈幼金自2010年8月6日腾空房屋，因过渡期限内不支付搬迁补助费和安置费，故安置费应从过渡期限届满之日即2013年2月6日起算。双方已确认，安置费应按建筑面积计算，标准为住宅部分每月8元/平方米，店面部分每月15元/平方米，拆迁房产建筑面积为203.65平方米,其中用于经营使用的杂地为38.06平方米，该部分��按店面标准计算安置费，住宅部分建筑面积应为165.59㎡，该部分应按住宅标准计算安置费，故住宅部分的双倍安置费应为每月2649.44元（按165.59平方米×8元×2计算）；店面部分的双倍安置费应为每月1141.8元（按38.06平方米×15元×2计算）。截至2016年8月5日，天成公司应支付给林祖贤、陈幼金安置费合计159232.08元（合计42个月），后续安置费应分别支付至商品房和店面交付之日止。林祖贤以其系残疾人为由请求按安置费标准增加20%计算，没有合同和法律依据，应不予支持。天成公司主张安置费计算至2014年12月10日且以借款利息予以抵扣，未能提供证据，应不予采纳；关于拆迁停业损失费。因双方未约定拆迁停业损失费的具体赔偿事项，故林祖贤、陈幼金的该项主张，应不予支持。综上，本案《安置协议书》系各方的真实意思表示，��内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定行使权利和履行义务。根据约定，天成公司提供的天成家园1号楼1108号房屋已符合法定交付条件，应交付林祖贤、陈幼金使用。但天成家园8、9号楼南侧步行街38㎡的店面至今尚未建设，无法达到交付使用的法定条件，林祖贤、陈幼金请求交付店面，应不予支持，其可待店面建成符合交付条件时再另行主张。因天成公司在过渡期限内未能交付商品房及店面，根据约定，其应自过渡期限届满之日起至房屋及店面交付之日止向林祖贤、陈幼金支付双倍过渡安置费。本案截至2016年8月5日，天成公司共应支付林祖贤、陈幼金安置费159232.08元，因双方同意该款可抵扣林祖贤、陈幼金尚欠的借款130000元，故天成公司尚应支付林祖贤、陈幼金安置费29232.08元及后续安置费（自2016年8月6日起至商品房交付之日止按每月2649.44元支付商品房安置费；自2016年8月6日起至店面交付之日止按每月1141.8元支付店面安置费）。林祖贤、陈幼金主张的其他损失费用，缺乏依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、天成公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向林祖贤、陈幼金交付天成家园1号楼1108号商品房；二、天成公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付林祖贤、陈幼金商品房面积差价3510元；三、天成公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付林祖贤、陈幼金安置费29232.08元（计至2016年8月5日）及后续安置费（自2016年8月6日起至商品房实际交付之日止按每月2649.44元支付商品房安置费；自2016年8月6日起至店面实际交付之日止按每月1141.8元支付店面安置费）；四、驳回林祖贤、陈幼金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12878元，由林祖贤、陈幼金负担12259.5元，天成公司负担618.5元。本院二审期间，陈幼金围绕上诉请求依法提交了福建省东山县西浦镇旧改领导小组文件《西浦镇C区二期旧改优惠条件》及福建省东山县人民政府文件《东山县人民政府房屋征收决定书》各一份，欲证明天成公司提供的安置房配套设施与规定不符及政府规定对残疾人的残疾停业费、残疾安置费应增加20%。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：关于《西浦镇C区二期旧改优惠条件》，其真实性、合法性各方无异议，可以认定，但从其内容看，并不能证明天成公司提供的安置房的配套设施与规定不符，故陈幼金欲证明事实应不予认定；关于《东山县人民政府房屋征收决定书》，其真实性、合法性各方无异议，可以认定，但其涉及的征收片区及国有土地使用权人均与本案不同，缺乏关联性，故陈幼金欲证明事实应不予认定。一审判决认定的事实，除天成公司对“天成公司至今尚未交付商品房”有异议外，其余事实各方无争议。本院对上述无争议的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定“天成公司至今尚未交付商品房”，天成公司提出异议主张天成公司已通知陈幼金一方交房。经审查，天成公司主张其已通知陈幼金一方交房，未��供证据，故应承担举证不能的法律后果，该异议不能成立，一审判决认定该事实并无不当。本院另查明：林祖贤于2016年10月3日死亡。林祖贤的法定继承人有陈幼金、林惜卿、林勇杰、林惠卿、林勇钟、林喜卿等6人。其中，林惜卿、林勇杰、林惠卿、林勇钟、林喜卿5人明确表示放弃继承权，不参加本案诉讼。本院认为：关于程序问题。经核实，本案从一审法院立案时起，历经简易程序转普通程序及各方签字确认的二次申请庭外和解等过程，一审法院审理并未超过法定期限。且即使超审限也不直接影响当事人的实体权利。陈幼金主张一审法院超审限，违反法定程序，与事实不符，且该程序事项并未影响当事人实体权利，理由不能成立。关于安置房的交付标准问题。商品房或安置房的交付标准，在未特别约定的情况下，按照交易习惯一般指的是以建筑面积计算的毛坯房，并非以实有面积计算的装修房，即改变一般交易习惯所形成的以建筑面积计算的毛坯房的交付标准，须有特别约定。在双方未特别约定的情况下，陈幼金主张天成公司应交付以实有面积计算的装修房，违反正常交易习惯，且无合同依据，理由不能成立。关于住宅部分安置费计算截至时间的认定问题。如前所述，天成公司主张其已于2014年12月10日通知陈幼金一方交房的事实不能成立。在此情况下，天成公司主张住宅部分安置费计算应截至2014年12月10日，缺乏事实依据，理由不能成立。关于安置费计算的面积标准问题。所谓安置费，系拆迁人支付给被拆迁人因房屋被拆迁而过渡居住的补助费。可见，安置费是对被拆迁人原有居住权利阶段性丧失的补偿，故其计算标准只能是被拆迁的房屋面积。天成公司主张安置费应按安置房的面积计算，不能按被拆迁的房屋面积计算，有悖于安置费的实际性质，曲解合同，理由不能成立。关于陈幼金一方的借款抵扣安置费时，是否应计算利息的问题。从《补充协议》中“乙方所借款项……一次性归还给甲方”的约定本意看，该借款应不包括利息。天成公司主张陈幼金一方的借款抵扣安置费时应计算利息，与约定不符，理由不能成立。关于店面安置费应从何时起算的问题。本案中，一审判决在理由部分所认定的“本案截至2016年8月5日，天成公司共应支付林祖贤、陈幼金安置费159232.08元”，根据该判决书上��文理解，已包含了过渡期限届满至2016年8月5日的店面安置费，故一审判决并未遗漏2016年8月6日前店面安置费的处理。陈幼金主张一审判决遗漏2016年8月6日前店面安置费的处理，且起算时间有误，系对一审判决理解错误，理由不能成立。关于天成公司是否应支付《商品房申购预订合同》约定的违约金。因双方已签订《安置协议书》，《商品房申购预订合同》实质上只是对《安置协议书》约定置换房屋类型、面积等方面的具体化确认，双方并非有实际达成商品房买卖关系，且一审判决已保障了陈幼金一方安置费方面的权益，如再给付违约金，既将造成双重给付的后果，又会混淆双方实质上形成的拆迁安置补偿关系，故一审判决未支持陈幼金一方上述违约金请求，并无不当。陈幼金主张天成公司《商品房申购预订合同》约定的违约金，与本案双方实质上的法律关系不符，且违背民事损失填补原则，理由不能成立。关于停业损失费和残疾人安置费增加20%的问题。因店面的逾期过渡，从法理上讲本应以停业损失费填补，但本案中双方却约定为安置费，故本案店面安置费已具有停业损失费的替代补偿功能，如再支持停业损失费，势必造成双重给付，有失公平。至于残疾人安置费增加20%，本案中并无合同和法律依据，故也不应支持。一审判决未支持陈幼金一方停业损失费和残疾人安置费增加20%的请求并无不当。陈幼金主张停业损失费和残疾人安置费增加20%，无事实和法律依据，且有悖于合同本意，理由不能成立。综上，陈幼金和天成公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本��维持，但因林祖贤已死亡，为使判决具有可执行性，故在主体上作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省东山县人民法院（2015）东民初字第991号民事判决第一项为漳州市天成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向陈幼金交付天成家园1号楼1108号商品房；二、变更福建省东山县人民法院（2015）东民初字第991号民事判决第二项为漳州市天成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈幼金商品房面积差价3510元；三、变更福建省东山县人民法院（2015）东民初字第991号民事判决第三项为漳州市天成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈幼金安置费29232.08元（计至2016年8月5日）及后续安置费（自2016年8月6日起至商品房实际交付之日止按每月2649.44元支付商品房安置费；自2016年8月6日起至店面实际交付之日止按每月1141.8元支付店面安置费）；四、变更福建省东山县人民法院（2015）东民初字第991号民事判决第二项为驳回陈幼金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12878元，由陈幼金负担12259.5元，漳州市天成房地产开发有限公司负担618.5元；二审案件受理费12878元，由陈幼金负担10000元，漳州市天成房地产开发有限公��负担负担2878元。本判决为终审判决。审判长　花　絮审判员　翁艺晖审判员　李　凌二〇一七年八月十四日书记员　卢　杰书记员　詹靓妹更多数据：