（2017）鄂12民再5号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-09-05

案件名称

李国民、谢良来房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

湖北省咸宁市中级人民法院

所属地区

湖北省咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

李国民,谢良来,李辉煌,李晓,ＸＸ良,崇阳县风顺采石场,崇阳县沙坪镇枫树村村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2017）鄂12民再5号再审上诉人（原审原告、反诉被告）：李国民，男，1953年6月27日出生，汉族，崇阳县人，农民，住崇阳县。再审上诉人（原审原告、反诉被告）：谢良来，女，1955年4月8日出生，汉族，崇阳县人，农民，崇阳县。系李国民之妻。再审上诉人（原审原告、反诉被告）：李辉煌，男，1988年3月8日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。系李国民之子。再审上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓，女，1986年4月5日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。系李国民之女。再审上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ良，男，1951年8月14日生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。再审上诉人（原审被告、反诉原告）：崇阳县风顺采石场。住所地：崇阳县沙坪镇枫树村*组。法定代表人：张月明，该场场长。ＸＸ良、崇阳县风顺采石场的委托诉讼代理人：黄宗勇，湖北乾兴律师事务所律师。原审被告：崇阳县沙坪镇枫树村村民委员会。法定代表人：刘洪武，该村民委员会主任。再审上诉人李国民、谢良来、李辉煌、李晓因与再审上诉人ＸＸ良、崇阳县风顺采石场及原审被告崇阳县沙坪镇枫树村村民委员会房屋买卖、土地租赁、矿山植被补偿合同纠纷一案,不服湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民再2号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭于2017年6月30日公开开庭审理了本案。再审上诉人李国民、谢良来、李辉煌、李晓及ＸＸ良和ＸＸ良、崇阳县风顺采石场的委托代理人黄宗勇到庭参加诉讼，原审被告崇阳县沙坪镇枫树村村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审上诉人李国民、谢良来、李辉煌、李晓上诉请求：合同无效，请求判令ＸＸ良、崇阳县风顺采石场返还其复垦土地及房屋，赔偿一切经济损失。ＸＸ良、崇阳县风顺采石场辩称：合同有效，应继续履行。再审上诉人ＸＸ良、崇阳县风顺采石场上诉请求：撤销原审再审判决，依法改判合同有效。理由：一、被上诉人李辉煌、李晓不是本案适格原告；二、涉案合同属房屋买卖、矿山植被补偿的混同合同，房屋属可交易物，签订的合同合法有效并已部分履行。李国民、谢良来、李辉煌、李晓辩称：合同无效，ＸＸ良、崇阳县风顺采石场应赔偿其损失。李国民、谢良来、李辉煌、李晓向原审法院起诉请求：判决确认原、被告签订的两份合同无效，责令被告停止在涉讼的责任山上开采石头并赔偿损失7000元。一审认定事实：2008年6月5日，李国民与ＸＸ良、崇阳县风顺采石场签订了一份合同，将李国民与其弟李先明共有的责任山（伞形山），砖木结构的瓦房五间、偏屋四间、自留地（均各一半）以及属李先明所有的平顶房（明三暗六）一栋，五升责任田、属自己所有的约三分面积的宅基地、责任地，以五万元的价格出卖、出租给崇阳县风顺采石场，合同期限15年。李先明知情后提出异议，并于2008年7月20日与ＸＸ良、崇阳县风顺采石场重新单独签订了房屋买卖、土地租赁、矿山植被补偿合同。合同约定：1、房屋买卖、土地租赁、矿山植被补偿价款80000元，其中：①明三暗六钢筋水泥结构的平顶房一栋价款67000元；②与其兄李国民各一半的瓦房二间半、偏屋二间价款3000元；③与其兄李国民各一半的责任山（伞形山）价款5000元；④5升责任田及与其兄李国民各一半的自留地共计价款5000元；2、合同期限为15年，即2008年7月份至2023年7月份止；3、合同期限届满后，经植被后的土地归还物主李先明。2008年6月25日，谢良来与ＸＸ良、崇阳县风顺采石场签订了一份房屋买卖、土地租赁、矿山植被补偿合同。合同约定，①李国民瓦房二间半、偏房二间、责任山，自留地面积（与其弟李先明相同）以及属其所有的责任地、宅基地约三分共计价款25000元；②合同期限15年；③合同期限届满后，经植被后的土地归还李国民。2008年7月21日，李国民领取了本案讼争合同的青苗补偿费（树钱）1000元，并与ＸＸ良因伞形山老业的四至界限争议问题各自书写了意见书（补充协议）。尔后，ＸＸ良要求给付合同价款25000元时，李国民拒绝接受并要求撤销合同。原审认为：根据《农村土地承包法》第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体组织的农户。”农户是土地承包主体，李国民夫妇是该农户的户主，李国民虽然没有在合同上签字，但是谢良来签字的合同，得到了李国民的认可。2008年7月21日，李国民已知其妻谢良来在2008年6月25日签订了合同后，领取了该合同的青苗费（树钱）1000元，并与ＸＸ良因责任山（伞形山老业四至界限争议问题）各自书写了意见书（补充协议）。谢良来与ＸＸ良2008年6月25日签订的房屋买卖、土地租赁、矿山植被补偿合同属有效合同，原告主张合同无效，无事实和法律依据，不予支持。被告ＸＸ良、崇阳县风顺采石场反诉要求原告赔偿损失，因没有提交相应证据证明，应承担举证不能的责任，亦不予支持。原审判决：一、驳回李国民、谢良来、李辉煌、李晓的诉讼请求；二、驳回ＸＸ良、崇阳县风顺采石场的反诉请求。原审法院再审认定的案件事实与初审认定的事实基本一致。同时查明，崇阳县风顺采石场2008年10月10日注册登记为普通合伙企业，执行事务合伙人为ＸＸ良；2009年5月11日变更登记为个人独资企业，投资人为ＸＸ良；2013年10月12日，ＸＸ良将其股权转让给张月明，崇阳县风顺采石场变更登记为普通合伙企业，执行事务合伙人为张月明。原审法院再审认为，一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；……”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”本案中，谢良来与ＸＸ良2008年6月25日签订的合同，以及李国民与ＸＸ良2008年7月21日签订的补充协议，约定将农村房屋、宅基地出卖给本集体经济组织成员以外的人；将承包的农村土地出租用于开办采石场，改变了土地的农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原审认定谢良兰与ＸＸ良2008年6月25日签订的房屋买卖、土地租赁合同有效错误，应予纠正。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，崇阳县风顺采石场基于无效合同取得的农村房屋和土地应当返还房屋所有权人和土地承包经营者。双方因此所受的损失，因双方均有过错，各自的损失各自承担。ＸＸ良、崇阳县风顺采石场反诉要求赔偿损失的主张，因未提供相关证据，不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销崇阳县人民法院（2009）崇民初字第688号民事判决书；二、谢良来与ＸＸ良2008年6月25日签订的合同，以及李国民与ＸＸ良2008年7月21日签订的补充协议无效；三、崇阳县风顺采石场返还本案合同所涉的李国民位于崇阳县沙坪镇枫树村四组伞形窝的房屋、宅基地和承包土地。限本判决生效后十日内履行；四、双方其他损失自负；五、驳回李国民、谢良来、李辉煌、李晓其他诉讼请求；六、驳回ＸＸ良、崇阳县风顺采石场的反诉请求。一审案件受理费1275元，由李国民、谢良来、李辉煌、李晓负担50元，ＸＸ良、崇阳县风顺采石场负担1225元。李国民、谢良来、李辉煌、李晓和ＸＸ良、崇阳县风顺采石场均不服，向本院提起上诉。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院继续予以确认。还查明，ＸＸ良是崇阳县肖岭乡肖岭村人，与李国民并非同一集体经济组织成员。二审开庭时上诉人李国民提交了照片以证明合同所涉土地没有耕种及房屋毁损的现状；提交了有村民签字的自书材料以证明其种有树木的情况。经质证，ＸＸ良、崇阳县风顺采石场均不予认可。本院认为，李国民提交的材料不能证明其具体经济损失情况，依法不能作为有效证据予以采信。针对本案争议的焦点：李辉煌、李晓是否是本案的适格诉讼主体；涉案合同及补充协议是否有效；是否需要补偿。本院认为，以户为单位签订的农村土地承包合同，所有的家庭成员享有和承担共同的权利义务。李辉煌、李晓系李国民的子女，是李国民承包经营户的家庭成员，与本案的处理结果有共同的利害关系。故ＸＸ良、崇阳县风顺采石场上诉提出李辉煌、李晓不是本案适格原告的理由，本院不予支持。关于涉案合同及补充协议是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”。本案中，谢良来与ＸＸ良签订的合同以及李国民与ＸＸ良签订的补充协议，约定将农村房屋、宅基地出卖给本集体经济组织成员以外的人；将承包的农村土地出租用于开办采石场，改变了土地的农业用途，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，属无效合同。故，ＸＸ良、崇阳县风顺采石场上诉认为合同有效的理由与法律规定相悖，本院不予支持。关于补偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。崇阳县风顺采石场基于无效合同取得的农村房屋和土地应当返还房屋所有权人和土地承包经营者。因双方均有过错，应各自承担相应的责任。李国民、谢良来、李辉煌、李晓上诉提出要求赔偿经济损失的主张，因未提供具体经济损失的依据，本院不予支持。综上所述，再审上诉人李国民、谢良来、李辉煌、李晓及ＸＸ良、崇阳县风顺采石场的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4525元，由再审上诉人ＸＸ良、崇阳县风顺采石场共同负担1225元，由再审上诉人李国民、谢良来、李辉煌、李晓共同负担3300元。本判决为终审判决。审判长　　何炳南审判员　　陈继高审判员　　郭　华二〇一七年八月十四日书记员　　陈　丹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。微信公众号“”