（2017）黔2601民初1898号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-03
案件名称
廖红与凯里市房地产事业管理局、凯里市天行健房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
凯里市人民法院
所属地区
凯里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖红,凯里市房地产事业管理局,凯里市天行健房地产开发有限公司,凯里市立诚物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初1898号原告：廖红，女，1976年11月29日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：李生勇，男，1969年3月29日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：凯里市房地产事业管理局。住所地：凯里市宁波路协和医院旁。法定代表人：马翔宇。被告：凯里市天行健房地产开发有限公司。住所地：凯里市博南新区鲲鹏家园*号*楼*座。法定代表人：彭湘柏，总经理。委托诉讼代理人：万鹤，贵州洲联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市立诚物业服务有限责任公司。住所地：凯里市清平北路市房产公司宿舍1栋402号。法定代表人：张文显。原告廖红诉被告凯里市房地产事业管理局（以下简称：凯里市房产局）、贵州天行健房地产开发有限公司（以下简称：天行健房开公司）、凯里市立诚物业服务有限责任公司（以下简称：立诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告廖红的委托诉讼代理人李生勇、被告天行健房开公司的委托诉讼代理人万鹤到庭参加了诉讼，被告凯里市房产局、立诚物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖红向本院请求判决：1、三被告返还物业费、押金、装修垃圾费共计1966元及银行贷款利息401.2元，合计2367.2元；2、因被告立诚物业公司已被被告凯里市房产局注销，上述费用应由被告凯里市房产局及被告天行健房开公司先行返还。事实和理由：2013年1月31日，我应被告凯里市房产局的通知到凯里市体育馆抽签得凯里市和谐家园7栋2单元402号房，当时三被告都在场，抽签后，被告凯里市房产局与天行健房开公司叫我将上述费用交给被告立诚物业公司。当时三被告都是坐在一起的，叫我及所有购房人马上交钱，不然不给钥匙，其行为完全带有强制性。2015年12月当我及其他购房人去退上述费用时，被告立诚物业公司已不知去向，事发后已报凯里市公安局广场派出所，也未立案，并多次找到被告凯里市房产局和天行健房开公司请求返还上述费用2367.2元，都没有任何结果，经查后得知被告凯里市房产局为了逃避责任，已将立诚物业公司注销。被告凯里市房产局作为主管单位，监管不力，被告天行健房开公司作为房屋的承建单位又审查不严，移交给被告立诚物业公司造成我及其他购房人财产上的损失，三被告负有不可推卸的直接责任。为维护我的合法权益，特诉至法院。被告凯里市房产局在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见，也未向本院递交证据材料。被告天行健房开公司辩称：1、我公司是房地产开发企业，与原告只是经济适用住房买卖关系，除此之外无任何关系，不是本案物业服务合同纠纷的适格主体，原告起诉我公司无事实及法律依据；2、我公司与立诚物业公司订立《凯里市“和谐家园”经济适用房小区（一期）前期物业管理服务合同》，符合相关规定，双方系委托物业服务关系，我公司在与立诚物业公司订立的物业管理服务合同时严格审查了立诚物业公司的营业执照和经营范围，具备物业服务主体资格要求，已尽了审查义务，不存在审查不严的事实，因此，不承担任何责任；3、立诚物业公司是独立的法人，依法享有收物业费的权利和承担服务的义务，该公司是经凯里市市场监督管理局登记注册，经黔东南州住房和城乡建设局核准为三级（暂定）资质的物业服务企业，是存续的企业法人，没有注销的事实，如有物业服务纠纷，原告找立诚物业公司协商解决；4、依据2013年1月31日的《收款收据》，原告与立诚物业公司存在服务关系，根据合同相对性原则，原告诉我公司不符合相关法律规定；5、从原告与立诚物业公司之间的《收款收据》分析，原告与立诚物业公司于2013年1月31日发生物业服务法律关系，合同履行期限至2014年2月28日终止，原告于2017年5月向法院提起民事诉讼，超过法律规定的二年诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告立诚物业公司在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见，也未向本院递交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据予以综合认定。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：1、2010年12月9日，被告立诚物业公司登记注册成立。2011年11月27日，以被告天行健房开公司为出卖人与原告为买受人就买卖经济适用住房签订了一份《凯里市经济适用住房买卖合同》，主要内容为：1、买受人所购房屋是位于凯里市迎宾大道北侧由出卖人开发建设的凯里市“和谐家园”（一期）经济适用住房七栋二单元四楼02号房，房屋的图纸建筑面积为90平方米；2、单套建筑面积按1940元/㎡计算，该套房屋的总房价为174600元；3、买受人承诺：自接受所够房屋之日起，至所在小区业主大会或业主委员会新选定的物业管理公司实施管理之日起，将遵守出卖人指定的小区物业管理公司制定的物业管理规定，接受该物业管理公司的服务，并按时交纳物业管理费等相关费用和遵守出卖人制定的《业主临时公约》。2、2012年12月10日，以被告天行健房开公司为甲方与被告立诚物业公司为乙方签订一份《凯里市“和谐家园”经济适用房小区（一期）前期物业管理服务委托合同》，合同主要内容为：1、甲方将位于凯里市迎宾大道“和谐家园”经济适用房小区（一期）1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。2、委托管理期限为2年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止。3、乙方有权依照甲方委托制定小区各项管理制度向业主收取相关服务费……。3、2013年1月6日，被告立诚物业公司向原告出具了一份《收款收据》，内容为：今收到廖红交来物业费、押金、装修垃圾费款人民币（大写）壹仟玖佰陆拾陆元正。备注：物业费1000、装修费300、装修管理费120。该收款收据的左上方注明有物业费：2013年3月1号-2014年2月28号止。同日，原告拿到该房屋的钥匙，之后装修完毕并入住。2015年，被告立诚物业公司撤出“和谐家园”小区。原告因被告立诚物业公司撤出后未退还押金、装修垃圾费等发生纠纷，经向本案上述被告协商未果后，诉至本院。庭审中，因被告凯里市房管局、立诚物业公司未到庭参加诉讼，本院未能组织双方当事人进行调解。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告接房时，被告天行健房开公司与被告立诚物业公司签订前期物业服务合同是事实，当时该小区也还未成立业主委员会，被告立诚物业公司至今未注销，且具有从事物业管理的相关资质，故被告天行健房开公司与立诚物业公司签订的《物业服务合同》合法有效。原告在接房时向被告立诚物业公司交纳装修押金1000元是事实，原告与被告立诚物业公司之间对押金的退还并未约定时间，故被告天行健房开公司辩解原告的诉请已过诉讼时效，本院不予采纳。原告诉称要求三被告承担连带责任，理由为被告凯里市房产局监管不力，被告天行健房开公司审查为严，属证据不足，本院不予支持，应由收取原告押金的被告立诚物业公司退还。原告诉请返还物业费，原告交纳的物业费是2013年3月1日至2014年2月28日期间的费用，被告立诚物业公司已实际为原告所购房屋的小区提供物业管理服务，原告也接受了被告立诚物业公司提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费用，故被告立诚物业公司不应再返还原告所交的2013年3月1日至2014年2月28日的物业费。对于原告诉请的装修垃圾费及装修管理费，原告在本院规定的时间内未向本院提交其具体装修房屋时间的相关证据，而原告的房屋已装修完毕并且入住了，被告立诚物业公司于2015年退出该小区，原告是否享受到被告立诚物业公司对其装修房屋所产生的垃圾进行清理等应由原告来举证证明，故原告的该项诉请证据不足，本院不予支持。原告所举证据未能充分证明其与被告立诚物业公司就装修押金退还期限进行了明确的约定，故原告对利息的诉请缺乏事实依据、理由不能成立，本院不予支持。被告凯里市房地产事业管理局、贵州天行健房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯里市立诚物业服务有限责任公司在本判决书生效之日起十日内退还原告廖红装修押金1000元。二、驳回原告廖红的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告廖红负担14元，被告凯里市立诚物业服务有限责任公司负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 何婷婷二〇一七年八月十四日书记员 文艺薇 来自