（2017）渝01民终4060号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-06
案件名称
重庆渝能物业服务有限公司与重庆越骋实业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆越骋实业发展有限公司,重庆渝能物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4060号上诉人（原审被告）:重庆越骋实业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道松石支路472号天一新城A组团5幢2-6，统一社会信用代码9150011206532957K。法定代表人：裘实，总经理。委托诉讼代理人：张先文，女，1988年6月16日出生，汉族，系公司工作人员，住重庆市铜梁区，委托诉讼代理人：杨似梅，女，1988年9月10日出生，壮族，系公司工作人员，住重庆市渝北区，被上诉人（原审原告）:重庆渝能物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路23号，统一社会信用代码91500108202827209Y。法定代表人：刘功海，董事长。委托诉讼代理人：刘弘飞，男，1990年6月1日出生，羌族，系公司工作人员，住重庆市江北区，委托诉讼代理人：罗帮助，男，1975年7月11日出生，汉族，系公司工作人员，住重庆市江津区，上诉人重庆越骋实业发展有限公司（以下简称越骋公司）因与被上诉人重庆渝能物业服务有限公司（以下简称渝能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初5398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉越骋公司的委托诉讼代理人张先文、杨似梅，被上诉人渝能物业公司的委托诉讼代理人刘弘飞、罗帮助到庭参加询问。本案现已审理终结。越骋公司上诉请求：请求依法调整(2016)渝0105民初5398号民事判决第一项的违约金赔偿，本案二审费用由渝能物业公司负担。事实和理由：越骋公司虽然未按照物业管理服务协议约定支付物业服务费，但未对渝能物业公司造成实际损失，一审法院判决越骋公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向渝能物业公司支付违约金，已经超过了同期贷款利率的四倍，一审判决的违约金过高。渝能物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。渝能物业公司向一审法院起诉请求：请求判令越骋公司支付2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理服务费用341917.4元以及至2016年3月31日的违约金77951.48元，共计419869.2元；本案诉讼费用由越骋公司承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，渝能物业公司、越骋公司签订《“渝能1992”前期物业管理服务协议》，约定渝能物业公司对于越骋公司在重庆渝能万怡房地产开发有限公司所购买的“渝能1992”共144个单元的房屋提供前期物业管理服务。前期物业管理服务是指渝能物业公司向越骋公司提供自房屋由重庆渝能万怡房地产开发有限公司与越骋公司约定的交房之日开始，至越骋公司将房屋出售给第三方止的物业管理服务。物业管理服务范围包括：1、房屋建筑本体公共部分的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务；3、对本物业内属物业管理服务范围的共用设施的维修、养护和管理；4、对本物业内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、对公共环境的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运、对小区“四害”的消杀；6、对本物业内车辆行驶及停泊的管理等内容。物业管理费为8月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能耗公摊费）。首次缴纳费用的时间是办理入住手续时预交3个月物业管理服务费，3个月后，每月1号至5号按月缴纳当月的物业管理费。若越骋公司违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，渝能物业公司有权要求越骋公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳违约金等内容。2013年12月31日，原越骋公司签订《〈“渝能1992”前期物业管理服务协议〉补充协议》，主要约定自2015年1月1日起，由越骋公司按照8元/平方米*月（按建筑面积计算，不含公共能耗公摊费）的标准支付144个产权房屋的物业管理费，不再区分房屋是否空置。上述协议签订后，渝能物业公司按约为越骋公司提供了物业管理服务，但越骋公司未按时交纳2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费。2016年3月11日，渝能物业公司向越骋公司邮寄《关于要求贵司履行协议缴纳物业费的催费函》，该函件载明“贵司从2015年12月至2016年3月期间拖欠我司物业管理费金额为376610.66元，其中物业管理费为341917.36元，违约金（截止3月11日）金额为34692.90元。以上费用经我司多次催收，贵司均以“楼层手机信号不强”为由拖欠物业管理费用，并且贵司拖欠的以上费用已严重影响到我司的正常经营，为了减少双方的不必要损失，故特此告知：1、请贵司于本函件发出之日起6个工作日内，向重庆渝能物业服务有限公司明日城市服务处缴纳所欠费用376610.66元；2、如贵司未能如期缴纳，我司将采取法律诉讼途径催收上述贵司所欠物业管理费欠费，由此所造成的一切责任及后果由贵司自行承担”等内容。2016年3月14日，越骋公司签收该函件。另查明，位于重庆市江北区桥北苑2号2幢8-1至8-10，9-1、9-2、9-4、9-5、9-6、9-8，13-1至13-10，14-1至14-10,15-1至15-10,16-1至16-10,17-1至17-10,18-1至18-10,19-1至19-10,20-1至20-10,21-1至21-10,22-1至22-10,23-1至23-10,24-1至24-10,25-1至25-8号房屋现登记在越骋公司名下，上述房屋建筑面积共计20190.59平方米。2015年12月，越骋公司拖欠其中11014.92平方米的物业管理费，2016年1月，越骋公司拖欠其中10783平方米的物业管理费，2016年2月，越骋公司拖欠其中10554.33平方米的物业管理费，2016年3月，越骋公司拖欠其中10387.38平方米的物业管理费。一审法院认为：渝能物业公司、越骋公司签订的《“渝能1992”前期物业管理服务协议》及《〈“渝能1992”前期物业管理服务协议〉补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。协议签订后，渝能物业公司即按照双方协议的约定为越骋公司提供物业管理服务，越骋公司亦应按约交纳物业管理费用。至于渝能物业公司主张物业管理费的标准和金额，因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照8元/平方米/月计算，2015年12月，越骋公司拖欠11014.92平方米的物业管理费88119.36元，2016年1月，越骋公司拖欠10783平方米的物业管理费86264元，2016年2月，越骋公司拖欠10554.33平方米的物业管理费84434.64元，2016年3月，越骋公司拖欠10387.38平方米的物业管理费83099.04元，因此越骋公司应支付渝能物业公司2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费为341917.04元，对于渝能物业公司主张的超过前述标准的部分，法院不予主张。至于渝能物业公司主张的违约金，因渝能物业公司、越骋公司双方签订的《“渝能1992”前期物业管理服务协议》中明确约定若越骋公司违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，渝能物业公司有权要求越骋公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳违约金，现越骋公司拖欠支付物业管理费的行为已违反合同约定，应当承担违约责任，因此对于渝能物业公司主张的要求越骋公司支付其拖欠的2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费截止2016年3月31日的违约金，法院依法确定为71797.24元。对于渝能物业公司主张的超过前述标准的部分，法院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告重庆越骋实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费341917.04元以及截止2016年3月31日的违约金71797.24元。二、驳回原告重庆渝能物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因越骋公司一审中经法院传票传唤未到庭应诉，一审法院根据渝能物业公司请求，判决越骋公司依照物业服务合同约定支付欠缴的物业服务费及违约金并无不当。现越骋公司上诉认为涉案物业服务合同约定违约金的过高，请求予以调减。本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，涉案合同关于迟延缴纳物业服务费违约金的约定确实过高，本院依法予以调整。根据合同履行情况及违约情况，本院酌定越骋公司向渝能物业公司支付的违约金数额为17263元。因越骋公司一审中经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，故二审上诉费应由越骋公司承担。综上，因二审中出现新证据，本院对一审判决部分内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持(2016)渝0105民初5398号民事判决第二项。二、变更(2016)渝0105民初5398号民事判决第一项为：被告重庆越骋实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费341917.04元以及截止2016年3月31日的违约金17263元。一审案件受理费7598元，公告费350元，共计7948元，由原告重庆渝能物业服务有限公司负担25元，由被告重庆越骋实业发展有限公司负担7923元；二审案件受理费1594元，由重庆越骋实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余彦龙审 判 员 师玉婷代理审判员 刘 希二〇一七年八月十四日书 记 员 刘思含 来源：百度“”