（2017）晋0321民初1134号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-26
案件名称
平定县西关新区管理服务中心与姜玉国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平定县人民法院
所属地区
平定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平定县西关新区管理服务中心,姜玉国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十条，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0321民初1134号原告：平定县西关新区管理服务中心。法定代表人：张庆令，系该公司总经理。委托代理人：葛艳芳，女，1985年6月25日生，汉族，现住平定县。系公司员工。委托代理人：吴召桦，女，1986年2月17日生，汉族，现住平定县。系公司员工。被告：姜玉国，男，1974年10月18日生，汉族，现住平定县。委托代理人：王晓庆，女，1979年3月20日生，汉族，现住平定县。系被告姜玉国之妻。原告平定县西关新区管理服务中心诉被告姜玉国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县西关新区管理服务中心的委托代理人葛艳芳、吴召桦与被告姜玉国及其委托代理人王晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告一次性缴付2014年1月1日至2016年12月31日物业费1106元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年11月10日接到冠山镇人民政府下发的对新安五期小区全权管理的函件，同年12月6日接到山西金地房地产开发有限公司委托我中心负责新安五期无业管理工作的委托书，新安五期与我中心形成事实合同。2013年上半年新安五期业主委员会成立，2013年7月1日与新安五期小区业主委员会签订物业服务合同。在本物业公司进驻前，新安五期小区由于长时间无物业管理，造成小区内环境脏、乱、差，自本物业公司进驻小区后投入了大量财力，安装了红外线监控设备；安装了LED照明设备；重新油漆了车棚，小区大门；更换了健身器材四个；对小区围墙部分楼顶和塌陷路段进行了及时的维修。小区由于长期无物业管理，对污水管道和化粪池造成的堵塞，本物业当即组织人力，物力对其进行疏通、清理，清掏大粪32大车，更换了落水管17根，更换了水井盖13个，公司严格按照物业服务合同条款，履行了本物业的职责。在新安五期全体业主的大力支持下，工作进展顺利，并得到了广大业主认可。缴费费用通过公告告知时间，入户催交，电话催交，下发催交通知单，上门征求意见，被告至今没有缴纳所欠物业费，故诉至法院。被告姜玉国辩称，对原告所说的2014年1月1日至2016年12月31日的时间有异议，我方认为收取物业费应该从2014年7月1日至2015年6月30日，对物业费的数额也有异议，2013年初我方已经缴纳了2013年一年的物业费，2014年交过100元物业费，现在欠原告物业费506元，因为原告的服务不达标准，所以我拒绝缴纳剩余的物业费，楼顶的楼水找物业都没有进行维修，都是我们业主自行出钱维修的，当时找原告说自己先行维修，然后报销，但是到现在也没有报销，并且粪池也是我们小区业主自己解决的，费用也是我们平摊的，2015年5月份地下室漏水我们曾经也向原告反应，原告的回复是向领导反应，问过几次都是同样的答复，再无可奈何的情况下原告派人也去过地下室，但对此不予理睬，未作任何处理，也因此造成我方的财产损失2000多元，就本单元地下室还有三四家漏水，目前都未进行处理，积水由室内流到室外，造成了地下室满地积水，除此以外本小区还有漏水的情况，都是业主自行处理。原告为证明其主张，向本院提供的证据有：1、2012年11月10日冠山镇下发的函件一份，证实原告的进驻时间为2012年11月10日，新安五期与原告已形成事实合同；2、山西金地房地产开发建设集团有限公司的委托书一份；3、物业管理委托合同书两份（2013年7月7日、2016年7月7日）；4、2014年6月30日平定县发展和改革局下发的关于西城枫景、嘉园小区、新安五期、西城花园小区物业管理服务收费的批复文件一份。以上证据证实：新安五期业主委员会与平定县西关新区管理服务中心签订有物业服务合同，原告的诉讼请求是合理的；5、2017年6月4日向被告姜玉国催缴物业费的物业费催缴通知单一支，证实从2013年1月1日至2016年12月31日被告姜玉国欠我公司物业费1106元。被告姜玉国所欠物业费的计算办法为：姜玉国房屋面积为100.75平米。2014年：100.75平米×0.3元/㎡×12个月=362元+地下室面积16.56平米×0.2元/平米×12个月=40元，合计每年物业费402元。2015年：100.75平米×0.3元/㎡×12个月=362元+地下室面积16.56平米×0.2元/平米×12个月=40元，合计每年物业费402元。2016年：100.75平米×0.3元/㎡×12个月=362元+地下室面积16.56平米×0.2元/平米×12个月=40元，合计每年物业费402元，以上共计1206元，被告于2014年交过物业费100元，扣除100元现仍欠费1106元。6、新安五期监控安装的发票一支及业主服务反馈表一份及疏通下水管道清掏粪池的发票一支，以上证据可以证实原告为新安五期服务且符合服务标准。7、清理杂草的照片三张，证实原告对黄杨进行了养护，如果没有原告养护肯定是杂草丛生，被告所说原告没有对小区花草树木养护管理不是事实。被告的质证意见：1、对2012年11月10日冠山镇下发的函件有异议，我认为物业公司进驻的时间是应该是证实开始服务的时间应为物业服务合同载明的2013年7月1日，不能以2012年11月10日作为工作开始时间；2、对2012年12月6日山西金地房地产开发建设集团有限公司的委托书没有异议；3、物业管理委托合同书两份（2013年7月7日、2016年7月7日）有异议，对于业主委员会与物业公司签订的合同，我作为业主我并不知情，物业管理条例第十条中指出业主委员会是由业主或者业主大会会议选举产生，而本小区业主委员会是由社区工作人员入户以选楼长的名义选出的而且未告知业主，这就是在选业主委员代表，且楼长人选是由社区工作人员指定，不能代表业主，充分表达业主意愿，这违反了阳泉市物业管理条例第二章的规定，严重的侵犯了业主选择权和知情权，物业管理条例当中也指出每届任期三年，每届期满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下届业主委员会，2013年到2015年，每年没有召开业主大会，2016年以来也没有召开业主大会，更谈不上成立业主委员会，所以两份合同的真实性和合法性请法院进一步核实；4、对2014年6月30日平定县发展和改革局下发的关于西城枫景、嘉园小区、新安五期、西城花园小区物业管理服务收费的批复文件没有异议；5、对2017年6月4日向被告姜玉国催缴物业费的物业费催缴通知单没有异议，我方收到过催缴通知单，但我方认为收取物业费应该从2014年7月1日至2015年6月30日，对物业费的数额也有异议，2013年初我方已经缴纳了2013年一年的物业费，2014年交过100元物业费，现在欠原告物业费506元；6、对新安五期监控安装的发票没有异议，对业主服务反馈表有异议，对其真实性有异议，对疏通下水管道清掏粪池的发票我方不清楚；7、对原告提供三张照片有异议，打扫完之后拍下的不足以证明原告对小区的所有绿化进行了养护，而且树下的草都被虫子吃的光光的，这不是原告打扫的，是被虫子吃光的。被告提供的证据：1、门房张贴的物业服务内容公示，证实物业公司承诺的服务内容，而实际服务与其相悖；2、小区现状图片十一张，证实物业公司所承诺的都没有做到。原告对被告提供的证据发表质证意见：1、对被告提供的门房张贴的物业服务内容公示的真实性没有异议，但是对被告所证明的事实有异议，不能证明我方没有按合同服务；2、对被告提供小区现状图片有异议，被告提供的图片模糊不清，我方只负责小区花草树木的养护管理，不负责花草树木的重新种植，且签订的物业合同第十四条第三款约定公用绿地养护费用由我方承担，改造更新费用由业主委员会承担，被告提供的图片上面有部分的绿化，绿化上面的黄杨是经过我方养护的，如果没有我方养护肯定是杂草丛生，且我们有三张清理杂草的照片可以证实被告所说的不实，被告所提供的地下室的照片，地下室门口放置的是业主的私人物品，地板很干净，说明我们进行了清理，我们不能私自动业主的私人物品。物业合同第五章第十二条第四款，明确规定我们是定期清理杂草，被告所提供的图片没有标明拍摄的时间。结合原、被告陈述及其所提供的证据，本院查明的事实是：原告平定县西关新区管理服务中心属西关村委会下属企业。2012年11月10日，平定县冠山镇人民政府给西关街村委会发函，因新安五期住宅小区近三年来长期无人管理，脏、乱、差现象严重，且治安安全隐患大。鉴于新安五期处于西关村辖区范围，现委托西关村对新安五期住宅小区的环境、治安等方面进行全权管理。2012年12月6日，山西金地房地产开发建设集团有限公司同意委托西关村委会在五期业主委员会成立前由其负责该小区的物业管理工作。原告接受委托后即开始进行相关的物业管理服务。2013年上半年新安五期业主委员会成立，2013年7月7日，原告平定县西关新区管理服务中心与被告平定县新安五期小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定平定县新安五期小区业主委员会委托原告进行物业管理服务，期限为3年，自2013年7月1日至2016年6月30日止；2016年7月7日，原告平定县西关新区管理服务中心与被告平定县新安五期小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定平定县新安五期小区业主委员会委托原告进行物业管理服务，期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止，服务标准均为按建筑面积每月每平米0.3元，地下室0.2元，非住宅房屋每月每平米0.5元。另查明，被告姜玉国房屋面积100.75平米，每年物业费362元（100.75平米×0.3元×12月），地下室16.56平米，每年物业费40元（16.56平米×0.2元×12月），以上被告每年物业费为402元。被告2014年1月1日至2016年12月31日拖欠原告物业费共计1206元。被告于2014年缴纳物业费100元，所欠1206元扣除已缴纳的100元，现仍欠原告物业费1106元。原告向被告下发物业费催缴通知单，要求被告支付所欠物业费，但被告迟迟未缴纳，故此形成诉讼。本院认为，原告与被告所在的新安五期小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力。根据该合同及物业管理条例的相关规定，被告应按约定按时交纳物业费用，但经原告催交，被告仍未缴纳物业费，其行为显属不当，理应承担民事责任。原告要求被告支付所欠物业费的主张依法应予支持。就被告抗辩所称原告正式开始服务时间为合同载明的2013年7月1日，收取物业费应该从2014年7月1日至2015年6月30日，所欠原告物业费为506元；业主委员会与物业公司签订的两份物业管理委托合同书被告作为业主被告并不知情，故拒绝缴纳物业费；原告的服务不达标准，所以被告拒绝缴纳剩余的物业费；2015年5月份地下室漏水造成被告的财产损失2000多元，原告应予赔偿，因为赔偿经济损失是物业公司应尽的责任，原告履行赔偿责任后被告的物业费自然会交齐等，本院认为：原告2012年12月6日接受山西金地房地产开发建设集团有限公司委托后即开始负责该小区的物业管理工作，被告主张原告正式开始服务时间为合同载明的2013年7月1日，收取物业费应该从2014年7月1日至2015年6月30日，所欠原告物业费为506元与事实不符；被告以业主委员会与物业公司签订的两份物业管理委托合同书被告作为业主被告并不知情为由拒绝缴纳物业费，违反了《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定；被告主张原告的服务不达标准，但无确实证据予以证明；双方签订的物业服务合同没有约定原告有为业主保管财物的服务，被告要求赔偿因地下室漏水造成被告的财产损失2000多元无法律依据。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告姜玉国于本判决生效后十日内支付所欠原告2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1106元。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告姜玉国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员 赵志强二〇一七年八月十四日书记员 马丽娜 关注公众号“”