（2017）粤0606民初10353号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-03
案件名称
张振伸与杨英美房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张振伸,杨英美,佛山市顺庭房地产物业代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初10353号原告：张振伸，男，1973年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：杨英美，女，1983年12月31日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，第三人：佛山市顺庭房地产物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇三桂村委会三桂大道38号香堤荔园02号铺。法定代表人：陈成华。委托诉讼代理人：吴荣胜，男，1977年9月18日出生，汉族，住广东省仁化县，系该公司员工。原告张振伸诉被告杨英美、第三人佛山市顺庭房地产物业代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年8月14日公开开庭审理。原告、被告及第三人的委托诉讼代理人吴荣胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年5月26日签订的《房屋买卖合同》，被告双倍退还原告定金300000元、办理个人住房借款合同所花费用30000元，共计330000元及利息（自2016年5月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际支付之日起）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告及第三人于2016年5月26日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于佛山市镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑蓝天花语房屋（下简称案涉房屋）以3680000元的价格出售给原告，约定原告以银行按揭方式向被告支付购房款，并约定定金为150000元。合同签订后，原告依约向被告支付了150000元定金，并按期办理了银行贷款申请手续，且取得银行同贷书。但被告收取定金后，见房价大涨，企图获取更大利益，告知原告其不再出售房屋，既不配合原告办理银行贷款，也不为原告办理房产过户手续。之后，原告与第三人多次找被告要求其配合原告办理房屋过户手续，但被告一直以各种理由不予配合。被告的行为已构成违约，请求法院判如所请。被告的答辩意见：一、原被告签订的《房屋买卖合同》中约定被告需于2016年7月15日前完成解封流程。被告已于2016年7月5日与查封人刘永梅到广州市荔湾区人民法院提交解封申请，该法院的黄法官也为双方做了解封笔录。被告与查封人刘永梅约定：收到原告同贷书两天后，被告向刘永梅还款100000元，然后再解封房屋。二、合同第二条约定双方于2016年9月15日办理按揭申请，该申请由原告办理，被告予以配合。但直至2016年10月8日第三人才约被告到中介处办理按揭手续，这表明原告已违约。三、被告于2016年12月5日才收到第三人发来的原告的同贷书。收到同贷书后，被告才知道原告所办理的贷款金额为3000000元。而双方签订的合同价款为3680000元，按正常的别墅贷款，原告不可能可以贷到3000000元。原告显然属于高评高贷，被告向银行办理按揭的工作人员咨询过，他们告知如果原告能贷到3000000元，则必须提供比双方约定价格更高的合同才可以。被告咨询其他中介公司，他们称如果二手房要做到高评高贷，则必须由业主配合做一份虚假合同。被告并不清楚原告是要做高评高贷，且被告也无答应配合原告做高评高贷。被告不知道原告提供了什么合同给银行。因高评高贷是违规违法的，被告是不会配合原告做违法的事情的。原告的行为不诚信，已构成违约。四、原告起诉主张按揭费30000元无理。二手房按揭是银行正常的业务，是不需要另外再支付按揭费用的。按揭时的评估费用也是在贷款成功后再支付给评估公司，且价格不高。如贷款不成功，该评估费用则不会产生。但二手房高评高贷，如是通过其他按揭公司办理的，则一般要收取贷款金额1%的手续费。原告现贷款3000000元，按揭费用30000元，该费用是原告为达到自己高评高贷目的而产生的，不应由被告承担。且高评高贷属于违法行为，属于合同欺诈，法律不允许，本案的借款合同应为无效合同。五、《房屋买卖合同》没有注明首期楼款数额及支付时间。被告按一般情况理解首期款应为总价的30%即1104000元，而别墅银行按揭款不超过总价格的70%即不超过2570000元，现原告的按揭款金额为3000000元，则表明原告支付的首期款少了430000元，且银行一旦发现存在虚假情况，被告不仅不能收到尾款，且还有被追究法律责任的风险，故被告是不会配合原告办理贷款的。第三人的意见：2016年5月26日下午签订合同前，第三人的员工吴荣胜与卖方一起到大良对涉案房屋进行查册时发现涉案房屋处于查封状态，吴荣胜立即就该情况电话告知了买方。查册后买卖双方在第三人的经营处见面。当时卖方称涉案房屋因其他民事纠纷被法院另案查封，查封金额约为700000元，该案的债务人共有四人，其个人实际仅需要承担约150000元的债务。买方知道该情况后就询问如何才可以解封。吴荣胜就打电话咨询相关人士。在吴荣胜打完电话后，买卖双方告知吴荣胜其已协商好，并要求吴荣胜将协商的意见写入合同。卖方要求买方提供150000元定金用于解封涉案房屋。因为签订合同时产权尚未满两年，买卖双方约定产权满两年后再过户。2016年9月9日、9月10日、9月11日、9月18日，吴荣胜约卖方配合买方签订办理按揭的相关资料，但卖方实际是2016年10月10日才来签订按揭的相关资料。按揭公司是由第三人找的，由买卖双方根据按揭公司要求提供相关办理按揭的资料，然后由按揭公司去向银行办理按揭手续，第三人不参与按揭事宜。按揭资料是买卖双方在第三人经营处签署的，当时按揭公司称要收取按揭费30000元。案涉房屋至今尚未解封，在银行出具同贷书后，吴荣胜约买卖双方办理过户手续，当时卖方称还有其他案件查封了涉案房屋，故至今未去办理过户。经审查，本院查明如下案件事实：在第三人促成下，2016年5月26日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告将其名下的案涉房屋以3680000元的价格出售给原告；定金150000元，原告须于2016年5月27日支付给被告，应于2016年9月15日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供协助，买卖双方应在2016年12月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由原告于递件成功后缴交税费前与首期款一并支付给被告。在合同“备注”处，双方约定：1.卖方自行赎证，卖方于2016年7月15日前必须办理完该物业解封流程。2.买卖双方于2016年9月15日前签订按按揭申请。3.买方支付该物业定金150000元，如果卖方拒绝执行该合同，卖方须支付买方所交定金并支付买方150000元的赔偿。4.买卖双方约定等该物业满两年后再去房管局办理过户手续。5.款到生效。合同签订后，原告按约向被告支付了定金150000元。2016年6月6日，第三人的员工吴荣胜微信询问被告案涉房屋的解封进展情况，被告回复：正在协商处理，解封没有问题，会尽快与原告办理过户。2016年6月26日，吴荣胜微信通知被告拿案涉房屋产权证给评估公司办理初评。被告于2016年7月13日将房产证拍照后微信发给吴荣胜，吴荣胜再次微信询问被告案涉房屋解封进展，被告未予回复。2016年8月26日、8月31日，吴荣胜微信询问被告解封的进展情况，被告均没有回复。2016年9月9日，吴荣胜再次追问被告解封的进展情况，并告知被告原告想与其见面了解未解封的原因。被告于当日23时回复可以周末过来顺德，具体时间到时再电话联系。2016年9月11日，吴荣胜、原告与被告见面，三方协商按揭贷款及解封事宜。2016年9月18日，吴荣胜微信询问被告何时有空过顺德办理按揭手续，被告没有回复。之后，吴荣胜也有电话约被告，但一直未能成功。2016年10月6日，吴荣胜微信告知被告一定要在2016年10月8日办理贷款手续。被告于2016年10月9日回复10号9时有空。原被告于2016年10月10日签署了办理按揭手续的相关文件。原告向按揭公司支付了30000元。中国建设银行股份有限公司广州番禺支行于2016年11月29日出具《同意购房按揭贷款通知书》（同意批准贷款金额为3000000元，贷款年限为20年，贷款划入被告的62×××34账号中）。2016年11月30日，原告与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定房屋成交价4500000元，评估价4294061元，贷款金额3000000元，以案涉房屋作抵押等。吴荣胜于2016年12月5日收到《同意购房按揭贷款通知书》后拍照发给被告。2017年1月10日，吴荣胜询问被告解封进展，被告没有回复。2017年2月25日，被告微信语音告知吴荣胜其未办理好解封手续，并称要约原告当面谈，等其安排好时间再告知吴荣胜。2017年3月20日，被告微信语音告知吴荣胜，次日或第三天约原告见面，但要到晚上才能给予准确的时间。原被告于3月25日见面商谈解封事宜，被告要求原告给予其一定时间办理解封事宜，双方约好由被告将解封资料复印件邮寄给吴荣胜，再由吴荣胜转交给原告。但被告一直没有邮寄。2017年4月6日，原告将《催告函》张贴于案涉房屋外，要求被告于2017年4月30日10时前与其到镇行政服务中心房地产交易中心申请办理产权过户手续，否则将追究被告的一切法律责任。吴荣胜将《催告函》拍照后发给了被告。原告于2017年7月5日提起本案诉讼。被告认为：1.其已于2017年7月5日与查封人刘永梅一起到荔湾区人民法院申请解封案涉房屋，其与刘永梅已约定在收到原告同贷书后就向刘永梅还款100000元，然后双方再去办理解封。2.合同约定于2016年9月15日前办理按揭，其予以配合。但中介公司于2016年10月8日才约去办理按揭手续，原告已违约。3.其于2016年12月5日才收到中介公司发来的《同意购房按揭贷款通知书》，原告已违约。《同意购房按揭贷款通知书》中载明贷款金额为3000000元，原告显然属于高评高贷，原告的行为违法，原告与银行之间的借款合同无效，银行发现后可能不会发放贷款，且会追究法律责任，故其不会配合原告去办理相关手续。4.按揭贷款是银行的正常业务，不会产生按揭费用，原告主张的办理借款合同所花费的30000元是原告为达到自己高贷的目的而支出的，与其无关，不应由其承担。另查，案涉房屋至今仍处于查封状态。本院认为：《房屋买卖合同》是当事人在自愿、平等的基础上签订的，其内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同约定被告应于2016年7月15日前办理案涉房屋解封手续，案涉房屋至今仍处于查封状态，原告购房目的不能实现，原告请求解除双方于2016年5月26日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。从第三人的员工吴荣胜陈述及提交的微信记录可知，造成双方于2016年10月8日才办理按揭贷款手续的责任并非原告。至于被告所提及的高评高贷问题。首先，原告的贷款需被告配合才能完成；其次，合同中已约定，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由原告于递件成功后缴交税费前与首期款一并支付给被告。这表明即便银行到时不能发放3000000元贷款，原告也会将差额部分在递件成功后缴交税费前支付给被告，并不会损害被告的权益，被告以此为由拒绝履行合同义务，显然无理。双方约定“买方支付该物业定金150000元，如果卖方拒绝执行该合同，卖方须支付买方所交定金并支付买方150000元的赔偿”。现被告未履行合同约定的解除案涉房屋查封的义务，已构成违约，原告要求被告双倍返还定金共计300000元，本院予以支持。原告要求被告支付其利息损失及按揭费损失。对此，本院认为，原告未能证明其损失在被告赔偿一倍定金150000元后还有其他损失，被告赔偿定金已足以弥补原告的损失，且按揭费损失不是原告贷款所必然产生的费用，属于原告自行扩大的损失，因此本院对于原告的上述两项主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张振伸与被告杨英美于2016年5月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨英美应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张振伸双倍返还定金共计300000元；三、驳回原告张振伸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3125元（原告张振伸已预交），由原告张振伸负担280元，被告杨英美负担2845元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李晓芹二〇一七年八月十四日书记员 韩思韵 来源：百度“”