（2017）豫01民终8069号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-09
案件名称
河南海韵置业集团有限公司、何先军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南海韵置业集团有限公司,何先军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8069号上诉人（原审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住所地河南省郑州市金水区金水路226号10层1011号。法定代表人：梁坤鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲利，河南信心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何先军，男，汉族，1984年12月1日出生，住所地河南省范县。上诉人河南海韵置业集团有限公司因与被上诉人何先军房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初17638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南海韵置业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初17638号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由何先军承担。事实与理由：1.一审判决认为河南海韵置业集团有限公司逾期交房违约，但没有查清具体逾期交房原因。河南海韵置业集团有限公司逾期交房的原因有二：一是施工期间，受到范县政府部门的多次停工通知及其他行政管制行为所导致；二是在签订购房合同时，河南海韵置业集团有限公司已经告知何先军房屋无法按期交付，何先军也表示同意；2.一审判决违约金标准过高。何先军一审时没有对损失进行举证，计算违约金没有依据；根据最高人民法院的相关司法解释，当事人约定违约金超过实际损失30%的，应当认定过分高于所造成的损失。一审判决酌定的违约金标准没有事实和法律依据；3.一审庭审中双方已经达成和解且已经履行完毕，何先军理应按照和解协议的约定向一审法院提出撤诉，但何先军未履行该约定，本案相同案件也已经范县人民法院作出（2016）豫0926民初1892号民事判决，范县作为涉案房屋的项目所在地，审理机关经过实地调查，并经范县住建局证实，河南海韵置业集团有限公司逾期交房是存在相关的不可抗力所造成，故在违约金计算当中参考了范县当地的租金标准予以裁判，目前该判决书已经生效，为避免同案不同判，请求二审法院予以参考。何先军经合法传唤未到庭，未答辩。何先军向一审法院起诉请求：1.判令河南海韵置业集团有限公司立即向何先军支付逾期交房违约金68724元（自2016年1月1日起计算至起诉之日止以交付房款的381800元为基数，每日按照万分之十计算）；2.本案诉讼费由河南海韵置业集团有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年9月29日，河南海韵置业集团有限公司作为出卖人与何先军作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号031302），主要内容：何先军购买河南海韵置业集团有限公司的位于范县××路与××交叉口西北角海韵世纪公园第3幢1单元3层西号房房屋，建筑面积共130.57㎡；该商品房每平方米￥2924.10元，总金额￥381800元。付款方式及期限：接到交款通知3日内付清首付款￥161800元整，在合同签订后30日内办理完剩余房款，贰拾贰万元的按揭手续。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；②因法律、各级政府部门规章的调整及政府部门的特殊行为或管制而影响交房的；③因自然灾害等不可抗力因素无法正常施工影响交房的。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过60日，自本合同第八条（交付期限）规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（交付期限）规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率不小于第①相中的比率）的违约金。现何先军认为在约定的交房期限到期后河南海韵置业集团有限公司未交房，河南海韵置业集团有限公司称在售房过程中已明确告知何先军交房日期为2016年5月1日，并提交了河南海韵置业集团有限公司工作人员说明。双方产生纠纷，诉至该院。一审法院认为：何先军与河南海韵置业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，何先军支付了购房款，河南海韵置业集团有限公司应按照合同约定的时间在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付何先军。河南海韵置业集团有限公司逾期未交付，称在签订合同时已经告知过何先军本人交房时间为2016年5月1日，对此说法何先军予以否认。该院认为，河南海韵置业集团有限公司此说法仅向该院提交了其工作人员作出的说明，未提交能够直接证明何先军对变更合同约定的交房时间表示认可的证据，故该院对何先军主张的交房时间为合同约定的时间予以认定。另，河南海韵置业集团有限公司提出其逾期交房系因“九·三”阅兵，上合峰会等客观不可抗力造成。该院认为，何先军系预售商品房，对于施工过程中可能出现的问题其应合理规划，安排施工，按期交付房屋，河南海韵置业集团有限公司所述不能作为超出合同约定期限的合理理由。河南海韵置业集团有限公司逾期交房，应当承担相应的违约责任。双方约定的违约金标准为日万分之十，河南海韵置业集团有限公司提出违约金过高，请求予以降低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中，双方当事人均未对因河南海韵置业集团有限公司违约延期交房给何先军造成的损失提供证据。依照上述司法解释，参照何先军、河南海韵置业集团有限公司在购房合同中预定的日万分之十的标准，该院酌定调整后的违约金为日万分之十的30%，即日0.3‰。何先军主张河南海韵置业集团有限公司支付自2016年1月1日至起诉之日（2016年7月7日）逾期交房违约金68724元，主张过高，依据上述标准，违约金应为21648.06元（381800元×0.3‰×189天），2016年7月8日起的违约金应以购房款381800元为基数，按日0.3‰的标准支付至实际交房之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付何先军2016年1月1日至2016年7月7日的逾期交房违约金21648.06元及2016年7月8日起至实际交房之日止的违约金（以房屋价款381800元为基数，按日3‰计算）；二、驳回何先军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1518元，由河南海韵置业集团有限公司负担。河南海韵置业集团有限公司二审提交证据二组。第一组证据为范县公证处的公证书、以及何先军的代理人与河南海韵置业集团有限公司签订的补充协议各一份，拟证明陈利华系何先军的妻子，何先军授权其办理商品房买卖相关的一切手续；陈利华已于2017年4月17日和河南海韵置业集团有限公司达成了补偿协议，约定何先军应向一审法院申请撤诉，目前该补充协议中河南海韵置业集团有限公司的义务已经全面履行，何先军理应履行其协议义务；第二组证据为范县人民法院（2016）豫0926民初1892号民事判决书及生效证明各一份，拟证明范县作为涉案房屋的项目所在地，审理机关经过实地调查，并经范县住建局证实，河南海韵置业集团有限公司逾期交房是存在相关的不可抗力所造成，故在违约金计算当中参考了范县当地的租金标准予以裁判，目前该判决书已经生效。本院经审查认为，河南海韵置业集团有限公司二审提交的二组证据符合证据的基本构成要件，真实可信，本院均予以采信。本院经审理查明，何先军于2015年12月16日经河南省范县公证处公证：何先军委托其妻子陈利华处理购买本案所涉房屋的相关事宜。2017年4月17日，陈利华代表何先军与河南海韵置业集团有限公司签订《海韵·世纪公园一期延期交房补偿协议》，对双方纠纷处理进行了约定，其中约定何先军应向一审法院申请撤诉。同日，陈利华收到河南海韵置业集团有限公司的另行补偿并出具《承诺书》。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，何先军经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依据查明的事实依法作出裁判。陈利华代表何先军于2017年4月17日与河南海韵置业集团有限公司签订的《海韵·世纪公园一期延期交房补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应依协议享有权利、履行义务。该协议签订后，河南海韵置业集团有限公司依约履行了相关义务，双方纠纷已经解决。综上所述，河南海韵置业集团有限公司的上诉理由成立，其上诉请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初17638号民事判决；二、驳回何先军的诉讼请求。一审案件受理费1518元，由何先军负担；二审案件受理费1518元，由何先军负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年八月十四日书 记 员 景慧洁 关注公众号“”