（2016）琼0271民初8588号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-09-01
案件名称
任开华与海南金亿房地产开发有限公司、裴东杰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任开华,海南金亿房地产开发有限公司,裴东杰,欧和武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0271民初8588号原告：任开华，男，1954年8月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住重庆市。委托诉讼代理人：徐辉，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，海南邦威律师事务所律师。被告：海南金亿房地产开发有限公司，住所地海口市海府路67号康盛商务公寓A座A-4E。法定代表人：裴东杰。被告：裴东杰，男，1969年4月16日出生（公民身份号码：×××），朝鲜族，现下落不明。被告：欧和武，男，1958年9月14日出生（公民身份号码：×××），汉族，现下落不明。原告任开华诉被告海南金亿房地产开发有限公司（以下简称：金亿公司）、裴东杰、欧和武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，因被告金亿公司、裴东杰、欧和武下落不明，本院于2017年1月19日至2017年3月20日向其公告送达，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。后因原告当庭变更诉讼请求，本院于2017年5月7日至2017年7月6日第二次向各被告公告送达，并再次公开开庭进行了审理。原告任开华的委托诉讼代理人张晓晴到庭参加诉讼。被告金亿公司、裴东杰、欧和武经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任开华向本院提出诉讼请求：1、判决原被告签订的《金亿公寓预售合同》无效；2、判决被告连带承担退还原告房款22万元及利息；3、判决被告承担原告因被告行为所受损失律师代理费11000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年1月31日，被告裴东杰以金亿房地产开发有限公司名义与原告签订《金亿公寓预售合同》，约定被告金亿公司将其开发的位于三亚市××区号房卖给原告。建筑面积22平方米，按套计算，总价款22万元。合同第七条约定：”被告金亿公司应当在公寓交付使用后36个月内办理好房屋产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人（交付使用36个月）退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款无条件原价退还，其36个月内使用、出租权归买受人所有”。合同签订后，原告即支付给被告购房款22万元，同日被告金亿公司向原告出具购房款收据。2012年12月底，被告向原告交付房产。2013年9月，被告同意给原告调换大一点的房屋，并让原告补交5万元面积差价。原告依约支付。双方于2015年11月18日签订补充协议确认该事实。被告共收取原告购房款27万元。2014年10月，原告获悉，被告所出卖的房屋除一层外均未取得规划国土管理部门批准，可能作违法建筑拆除，至合同约定交付房产产权证之日，被告未向原告交付房屋权证。2016年1月起原告找被告协商退款，被告避而不见。最后无法联系到，经查，该公寓楼土地使用权人为欧和武，裴东杰是金亿公司股东，金亿公寓实际出资人。因金亿公寓属违章建筑。据此请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告任开华当庭将其第二项诉讼请求变更为：判决被告连带承担退还原告房款27万元及利息。被告金亿公司、裴东杰、欧和武均未出庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年1月31日，原告任开华与被告金亿公司签订《金亿公寓预售合同》，合同约定，原告购买金亿公司开发的位于三亚市××区号房。该公寓用途为住宅，建筑层数为地上七层，建筑面积约22平方米，套内面积为19平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为3平方米。总价款22万元，付款方式为一次性付款。合同第七条约定：出卖人应当在公寓交付使用后36个月内办理好房屋产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列事项处理：1、买受人（交付使用24-36个月内）退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款无条件原价退还，其36个月内的使用、出租权归买受人所有。2、买受人（交付使用36个月后）退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款按每年收取总价的10%折旧费扣除后退还买受人（3年之内不收取折旧费）。合同签订当日，原告以转账的形式向被告裴东杰支付购房款22万元并入住涉案房屋，随后被告金亿公司向原告出具《收据》，该收据盖有金亿公司合同专用章并载明：今收到任开华304室的全部房款贰拾贰万元购房款已一次性付清。2015年11月18日原告任开华与被告裴东杰签订《协议书》，约定任开华因特殊原因将原有的306室住房换购为金亿公寓406室（面积44平方），多出的面积同意补差价5万元，且该差价款5万元已于2015年11月17日通过农业银行卡转账已经结清。因被告金亿公司现至今未为原告办理房产证，故原告特诉至法院，请求判如所请。另，对于涉案房屋是否取得商品房预售许可证，本院曾于2016年12月12日发函至三亚市住房和城乡建设局，三亚市住房和城乡建设局于同年12月20日复函，称涉案房屋未取得商品房预售许可。再查，三亚市国土环境资源局于2010年7月26日颁发的三土房（2010）自第07708号《土地房屋权证》载明：位于三亚市××区号的土地权利人为欧和武，土地使用权类型为划拨住宅用地，土地使用权为210.16平方米。本院认为，原告任开华与被告金亿公司签订的《金亿公寓预售合同》约定买卖的房屋为金亿公司从原土地权利人欧和武受让的划拨住宅用地上建起的房屋，该划拨地没有转为出让地，且金亿公司在该划拨地上所建的房屋没有取得建设工程规划许可证，金亿公司将其建设的房屋作为市场上一般的商品房买卖，至原告任开华起诉前也没有取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定。原告任开华与被告金亿公司签订的《金亿公寓预售合同》虽为双方真实意思表示，但涉案合同因违反了法律法规的强制性规定应认定为无效合同。原告任开华诉求确认《金亿公寓预售合同》无效的主张，于法有据，本院予以支持。因合同无效的法律后果为双方基于合同所取得的利益应当互相返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告为购买涉案房屋共向金亿公司支付购房款27万元，有转账凭证、收据及《协议书》为证，本院予以采纳，故现合同无效后，原告任开华关于要求被告金亿公司退还房款27万元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，原告任开华作为购房者，在购买涉案房屋时理应主动查看所购房屋的相关手续是否齐全，在被告金亿公司未出示上述材料的情况下原告仍与之订立《金亿公寓预售合同》，说明其并未尽到合理的审慎义务，其自身对该无效合同的订立存在过错。故原告关于要求被告支付利息的主张，本院不予支持。对于原告所诉求的11000元律师服务费因无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告金亿公司作为涉案合同的相对方，涉案房屋的开发商及实际收款方，因合同无效所造成的法律后果应由被告金亿公司承担，虽然裴东杰是金亿公司的法定代表人，但原告目前没有提供证据证明金亿公司存在注销工商登记的事实存在；同时从《金亿公寓预售合同》上可知，涉案房屋使用的土地是金亿公司购买的，而该土地登记的权利人是欧和武，没有证据证明金亿公司自行建房销售收取房款的行为与欧和武有关，也没有证据证明欧和武在金亿公司销售房屋过程从中收取购房款，因此任开华关于要求裴东杰、欧和武对金亿公司返还任开华购房款承担连带责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告任开华与被告海南金亿房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《金亿公寓预售合同》无效;二、被告海南金亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任开华退还购房款27万元;三、驳回原告任开华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5515元，由被告海南金亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈孟灿人民陪审员 杨清球人民陪审员 符宗其二〇一七年八月十四日书 记 员 陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：