（2017）津01民终4954号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-25
案件名称
武圣凯、丁运房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武圣凯,丁运,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4954号上诉人（原审被告）:武圣凯，男，1974年9月13日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人:王志广，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:丁运，女，1983年9月4日出生，汉族，天津市电装电子有限公司职员，住天津市红桥区。原审第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人武圣凯因与被上诉人丁运、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初11384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武圣凯及其委托诉讼代理人王志广，被上诉人丁运，原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武圣凯上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，将本案移送至有管辖权的红桥区人民法院审理；如果移送管辖不被法庭支持，要求原审第三人承担一审判决第三、四项的判决内容。2、本案诉讼费用及一审保全费由被上诉人承担。事实及理由：1、三方签订的《房产交易合同》第十四条约定：因履行合同产生争议，三方应协商解决，如协商不成的，由丙方所在地法院管辖，并不是住所地。依据相关司法解释规定，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。所以该合同规定的丙方所在地不是丙方住所地，本案合同签订地是在原审第三人位于红桥区水木天成的分支机构，该分支机构所在地也属于丙方所在地，因此本案合同及合同履行均与南开区没有实际联系，按合同第十四条的规定，本案应由红桥区人民法院管辖。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖，合同当事人可以协议选择争议管辖法院，但不得违反对级别管理和专属管辖的规定，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。房屋买卖合同纠纷属于不动产纠纷，而不动产纠纷属于专属管辖，即由不动产所在地法院管辖。专属管辖规定属于强制性法律规定，当事人约定管辖不得违背专属管辖的规定，专属管辖不受答辩期内是否提出管辖异议的限制。合同中的管辖条款是格式条款，属于无效条款。该条文设定了两种解决争议的方式，其中诉讼解决争议的选项同时又是约定管辖的选项。但是这两个选项都是事先打印的，不是买卖双方约定的，因此无效。2、原审第三人曾向上诉人承诺，上诉人卖房后两个月能拿到房款，但到网签时，原审第三人不兑现承诺，在此情况下，上诉人想和被上诉人协商，由于原审第三人的过失，将被上诉人的电话号码留错，导致合同无法履行，就解除了合同，原审第三人有过错，应承担责任。丁运辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：在南开区人民法院立案前，我们向红桥区人民法院申请立案，但红桥区人民法院认为本案是属于房屋买卖合同纠纷，不属于不动产纠纷，所以红桥区人民法院不同意立案，我们才在南开区人民法院立案。链家公司述称，不同意上诉人的上诉请求，不同意承担违约金、居间费及其他费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：上诉人在答辩期限内没有提出管辖异议，故上诉人丧失了提出管辖异议的权利。本案不是不动产纠纷，不适用不动产的规定。原审第三人实际经营地及住所地都在南开区，所以应由南开区人民法院管辖。房产交易合同是经过三方签字确认的，三方应对签订合同的行为承担法律后果。原审第三人并没有承诺过上诉人拿到全款的时间，上诉人在网签时要求被上诉人作出书面承诺，由于全款到账的时间由银行控制，我们不能保证这个时间，所以上诉人不再配合履行合同，被上诉人在合同履行过程中没有任何过错，已经履行了责任和义务，上诉人不配合履行合同的行为属于违约行为。丁运向一审法院起诉请求：１、判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2、判令被告返还原告定金60000元；3、判令被告给付原告居间服务费21000元、评估费1000元、贷款服务费600元；4、判令被告给付原告违约金105000元；5、本案诉讼费及财产保全费、担保费由被告负担。一审法院认定事实：一、原、被告签约后，原告向被告支付了购房定金60000元，被告向原告出具了收条，该收条由案外人徐娟签名。被告武圣凯称其与徐娟系夫妻关系；二、《房产交易合同》约定原、被告应在2016年9月30日前签订《天津市房产买卖协议》。2016年9月14日，原、被告及第三人相约到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，当日，因被告与第三人对被告何时拿到全部房款的日期产生争议，被告借此离开房管部门，未与原告签订上述协议；三、原、被告签订《房产交易合同》时，均预留了个人联系电话，原告登记的电话号码为151××××7890，被告登记的电话号码为158××××1119。2016年9月15日，案外人徐娟用被告登记的电话号码给原告登记的电话号码发送短信息，大意为第三人在房管部门惹恼被告，要求原告将账号发过去，由其将定金退回。原告登记的电话号码手机回复短信息“去你妈了X”。一审庭审中，被告表示，由于遭受了原告的辱骂，其出售房屋一事受到家庭其他成员的反对，故不同意再继续向原告出售涉讼房屋。原告表示，其向第三人口述预留的电话号码为151××××7860，并非151××××7890，虽其对预留信息表进行了签名确认，但并未审查相关内容与其口述是否一致。其并未收到及回复上述短信息内容；四、原、被告签订的《房产交易合同》第八条“违约责任”约定：“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”；“本合同签订后，如甲（被告，下同）乙（原告，下同）双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”；五、2017年3月15日，根据原告的申请及担保，一审法院裁定查封了涉讼房屋的交易手续，保全费5000元已由原告垫付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房产交易合同》，系原、被告自愿签订，为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害，故一审法院对该合同的效力予以确认。被告以与第三人之间存在矛盾为由，拒绝履行与原告签订《天津市房产买卖协议》，以其实际行动表示不再向原告出售涉讼房屋并拒绝履行《房产交易合同》所约定的相关义务，其行为已构成根本违约，应承担由此导致的违约责任。因被告的上述违约行为，导致原、被告签订的《房产交易合同》无法履行，故一审法院对原告解除该合同的诉讼请求予以支持。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告所签《房产交易合同》对一方不履行合同义务导致合同解除的违约后果进行了约定，即由违约一方按照房屋成交价格10%的比例向守约方支付违约金，另守约方有权向对方追缴居间服务费损失。现原告要求被告给付违约金并由被告承担居间服务费损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于被告主张遭受原告辱骂一事，因该事件并不必然导致违约行为的发生，且亦发生在其拒绝与原告签订《天津市房产买卖协议》之后，故其以此作为不再履行合同义务的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于被告主张的与第三人之间的矛盾，因与本案并非同一法律关系，故本案不予涉及。对于原告向第三人支付的贷款服务费及评估费，因第三人尚未就相关约定提供服务，故应将上述费用退回原告。因第三人并未提供证据佐证其已对涉讼房屋进行了评估，故其不再退回评估费的意见，一审法院不予采纳。原告主张的担保费损失，因无合同依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决“一、解除原告丁运与被告武圣凯、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、被告武圣凯返还原告丁运定金60000元。本判决生效后十五日内履行；三、被告武圣凯向原告丁运支付违约金105000元。本判决生效后十五日内履行；四、被告武圣凯给付原告丁运居间服务费21000元。本判决生效后十五日内履行；五、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退回原告丁运贷款服务费及评估费1600元。本判决生效后十五日内履行；六、驳回原告丁运的其他诉讼请求。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4052元，减半收取计2026元，由被告武圣凯负担。本案保全费5000元由被告武圣凯负担。本案二审期间，上诉人提交了与原审第三人的微信截屏、电话录音、通话清单，证明原审第三人曾承诺其两个月内能拿到房款；以及西青区人民法院判决书，证明案外人起诉上诉人，上诉人因没有拿到房款，未能如约履行与案外人的协议，赔偿案外人损失90000元。被上诉人质证意见为，这属于上诉人与原审第三人之间的事情，与我方没有关系；原审第三人质证意见为，对证明目的不予认可，身份不能核实，判决书与本案无关，通话清单不能证明通话内容，不予认可，网签当日原审第三人没有出具书面承诺什么时候拿到全款；拿到全款的时间不由原审第三人控制，是银行进行放款。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，本案涉讼房屋的《房产交易合同》，系合同当事人自愿签订，为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律强制性效力性规定，一审法院认定合法有效无误，本院予以确认。本案为房屋买卖合同纠纷，而非不动产纠纷，一审审理期间，上诉人并未提出管辖异议，并应诉答辩，视为受诉人民法院有管辖权，故二审审理期间，上诉人就管辖问题提出管辖异议，本院不予支持。关于上诉人提出的由原审第三人承担一审判决第三、四项的问题，因本案系被上诉人提起的诉讼，诉讼请求为由上诉人而非原审第三人承担相关责任，且上诉人对原审第三人的主张与本案并非同一法律关系，其提出的相关证据的证明目的针对原审第三人而非被上诉人，故在本案中不予采信，对其主张不予涉及。被上诉人在履行合同中没有违约行为，上诉人拒绝出售涉讼房屋已经构成根本违约，应当承担相应违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人武圣凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊代理审判员 王 晶代理审判员 刘雪峰二〇一七年八月十四日书 记 员 汤建为附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；………… 微信公众号“”