（2017）辽02民终5526号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-16
案件名称
大连方嘉海洋工程装备制造有限公司与邢淑霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连方嘉海洋工程装备制造有限公司,邢淑霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终5526号上诉人（原审被告)：大连方嘉海洋工程装备制造有限公司，住所地大连普湾新区石河街道北海村。法定代表人:毛作滨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张学勇，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王辉，男，该公司办公室副主任。被上诉人（原审原告）：邢淑霞，女，1954年10月10日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连方嘉海洋工程装备制造有限公司因与被上诉人邢淑霞房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连方嘉海洋工程装备制造有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付9000元。事实和理由：上诉人交纳的20160园中有3660元是自愿替王健支付的水电费，而剩余款项中还有7500元系被上诉人自愿替王健代交的三个月租金，所以，上诉人不应当全额返还20160元。邢淑霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案应当维持原判，不同意上诉人的上诉请求。邢淑霞向一审法院起诉请求：请求法院判令解除与被告大连方嘉海洋工程装备制造有限公司的租赁合同并要求被告向原告返还支付的租金20160元。一审法院认定事实：案涉房屋位于蓝天山庄C区16号，房屋所有权人为张日红，被告为该房屋第一承租人，案外人王健为被告的第一转租人。2016年1月10日，原、被告及案外人王健签订《合同书》，其中约定”甲方：大连方嘉海洋工程装备制造有限公司，乙方：王健，丙方：邢淑霞，甲乙丙三方经过协商，达成如下协议：二、本合同签订之日起，乙方同甲方签订的房屋租赁合同，原来由乙方承租的责任由丙方承担，乙方退出本合同。五、丙方一次性支付乙方拖欠甲方的房租。”原、被告及王健分别在合同书上盖章确认或签字确认。同日原告向被告支付款项20160元，被告向原告出具收条一张，其中载明：”收邢淑霞房屋租金（蓝天山庄C区16号）人民币壹万陆仟伍佰整（截止到2016.5.31）。收邢淑霞水电费（蓝天山庄C区16号）人民币叁仟陆佰陆拾陆元整。（截止到2015.12.月底）多退少补。”。被告在收款人处盖公章确认。另，被告与案外人王健于2015年6月1日签订的房屋租赁合同书中载明，案涉房屋租金为每年30000元。再查，被告表示案涉房屋的所有转租行为房屋所有人张日红知情且予以认可，但张日红于2016年3月左右将房屋钥匙收回不再对外出租。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，在房屋所有权人同意的情况下，原、被告之间的转租合同合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。现原告已将租金交付被告，被告理应按照合同约定交付案涉租赁房屋。现被告明确表示因房东不再将房屋出租，原、被告之间的合同目的已无法实现，即被告已无法履行合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告有权解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后已经履行的可根据履行情况要求恢复原状，故对于原告已支付的租金，被告理应返还原告。综上，关于原告要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告返还房租20160元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。关于被告辩称原告交付的房租中有一部分款项是替原房客王健补缴的水电费及房租，不应返还的意见，一审法院认为，原、被告与案外人王健虽在合同中约定由原告替王健支付拖欠的房租，但现因被告无法履行合同义务导致合同解除，因此被告理应返还原告所交款项以恢复原状，故对于被告的此项辩驳意见，不予采纳。被告与案外人王健的债务纠纷，被告可另行提起诉讼，本案不予处理。关于被告辩称原告授权王健对该房屋现居住人员进行清理，因原告没有督促案外人王健清理案涉房屋内居住人员导致合同目的无法实现，应承担相应风险的意见，一审法院认为，原、被告并未在合同中约定相关的风险事项，被告亦无其他证据证明与原告间进行过此项约定，应承担举证不能的不利后果。故被告的此项抗辩意见无事实及法律依据，不予采纳。综上，一审法院判决：一、解除原告邢淑霞与被告大连方嘉海洋工程装备制造有限公司2016年1月10日签订的房屋租赁合同；二、被告大连方嘉海洋工程装备制造有限公司自判决发生法律效力之日起十日内返还原告邢淑霞租金人民币20160元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费300元（原告已预交），由被告大连方嘉海洋工程装备制造有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，且对一审判决认定的事实均没有异议。本院确认一审判决认定的事实。另，本院根据一审已经庭审质证的《合同书》，补充查明：《合同书》第一条约定，本合同作为”房屋租赁合同书”（上诉人与案外人王健签订）的补充合同，有冲突的部分以本合同为准；第四条约定，三方经协商，在征得房主同意的条件下，由丙方（被上诉人）和房主直接签订合同，本合同及”房屋租赁合同书”作废。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然被上诉人与上诉人以及案外人王健签订《合同书》约定”本合同签订之日起，乙方（王健）同甲方（上诉人）签订的房屋租赁合同，原来由乙方承租的责任由丙方（被上诉人）承担，乙方退出本合同”，受让了案外人王健与上诉人签订的房屋租赁合同书中王健的权利义务，并愿意代王健支付欠交的水电费、租金，但由于一审判决解除了该《合同书》，且双方当事人对解除合同并无异议，案涉《合同书》解除，被上诉人又尚未实际占有使用案涉房屋，即该《合同书》未进入实质履行即被解除。那么，根据前述法律规定以及被上诉人未实际占有租赁房屋的实际情况，被上诉人已经支付的款项，其可以要求全额返还，一审判决解除该《合同书》后的法律后果正确，上诉人要求在合同解除后不予返还被上诉人代案外人支付的租金、水电费既没有法律依据，也有违公平。综上所述，大连方嘉海洋工程装备制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人大连方嘉海洋工程装备制造有限公司已预交），由上诉人大连方嘉海洋工程装备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁大勇审判员 杨 威审判员 王 亮二〇一七年八月十四日书记员 任建芳 百度搜索“”