（2016）闽0424民初1194号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-12-14

案件名称

林丽华与宁化县永龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁化县人民法院

所属地区

宁化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林丽华,宁化县永龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第十五条

全文

福建省宁化县人民法院民事判决书（2016）闽0424民初1194号原告：林丽华，女，1970年3月24日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：王盛勋，男，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者，住宁化县。被告：宁化县永龙房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇南大街（检察院旁2号）。统一社会信用代码91350424789019699H。法定代表人：邱加钟，总经理。委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所执业律师。原告林丽华与被告宁化县永龙房地产开发有限公司（以下简称：永龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后,依法适用普通程序，分别于2016年10月19日、2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告林丽华及其委托诉讼代理人王盛勋，被告永龙公司的委托诉讼代理人戴继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽华向本院提出诉讼请求：1.判令林丽华与永龙公司于2010年1月19日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，坐落于宁化县房屋归林丽华所有；2.判令永龙公司向宁化县房屋权属登记机构协助办理宁化县的不动产权利登记证书；3.判令永龙公司支付逾期取得不动产权利登记证书违约金20,470.2元，并按每天15.65元，支付自2016年8月1日至林丽华实际取得该房屋不动产权利登记证书之日止的违约金。事实与理由:2009年7月2日，林丽华向以电力公司孙水宁为代表的永龙公司销售部申请团购，并缴纳了30,000元的购房定金，孙水宁交给林丽华一张署名为何大勇金额为30,000元的定金收据。因永龙公司资金周转困难，永龙公司原法定代表人张河淦失联。原交付给永龙公司购房定金的业主向宁化县信访局信访，经县领导协调，永龙公司同意按县领导协调意见处理。2010年1月7日，林丽华按永龙公司销售人员的要求将9幢807室的首付款为86,134元和9幢808室的首付款46,870元（加上原交定金30,000元，合计76,870元）存入永龙公司指定的中国工商银行宁化支行账户。2010年1月19日，林丽华与永龙公司签订了二份《商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定：“永龙公司自愿将坐落于宁化县财富花园9幢807室以86,134元的价格，9幢808室以226,870元的价格出售给林丽华。林丽华应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永龙公司提供的资料交付林丽华。如因永龙公司的原因不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按永龙公司不退房，永龙公司自逾期之日起每日按已付款的0.005%向林丽华支付违约金等有关条款。”合同签订当天，林丽华把剩下的公共维修基金861元和2,269元、契税4,695元、预登记费160元等全部费用交给了永龙公司。其余购房款15万元由林丽华向银行办理按揭贷款后，该贷款已由银行转到被告账户。林丽华已经履行了合同约定的全部义务。2010年3月25日，永龙公司将上述两套商品房备案。同年四月份，永龙公司将首付款、契税发票交给林丽华，但却没有将按揭贷款150,000元和807室房款50,000元的发票交给林丽华。2012年6月7日，永龙公司将该房屋交付给林丽华使用至今。按合同约定，永龙公司应当在2012年12月30日前让林丽华取得该房屋权属证书。到期后，林丽华多次要求永龙公司按合同约定履行义务，但永龙公司却以各种理由拒不协助办理该房屋权属证书。永龙公司需要支付给林丽华逾期取得房屋权属证书违约金20,470.2元（从2013年1月1日至2016年7月31日，共1308天，以已付款总价313,004元按每天0.005%计算即每天违约金15.65元）。永龙公司辩称，1.林丽华主张关于确认房屋所有权的诉讼请求缺乏事实及法律依据。因林丽华至今还有30,000元购房款未支付，林丽华��张署名为何大勇的金额为30,000元的定金收据作为林丽华购房款的主张不成立；2.林丽华主张判令永龙公司向宁化县房屋权属登记机构协助办理宁化县的不动产权利登记证书的诉讼请求不成立。因林丽华未按合同约定付清房款，永龙公司有权不按期要求办理不动产权利登记证书；3.林丽华主张判令永龙公司支付逾期取得不动产权利登记证书违约金20,470.2元，并按每天15.65元计算支付从2016年8月1日至林丽华实际取得该房屋不动产权利登记证书之日止的违约金没有事实依据，因林丽华要求永龙公司提前交房时已经签署了一份承诺书，放弃了要求永龙公司支付违约金的权利；4、林丽华主张要求永龙公司支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效；5、林丽华主张的第一项诉讼请求是没有意义，本案讼争的房屋有办理初始预登记的，只要林丽华支付剩余的30,000元购房款，本案讼争的��屋就是林丽华的。综上，永龙公司依法享有先履行权利的抗辩权，应当驳回林丽华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：1.林丽华提供的《居民身份证》、《商品房买卖合同》、《购房通知书》、《存款凭证》、《销售不动产统一发票》；2.永龙公司提供的《承诺书》、《收据》本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于林丽华是否交清购房款的问题。林丽华与永龙公司的各自认为这里不再赘述。林丽华提供《收据》、《存款明细》，拟证明林丽华交付孙水宁购房定金30,000元，孙水宁将永龙公司出具给何大勇的定金收据转交给林丽华；提供《永龙公司便用纸��拟证明财富花园807室、808室房屋原系何大勇预定，后改为林丽华及两套房屋的面积、单价、总价，贷款金额及财富花园9号楼607室、608室房屋原系吴敏琴预定，后改为丁磷预定，财富花园9号楼1207室、1208室房屋原系伊瑞斌预定，后改为邱加进预订，财富花园8号楼603室原系吴运翔预定，后改为黄贤云预定等事实；提供《购房通知书》，拟证明林丽华已支付购房定金，房屋单价为2,690元/平方米，9楼以下每层减20元，签订合同当日交清首付款的事实。提供宁化县住房和城乡规划建设局出具的《证明》、《通知》，拟证明林丽华的购房款缴纳符合要求，可按规定予以办理不动产登记，未交清购房款的业主需交清购房款方可办理房产证的事实；提供《财富花园1-9号楼业主（含店面）欠款人员明细》，拟证明林丽华不欠永龙公司购房款的事实。永龙公司对《收据》、《存款明细》的真实性无异议，但认为该组与本案没有关联性；对《永龙公司便用纸》的真实性有异议，认为便用纸上所书写的内容不是永龙公司或其职员出具的，因未加盖永龙公司公章及书写人签名；因林丽华未提供原件，且通知对象不是林丽华，故对《购房通知书》的真实性、关联性有异议；对宁化县住房和城乡规划建设局出具的《证明》没有负责人或出具人签名，该《证明》只能证明林丽华购房款缴纳符合通知要求，未证明林丽华缴清全部房款，且宁化县住房和城乡规划建设局不是购房当事人，无权证明林丽华缴款具体情况；对《通知》的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对《财富花园1-9号楼业主（含店面）欠款人员明细》真实性有异议，并认为该明细系购房业主自行申报，属传来证据，永龙公司从未申报，购房款缴纳要以交款凭证或开发商收款凭据为准，业主委员会无权证明他人证明之间购房款缴纳及欠款情况，且业主委员会与永龙公司正在进行诉讼，双方有利害关系。本院认为，林丽华提供《收据》、《存款明细》只能证明2008年8月25日永龙公司收到何大勇交购买财富8花园号楼504室房屋定金30,000元及林丽华转账存入孙水宁银行账户65,000元的事实，无法证明永龙公司同意其收取何大勇交购房定金30,000元转为林丽华的购房定金的事实；《永龙公司便用纸》所记载的内容没有出具人签名或盖章，且永龙公司不予认可，林丽华又未提供证据证明该便用纸记载内容系永龙公司出具的事实；《购房通知书》的通知对象不是林丽华，与本案没有关联性；宁化县住房和城乡规划建设局出具的《证明》、《通知》并未证明林丽华已交清购房款；《财富花园1-9号��业主（含店面）欠款人员明细》系宁化县财富花园业主委员会出具，但宁化县富花园业主委员会与永龙公司有利害关系，且该业主委员会在永龙公司未告知的情况下，不可能清楚各业主拖欠购房款的情况，故其出具证明有悖常理。综上，林丽华提供的上述证据无法证明何大勇所交30,000元购房定金，经永龙公司同意转为林丽华购房定金的事实，故本案确认林丽华尚欠永龙公司购房款30,000元。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：一、永龙公司以出让方式取得位于宁化县牛心坝地块的土地使用权。永龙公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为财富花园，商品房预售许可证号为宁房销售证第090016号。二、罗兆明与林丽华系夫妻关系。2008年8月5日，罗兆明参加财富花园团购。2009年7月2日，林丽华通过银行转账存入财富花园团购招集人孙水宁银行账户。同日，孙水宁将永龙公司向何大勇出具30000元定金收据交给林丽华。2010年1月19日，因罗兆明外出，由其妻子林丽华作为买受人与永龙公司作为出卖人签订合同编号分别为MF－2007－0900042、MF－2007－0900045的《商品房买卖合同》2份，合同约定：1.买受人向出卖人购买位于宁化县，该房面积分别为32.26平方米、84.97平方米，总价分别为86,134元、226,870元；2.付款方式及期限：买受人应于签订合同当日支付首期房价款计36,134元、76,870元，余款50,000元、150,000元，在签订合同当日向出卖人提供申请材料办理银行按揭贷款支付，或者当在合同签订后十五日内以现款方式付清全部房价款。3.交付条件与期限：出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金。4.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。三、2010年2月前，林丽华以现金方式支付永龙公司购房款133,004元，林丽华向中国工商银行股份有限公司宁化支行按揭贷款150,000元。同年7月28日，中国工商银行股份有限公司宁化支行将上述贷款支付永龙公司。2010年4月1日，永龙公司向林丽华出具《销售不动产统一发票（自开）》2张，金额分别为36,134元、76,870元，合计113,004元。四、2012年6月7日，林丽华向永龙公司出具《承诺书》1份，承诺：林丽华自愿接受永龙公司对财富花园9幢807、808号房的提前交房，不得以任何理由对开发商主张任何违约责任。同日，永龙将涉案房屋交付林丽华占有使用。五、2016年6月，林丽华要求永龙公司提供办理权属登记需由永龙公司提供的资料，永龙公司以林丽华尚欠其购房款30,000元，拒绝提供材料，引起纠纷，林丽华遂向本院提起诉讼。另查明，本院受理宁化县财富花园业主委员会与永龙公司业主专有权纠纷一案正在审理中。综上所述，本院认为，林丽华与永龙公司签订的《商品房买卖合同》2份系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，林丽华按约支付永龙公司大部分购房款，且永龙公司也将涉案房屋交付林丽华占有使用至今，故林丽华主张涉案房屋归林丽华所有，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因林丽华未按约先付清购房款，故永龙公司有权拒绝向林丽��提供的办理涉案房屋产权登记资料，故林丽华主张要求永龙公司协助办理宁化县的不动产权利登记的诉讼请求，无事实依据，不予支持。林丽华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，是因其未交清购房款，永龙公司未违约，故林丽华主张要求支付逾期取得不动产权利登记证书违约金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条规定，判决如下：42、ＭＦ－2007－0900045《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》合法有效。二、确认坐落于宁化县房屋归林丽华所有。三、驳回林丽华其他诉讼请求。案件受理费5二、确认坐落于宁化县房屋归林丽华所有；三、驳回林丽华其他诉讼请求。案件受理费5,995元，由林丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审　判　长　　邱海清审　判　员　　张运春人民陪审员　　王化民二〇一七年八月十四日书　记　员　　王彩容附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。来自：