（2017）吉0322民初965号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-11-30

案件名称

赵洪江与梨树县南泉凤翔专业合作社、王德仁、刘中伟、于立志房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

梨树县人民法院

所属地区

梨树县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵洪江,梨树县南泉凤翔农民专业合作社,王德仁,刘中伟,于立志

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

吉林省梨树县人民法院民事判决书（2017）吉0322民初965号原告：赵洪江，男，1960年7月19日出生，汉族，农民，现住梨树县。委托代理人：经守义，吉林北奉化律师事务所律师。被告：梨树县南泉凤翔农民专业合作社。代表人：李凤祥，社主任。委托代理人：徐礼，男，1956年8月11日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：杨树德，男，1971年2月13日出生，汉族，现住梨树县。被告：王德仁，男，1967年4月27日出生，汉族，农民，现住梨树县。被告：刘中伟，男，1971年9月12日出生，汉族，现住梨树县。被告：于立志，男，1958年9月26日出生，汉族，现住梨树县。原告赵洪江诉被告梨树县南泉凤翔专业合作社（以下简称凤翔合作社）、王德仁、刘中伟、于立志房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年7月4日作出（2015）梨民一初字第319号民事判决书，赵洪江不服该判决，向四平市中级人民法院提起上诉，四平市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）吉03民终1232号民事裁定书，撤销了本院（2015）梨民一初字第319号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵洪江及委托代理人经守义、被告凤翔合作社委托代理人徐礼、杨树德，被告王德仁、刘中伟到庭参加诉讼，被告于立志经合法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。赵洪江诉称：二被告于2014年10月3日签订土地、房屋所有权及使用权转让合同，因该合同显失公平且侵害了其他债权人的合法权益，应确认无效合同，原告系第一被告的债权人，第一被告是用彩钢房抵押给原告借的款，所以请求法院判令二被告所签订的土地、房屋所有权转让合同无效。凤翔合作社辩称：我们与原告签订的住房抵押合同的事实存在，合同已经实际履行了，我方认为与原告的合同有效，与被告的合同无效。刘中伟辩称：原告无权提出我与合作社之间房屋买卖合同无效，因为原告既不是股东，也不是法定代表人。我们当初买卖房屋签订房屋合同时，是与合作社股东共同研究签订的，至于合作社欠不欠他人钱，我们不干预，同时在签订买卖合同时，在买卖合同中也再三提到该场地与房屋不涉及到第三人，至于合作社与原告的债务纠纷与我们（刘中伟、于立志、王德仁）无关，是他们之间的债务关系。王德仁辩称：我与刘中伟答辩意见一致。被告于立志经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。经审理查明：2014年4月10日，赵洪江将13万元人民币借给凤翔合作社，借款期限2个月，约定月息18%，并书面写明用合作社彩钢房抵押，在期限内不还清本息，此抵押物归赵洪江所有。后凤翔合作社未清偿赵洪江本息。2014年10月3日，凤翔合作社与王德仁、刘中伟、于立志签订土地、房屋所有权及使用权转让合同，将合作社土地12116平方米、房屋所有权及使用权（凤翔合作社办公原址）转让给王德仁、刘中伟、于立志。转让价格200万元。土地坐落于南泉村四组，使用面积12116平方米，土地使用期限至2062年5月31日，土地规划用途：工业，属国有土地性质，房屋566.42平方米。现该土地、房屋已经过户到被告王德仁、刘中伟、于立志名下。2014年2月24日，吉林圣沅资产评估有限公司评估，凤翔合作社的房屋、构筑物、机器设备、土地使用权评估价值为21359744.71元。原告提供的证据为：1、2014年4月10日借款协议书、公安局对李凤祥的询问笔录、2016年7月15日的证明，证明我们有诉讼主体资格，合作社的股东都签字了，当时我的卖粮款让合作社给用了，才写的借款协议，因为卖的早，每斤给补1.8角，协议中利息是写的补粮款差价的事，不是利息。当时用彩钢房做抵押，现合同书没有经我们同意，卖给王德仁，李凤祥在笔录中承认借款13万的事实，说将合作社卖了给原告，一直到现在欠的钱没有给我。凤翔合作社无异议，被告刘中伟、王德仁质证认为，原告和合作社之间的债务关系，我们不参与，原告诉讼我们之间的买卖合同，原告没有主体资格，原告所诉是借款协议书，不是抵押协议书，在我们买卖关系发生的同时原告也没有向我们提出所涉及到的彩钢房问题，他们的借款协议书与我们三人没有任何关系。2、凤翔合作社与王德仁签订的土地房屋所有权和使用权转让合同3份，第一份（来源国土局）是2014年10月3日是转让国有土地面积12116平方米，价款是200万元，后附股东代表大会决议，是先签的合同后发生的决议，第二份（来源国土局）是2014年11月4日的土地过户合同，转让土地面积是6866平方米，时间和面积也不一样。第三份（来源于房产所）是2013年11月8日将整个房屋土地的价格降至112万元。以上证据证明二被告恶意串通，将合作社价值2100多万元的资产低价出售给王德仁等3人。凤翔合作社无异议，被告刘中伟、王德仁质证认为，原告签订的3份合同我们不清楚，我们只跟合作社签订了1份合同，在签订买卖合同同时我们在合同中明确注明，合作社负责办理完土地、房屋过户手续，一切费用由合作社承担，与我3人无关，原告所说恶意串通，是无中生有，因为我们不承担任何费用，我们没有必要去那么做。我们认可2014年10月3日的这份合同，其余2份合同我们不知道。3、梨树县人民政府2011年71号文件、2011年1006号吉林省国土资源厅文件，证明合作社批地的用途是行政管理、仓储项目建设，批准土地面积0.6866公顷。凤翔合作社无异议，刘中伟、王德仁无异议。4、2014年2月24日资产报告，证明对合作社的所有资产进行了评估，评估价值为21359744.71元，除了一部车，其余财产都在被告买卖合同范围内。凤翔合作社无异议，刘中伟、王德仁质证认为，评估报告与我们3人没有任何关系，我们跟合作社一个是愿买，一个愿卖。根据赵洪江的诉讼请求及凤翔合作社、王德仁、刘中伟的答辩，本院总结本案的争议焦点为：1、原告是否为本案的适格主体？2、凤翔合作社与被告王德仁、刘中伟、于立志签订的土地房屋所有权和使用权转让合同是否有效？双方当事人对本院总结焦点均无异议。本院认为，赵洪江与凤翔合作社民间借贷关系成立，约定利息超出相关法律规定，超出部分得不到保护，但不影响双方借贷关系的事实。在借款合同中，双方约定用彩钢房作为抵押物，在期限内不还清本息，此抵押物归赵洪江所有。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，双方对抵押条款的约定违反了担保法规定，应为无效约定。同时该抵押未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，该抵押权未设立。综上，基于赵洪江为凤翔合作社的合法债权人，凤翔合作社处分全部财产（包括抵押物）的行为直接影响赵洪江债权是否得到实现，故此赵洪江应为本案适格原告。根据2014年2月24日吉林圣沅资产评估有限公司资产评估报告书，凤翔合作社的房屋、构筑物、机器设备、土地使用权评估价值为21359744.71元，凤翔合作社在评估当年就以200万元的价格整体进行了出售。出售价值明显低于实际价值，出售后凤翔合作社已无其他财产偿还债务，该转让从客观上损害债权人赵洪江及其他债权人的合法权益，性质上应为恶意串通损害第三人利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，凤翔合作社与王德仁、刘中伟、于立志签订的土地、房屋所有权及使用权转让合同无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告梨树县泉眼岭凤翔农民专业合作社与被告王德仁、被告刘中伟、被告于立志签订的土地、房屋所有权及使用权转让合同无效。案件受理费100元,由被告梨树县泉眼岭凤翔农民专业合作社、被告王德仁、被告刘中伟、被告于立志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　　刘建华审　判　员　　王立新人民陪审员　　刘淑华二〇一七年八月十四日书　记　员　　张可维百度搜索“”