（2016）陕0113民初6490号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-09-30

案件名称

励精科技（上海）有限公司与西安箭虹置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市雁塔区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

励精科技（上海）有限公司,西安箭虹置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6490号原告励精科技(上海)有限公司，住所地：上海市浦东新区东方路3539号7号楼A-69室。法定代表人林翰（JOHNLIN），系该公司董事长。委托代理人曾辉，该公司员工。委托代理人瞿玮，该公司员工。被告西安箭虹置业有限公司，住所地：陕西省西安市新城区东四路北区59号尚勤大厦1幢10603室。法定代表人朱晓松，系该公司董事长。委托代理人杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告励精科技(上海)有限公司（以下简称“励精公司”）与被告西安箭虹置业有限公司（以下简称“箭虹公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2016年1月26日作出（2015）雁民初字第01491号民事裁定书。宣判后，原告励精公司不服该裁定，向西安市中级人民法院提出上诉。2016年4月11日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终3524号民事裁定书，撤销原一审裁定后指令本院审理本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告励精公司的委托代理人曾辉、瞿玮，被告箭虹公司的委托代理人杨琨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告励精公司诉称，2011年4月17日，原、被告签订了一份编号为3024539的《商品房买卖合同》，约定原告以1244951元的价格购买被告开发的位于西安市××新区××南路××单元××层××号房屋，房屋建筑面积为148.21平方米，每平方单价8399.91元。原告按约支付了全部房款，并办理了预登记。同时，原告将契税交由被告进行代付并办理入住、装修，实际使用房屋。但在由被告办理房屋产权登记过程中，被告告知原告属于境外企业，无法办理登记、获得产权。一审法院查明，因被告未及时对涉案房屋办理外销许可证，导致原告购买的涉案房屋不能办理产权登记手续。后经法院释明，被告未办理外销许可证，且涉案房屋附近存在保密单位也无法办理，导致原、被告的合同存在法律上或者事实上不能履行。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年4月17日所签编号为3024539的《商品房买卖合同》；2、被告退还已收取之全部费用并依照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息，具体包括：①20305室房款1244951元，房款利息自2011年4月15日起算，截止至实际退还房款之日止，现暂算至2017年4月11日为514758.75元；②代收契税共计37348.47元、契税利息自2012年2月14日起算，截止至代收契税实际退还之日止，现算至2017年4月11日为13779.72元；③、维修基金21490.45元；3、被告赔偿原告全部已投入装修费用90953.92元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告箭虹公司辩称，根据原、被告双方签订商品房买卖合同对涉案房屋无法取得房地产权属证书时原、被告各方的权利义务及责任进行了明确约定。该合同约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经在房管局登记备案，故该合同合法有效。而被告已就涉案房屋办理完毕房屋权属初始登记，并在此基础上协助原告向房屋登记行政主管部门提交了用于办理房屋权属移转登记所需各项资料，后最终导致涉案房屋无法取得房产证的根本原因是房地局将原告认定为境外机构。对于原告的主体身份，房管部门至今也没有出具有效的法律法规或规章证明在中国注册的中国企业法人系境外机构。因房管部门对于规范性文件的解释问题，导致房屋权属移转登记无法办理，被告将此情况及时函告原告。因此，被告已积极履行了协助义务，对涉案房屋无法办理权属移转登记不存在过错。被告在签署履行《商品房买卖合同》过程中已经尽到了应有的审慎注意义务，而原告主体身份性质的认定应以其工商登记为准，而非以该公司法定代表人的国籍判断，被告依据现行法律规定认为原告方的主体身份属于中国企业、境内机构并无不妥。并且，房管部门在对合同登记备案时，登记信息中也明确记载原告法定代表人的国籍身份信息，房管部门也没有因此提出异议。原一审也认为原告公司企业法人不属于境外机构，故被告作为房地产开发企业依据法律法规在审慎注意的基础上认定原告属于中国企业法人和境内机构，房管部门拒绝办理房屋产权证书属于房管部门对规范性文件解释的问题，并非被告的过错，被告已尽到了应有的审慎注意义务。此外，被告已提出合理有效方案以期解决涉案争议，但因原告不予接受从而导致争议搁置，原告在此期间仍有效占有、使用涉案房屋，并享有房屋所产生的收益，原告并未产生实际损失。并且，房屋产权证书是否办理并不影响原告对涉案房屋的正常使用，且原告对实际损失未提供任何证据加以证明。因此，原告诉请法院解除商品房买卖合同，并由被告返还房款、契税、大修基金以及利息损失、装修损失缺乏依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉请请求。经审理查明，2011年4月15日，原告向被告交纳购房款1244951元。2011年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y11032590，约定由原告购买被告开发的位于西安市××新区××南路××长安广场××单元××层××号房一套，建筑面积148.21平方米，房屋总价款为1244951元。合同第六条约定，买受人于2011年4月14日前付清全额购房款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2011年6月8日，原告向专有账户交纳房屋专项维修资金21490.45元。2011年6月16日，被告向原告交付涉案房屋,后原告对涉案房屋进行装修，花费装修费90953.92元。2012年2月14日，原告向被告交纳契税37348.5元。2013年1月21日，涉案房屋初始登记在被告名下。之后，原告填写《西安市房屋所有权转移登记申请表》，并将营业执照、法定代表人护照的资料交由被告办理房屋产权证。2014年12月29日，被告向原告发出《告知函》载明：在我司为贵司所购房屋办理产权登记信息时，西安市房屋管理局提出贵司虽在上海市浦东新区有注册地址，但因贵司“励精科技（上海）有限责任公司的公司类型为外国人自然人独资”，不具备购买境内房产的条件，所以在办理房产证权属登记时遇到障碍。至今，原告未取得涉案房屋的房屋产权证。另查，2015年1月30日，因被告未按期办理房产证，原告将被告诉至本院，要求确认涉案房屋归其所有，被告履行涉案房产的房屋产权登记义务并承担逾期办理产权登记的违约金12449.49元。在原审理中，原告撤回第一项诉请。本院前往房管部门调查了解，房管部门工作人员称因原告系外商独资企业，按照境外机构对待，被告无外销证，故不能办理房屋权属证书。2016年1月26日，本院作出作出（2015）雁民初字第01491号民事裁定书，宣判后原告不服该裁定，向西安市中级人民法院提出上诉。2016年4月11日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终3524号民事裁定书，撤销原一审裁定后指令审理本案。在审理过程中，本院依法再次前往西安市房管局调查得知，原告属于涉外人员，而涉外人员在西安购买房屋需经国家安全局涉外办公室审批，涉案房屋未经过审批故不能办理房产证。后本院向国家安全局涉外办公室多次了解得知，根据相关规定出售的楼盘未办理外销证不能向涉外人员出售。而被告出售的涉案楼盘周围涉及保密的问题，不允许向涉外人员出售。鉴于上述情况，本院依法向原告释明，原告遂变更原诉请，要求解除合同，并由被告返还房款、赔偿损失。此外，原告系外国自然人独资的有限责任公司。原告愿意在合同解除后向被告返还涉案房屋。被告承认其并未取得外销证，涉案房屋也不能办理外销证。上述事实，有《商品房买卖合同》、票据、房屋交接验收表、告知函、西安市房屋权属登记分户表、西安市房屋所有权转移登记申请表、企业法人营业执照、组织机构代码证、护照、授权委托书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。但是，经本院多次前往房地产及相关管理部门调查了解，被告开发的涉案楼盘无外销证且因周围的特殊环境也不能办理外销证，而原告系外国自然人独资的有限责任公司，故涉案房屋不能出售于原告，原告亦不能取得涉案房屋的房屋产权证书。因此，原告购买涉案房屋以期取得涉案房屋所有权的合同目的不能实现，原告据此要求解除双方的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因原、被告间签订的合同已经解除，被告依法应向原告返还收取的购房款1244951元、契税37348.5元，原告亦应向被告返还涉案房屋。对于原告主张被告支付资金占有期间的利息及装修费用之诉请，首先上述请求均属于合同解除后损失的范畴。其次，被告作为专业的房地产开发经营企业，其明确知晓国家和地方政府对外销售房屋的相关规定及涉案楼盘的销售禁止情况，有足够的专业知识对原告的主体身份进行辨识，也有足够的能力可以防范和预见销售中的特殊情况，但在将涉案房屋向原告销售前未尽到应有的审查注意义务，也未向原告说明涉案房屋不能向涉外人员销售的情况，从而导致合同不能继续履行，其对双方合同解除存在主要过错。而原告在签订合同时亦未尽到买受人的审慎注意义务，向被告积极说明自身系外国自然人独资的有限责任公司的身份，对合同的解除亦存在一定过错。故综合双方的过错及本案履行的实际情况，被告应按照70%的比例承担上述损失的赔偿责任。至于原告主张被告返还的房屋专项维修资金的诉请，因原告当庭承认该费用并未缴纳给被告，该陈述又与票据相吻合，故该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告励精科技(上海)有限公司与被告西安箭虹置业有限公司于2011年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11032590）予以解除。二、被告西安箭虹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告励精科技(上海)有限公司返还购房款1244951元及利息损失（以1244951元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的70%为标准计算自2011年4月17日起至本判决确定给付之日止）。三、被告西安箭虹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告励精科技(上海)有限公司返还契税37348.5元及利息损失（以37348.5元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的70%为标准计算自2012年2月14日起至本判决确定给付之日止）。四、被告西安箭虹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告励精科技(上海)有限公司赔偿装修损失63667.74元。五、原告励精科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告西安箭虹置业有限公司返还位于西安市高新区沣惠南路34号新长安广场第1幢2单元3层20305号房屋。六、原告励精科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告西安箭虹置业有限公司办理2011年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11032590）登记备案注销手续。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告励精科技(上海)有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费22110元，由被告西安箭虹置业有限公司承担。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　叱红梅人民陪审员　　肖阿强人民陪审员　　王文章二〇一七年八月十四日书　记　员　　袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达 来源：百度搜索“”