（2017）豫1702民初3290号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-27
案件名称
倪俊青与刘胜利房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪俊青,刘胜利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1702民初3290号原告倪俊青，男，1957年9月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人程保才，驻马店市××人法律服务中心法律工作者。被告刘胜利，男，1981年1月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告倪俊青与被告刘胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪俊青及其委托代理人程保才，被告刘胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪俊青诉称，原、被告于2015年1月1日签订了一份房屋租赁合同书，该合同约定租赁期限为15年，2015年1月1日起至2029年12月31日止。同日，双方又签订了一份补充协议，该补充协议的第1条约定乙方在租赁期间允许转租，甲方不得干预，否则按价赔偿一切损失并且追究法律责任。该合同又约定甲、乙双方要按照2015年1月1日的原合同执行，不得反悔。合同签订后，原告先把2014年11月至12月两个月的房租3万元交清。合同从2015年1月1日开始执行，原告并将2015年1月1日至2015年12月31日的全年房租22万元全部交清。后因被告经济困难，原告又于2015年11月和2016年2月7日分两次借给被告共4万元，被告并向原告打有两张收条，并注明是预交房租款，可在合同履行至2015年11月20日，被告的父亲不让原告再继续租赁，并阻拦原告的承租人，为此产生纠纷，故请求依法判令：1、确认原、被告双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同及2015年1月1日签订的房屋租赁补充协议有效，原、被告双方继续履行合同义务。2、被告赔偿原告损失费2万元。诉讼中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。被告刘胜利辩称，被告刘胜利受其父亲刘忠的委托代为与原告签订租赁合同，但合同履行过程中，由于被告刘胜利与父亲闹矛盾，被告的父亲不再按照原合同履行，而是向现在的承租人（原告转租的沈仪辉）直接收取租金。经审理查明，2015年1月1日，原告倪俊青（乙方，承租人）与被告刘胜利（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：1、甲方自愿将坐落在驻马店市驿城区金雀路西段一处四层门面楼房及前场地（长20米×深13米）（金雀路与盘龙山路交汇处西100米路北），每层六间房屋（以下简称该房屋）租给乙方使用；2、设施情况：四层，框架、毛墙；装饰、装修情况:未装修；3、甲方负责水电路三通，楼层水电每层通。乙方对该房屋根据经营范围进行装修，费用自理，同时根据经营范围自行增添设施设备；4、租赁期限为15年。自2015年1月1日起至2029年12月31日止；5、甲方须在本合同生效之日起将该房屋交付乙方使用。该房屋第一年租金至第二年（2015年1月1日至2017年1月1日）租金每年220000元人民币；第三年租金至第五年（2017年1月1日至2020年1月1日）租金每年250000元人民币；第六年租金至第十年（2020年1月1日至2025年1月1日）租金每年330000元人民币；第十一年租金至第十五年（2025年1月1日至2029年1月1日）租金每年400000元人民币。6、以年为单位，每年的1月10日前缴纳次年全年租金，上述租金不包括水、电费用，该部分费用由乙方按实际发生额支付。7、在租赁期限内甲方保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与房屋有关的产权纠纷或其他费用，概由甲方负责；给乙方造成损失的,甲方负责照价赔偿等条款。同日，原、被告双方又签订《房屋租赁补充协议》一份，约定原告在租赁被告房屋期间允许原告转让出租承包的权利，被告不得干预，否则按价赔偿一切损失并且追究法律责任；双方按照原合同执行，不得反悔。上述两份合同签订后，被告便将合同约定的房屋交由原告进行承租经营。原告向被告交纳了2014年11月、12月两个月的租金30000元及第一年度（2015年1月1日至2015年12月31日期间）的租赁费220000元。庭审中，被告刘胜利称因该房屋是其父亲刘忠的，所以收取原告交纳的租金后都转交给了刘忠。原告倪俊青在承租期间又将该房屋转租给了案外人沈仪辉。后因被告的父亲刘忠要求次承租人沈仪辉直接向刘忠支付租金，不再向原告交纳租金，故此后原告未向被告刘胜利交纳租金。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，本案诉争房屋未办理房屋所有权证书，被告也未向本院提交本案诉争房屋的建设工程规划许可证。上述事实，有原告提交的租赁合同、收条及原、被告双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，被告刘胜利将位于驻马店市驿城区金雀路西段一处四层门面楼房及场地租赁给原告倪俊青使用，双方并签订了房屋租赁合同。根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因本案诉争房屋未办理房屋所有权证书；被告刘胜利也未向本院提交相关证据证明本案诉争房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，依据上述法律规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充合同均应为无效合同。原告倪俊青请求确认两份合同均为有效合同，于法无据，本院不予支持。原告据此请求原、被告双方继续履行该两份合同，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回原告倪俊青的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 肖 静审 判 员 刘 林人民陪审员 黄 静二〇一七年八月十四日书 记 员 赵玉晓 关注公众号“”