（2017）京02民终4912号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-23
案件名称
北京市南郊农场、沈东法与北京卡若雅纳服装有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈东法,北京卡若雅纳服装有限公司,北京市南郊农场
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4912号上诉人（原审被告）：沈东法，男，1952年1月2日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈风平，北京市权达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京卡若雅纳服装有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄新工业区5条5号。法定代表人：江肖萍，总经理。委托诉讼代理人：张辉，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：北京市南郊农场，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路**号。法定代表人：刘建波，场长。委托诉讼代理人：皮海根，男，该单位职员。委托诉讼代理人：陈风平，北京市权达律师事务所律师。上诉人沈东法因与被上诉人北京卡若雅纳服装有限公司（以下简称卡若雅纳公司）、原审被告北京市南郊农场（以下简称南郊农场）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。沈东法上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回卡若雅纳公司一审全部诉讼请求。事实和理由：卡若雅纳公司未能提交证据证明曾对位于北京市大兴区德茂新工业区5条5号房屋（以下简称：5号房屋）进行过装修与添附，合同中关于“在租赁期间内，乙方需在租赁房屋内增加建筑设施，必须要经过甲方同意后实施，所建一切生活、工作建筑设施待合同期满后无偿归属甲方，乙方不得拆除”的约定，应当所指装修及附属设施，而不是加建房屋，故我不需要赔偿卡若雅纳公司；一审法院认定装修及附属设施补偿款数额的认定存在错误，按照一审的计算方法，卡若雅纳公司获得额赔偿款的平米单价比我获得的综合补偿款的平米单价还要高。卡若雅纳公司辩称，同意一审判决。沈东法与我公司签署租赁协议时没有对原来的房屋状况原貌进行保留取证，导致合同的不完整性，为现在的纠纷埋下隐患；5号房屋为厂房，租赁的时候就是空房，厂房不同于住宅，是为企业量身定制的，生产玩具和我公司生产服装的标准是不一样的，签订协议后我公司做了适合我公司的装修，沈东法没有证据证明5号房屋此前就是做服装的；所增加的建筑物不能按照文字字面普通理解，应当结合案件的具体情况，按照公平原则处理；本案中根据拆迁公司的丈量和勘验，在补偿协议中也是考虑从了厂房内的装修给予了补偿，亦被沈东法领取；双方在签订合同及履行合同中均无纠纷，面临拆迁时沈东法给我公司停水停电造成了我公司的损失，一审判处给予我公司补偿款是正确的。南郊农场述称，我单位对于一审判决中有关我单位的部分认可，另外我单位同意沈东法的全部观点和意见。卡若雅纳公司向一审法院起诉请求:1、沈东法支付卡若雅纳公司停产停业损失2367000元；2、沈东法、南郊农场支付卡若雅纳公司搬家补助79910元；3、沈东法、南郊农场支付卡若雅纳公司各项设备损失（含装修）570000元；4、沈东法、南郊农场承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月1日，沈东法（出租方，甲方）与卡若雅纳公司的法定代表人江肖萍（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，双方约定乙方承租5号房屋，承租用途为服装加工，承租日期为3年，承租期自2009年1月1日至2011年12月31日，租金计算每年298368元，半年149184元；租金支付方式为每半年支付租金149184元，先交租金后使用房屋；双方还在房屋租赁合同第八条第6款约定：“合同期间如遇上级征用甲方所租房屋，合同自然终止。损失各自承担。乙方在拆除机器设备时不得损害甲方房屋设施，如有损坏，均有乙方负责赔偿。同时乙方必须服从当地政府及主管部门有关管理标准，对环境卫生、安全生产、综合治理、计划生育负全面责任”，在第八条第7款约定：“在租赁期内，乙方需在租赁房屋内增加建筑设施，必须要经过甲方同意后实施，所建一切生活、工作建筑设施待合同期满后无偿归属甲方，乙方不得拆除”。上述承租期内的租金，卡若雅纳公司均已支付。合同到期后，卡若雅纳公司继续承租5号房屋，每半年向沈东法支付租金；卡若雅纳公司已支付租金至2015年1月30日。京台高速公路道路工程建设指挥部全权委托被告北京市南郊农场负责本辖区内征地拆迁具体工作；2014年11月19日，三元公司发布拆迁通知，依据京台高速公路道路工程建设指挥部与北京市南郊农场签订的《京台高速公路（北京段）工程征地拆迁工作委托协议书》，该项目征地拆迁主体为被告北京市南郊农场，实施主体为三元公司；三元公司作为该项目拆迁人需要对项目范围内的房屋及附属物进行拆迁，具体四至为东至南郊农场用地、南至团忠路、西至南郊农场灌渠、北至五环路；上述建设用地范围内的各单位要服从城市建设的需要，从2014年11月20日起至2014年12月21日以前完成搬迁，如逾期政府有关部门将采取相应措施进行腾退；2014年12月1日，南郊农管中心召开关于配合京台高速公路征地拆迁工作的办公会议，决议如下：“一、农管中心作为国有企业要积极配合京台高速公路建设工程的征地拆迁工作，一定要在动迁期内完成拆迁补偿协议的签订，并按时完成房屋腾退和交房；二、由于动迁时限紧迫，德茂服装工业区内涉及到拆迁的承租企业和个人要积极配合腾退房屋，作为服装工业区的直接承租人沈东法、蔡康安要在3天内做好各经营户的动迁工作。为减少经营户的季节性生产损失，保证各经营户的季节性生产订单的完成，经与拆迁办沟通协商，沈东法和蔡康安可就补偿问题与各经营户预先达成协议，各经营户书面承诺在2015年1月31日前完成房屋的腾退，承诺后可保证经营户的正常生产。否则，如对拆迁工作不予配合，农管中心将不再提供水电供应。三、如在规定期限内，沈东法和蔡康安不能和各经营户达成协议，农管中心将会同拆迁办对11家经营户集中开会动迁，时间暂定于2014年12月5日”。2014年12月5日，南郊农管中心召开关于德茂服装工业区服装加工企业集中动迁的工作会议，会议纪要上载明参会人员有“江肖萍的妹妹”，会议决议如下：“一、由拆迁办的领导对京台高速公路征地拆迁补偿政策进行讲解，并承诺为最大限度的减小服装加工企业的损失，经向大兴区京台高速公路道路工程建设指挥部请示，对作出书面承诺的有生产订单的服装加工企业适当延长腾退期限至2015年1月31日。二、经农管中心与拆迁办协商同意，被拆迁范围内的服装加工企业（房屋使用人）在2014年12月8日前与第一承租人沈东法、蔡康安达成协议，并作出书面承诺后，可延长动迁期限至2015年1月31日，保证正常的水电供应，无正当理由拒不配合的，为保证按时腾退房屋，农管中心将不再提供水电供应。三、农管中心作为房屋的所有者，放弃拆迁补偿中的一次性停产停业补助费（500元/平方米），这部分补偿款由第一承租人沈东法、蔡康安与各服装加工企业（房屋使用人）协商分配，并以书面形式达成协议。四、2014年12月8日上午10时后，农管中心西毓顺试验场配合第一承租人沈东法、蔡康安对拒不配合腾退的企业（房屋使用人）采取措施，不再提供水电服务”。2015年，卡若雅纳公司将沈东法诉至法院，后撤回起诉，沈东法在诉讼期间提起反诉，反诉要求判决：“1、双方的房屋租赁合同关系已于2014年11月30日解除；2、卡若雅纳公司搬离承租房屋，将房屋返还给沈东法；3、卡若雅纳公司给付2015年2月1日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费99456元；4、卡若雅纳公司承担案件受理费”；在该案审理过程中，法院组成双方当事人对5号房屋进行了现场勘验，并制作了现场勘验笔录，绘制了平面草图，拍摄了照片；法院于2015年8月11日作出（2015）大民初字第1140号民事判决书，判决：“一、反诉原告沈东法与反诉被告北京卡若雅纳服装有限公司的房屋租赁合同于二〇一四年十一月三十日解除；二、反诉被告北京卡若雅纳服装有限公司于本判决生效后二十日内将位于北京市大兴区德茂新工业区五条五号院内房屋及附属物腾空并交予反诉原告沈东法；三、反诉被告北京卡若雅纳服装有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告沈东法自二〇一五年二月一日至二〇一五年五月三十一日期间的房屋占有使用费共计九万九千四百五十六元；”卡若雅纳公司不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）二中民终字第10837号民事判决书，经法院审理查明：“法院审理期间，沈东法称其于2014年11月22日口头告知卡若雅纳公司不再续租。卡若雅纳公司对此不予认可，称20日左右沈东法只是和其公司谈拆迁补偿，让其公司主动搬走，但并未说续租的问题。经询，沈东法称之所以主张双方的租赁合同于2014年11月30日解除，是因考虑到大家均早已知道要拆迁，11月21日发的拆迁公告，其第二天就通知租户，一周的时间租户可以搬走”，认定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明的事实，卡若雅纳公司与沈东法签订的房屋租赁合同到期后，卡若雅纳公司继续承租涉诉房屋，但双方未签订书面合同，双方形成不定期租赁，卡若雅纳公司和沈东法均可随时解除，沈东法主张其于2014年11月22日告知卡若雅纳公司不再续租，并提供手机短信予以证明，卡若雅纳公司虽不予认可，但认可2014年11月21日左右沈东法与其公司协商拆迁及搬迁事宜，故法院对沈东法的上述主张予以采信。关于双方租赁合同解除的时间，沈东法称其认为一周时间租户可以搬走，故要求确认为2014年11月30日，对此，法院认为，考虑到卡若雅纳公司系服装生产企业以及双方需要就拆迁补偿事宜进行协商等情况，一周的时间不合理，原判对沈东法主张的合同解除的时间予以确认，欠妥，法院予以纠正。具体时间，法院结合拆迁公告、两次会议决议的内容以及双方在2014年12月7日就搬家事宜进行协商的情况，酌定为2014年12月21日……卡若雅纳公司上诉称本案应先经行政裁决，于法无据，法院不予采信”，判决：“一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1140号民事判决第二、三项；二、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1140号民事判决第一项为：沈东法与北京卡若雅纳服装有限公司的房屋租赁合同于二〇一四年十二月二十一日解除；三、驳回沈东法的其他诉讼请求”。经卡若雅纳公司申请，法院调取了产权人为南郊农管中心的拆迁档案，该档案中存档有南郊农管中心（甲方）与沈东法、蔡康安（乙方）签订的分割单；分割单载明：“乙方于2005年10月层租甲方工业区房屋进行生产加工，现由于京台高速项目拆迁需要，经甲乙双方协商，同意本次拆迁，甲方一次性向乙方支付综合补偿5099995元……本次拆迁补偿款直接针对乙方进行补偿，各方均无异议。如有异议与拆迁指挥部无关”；该拆迁档案还存档有北京南郊农业生产经营管理中心德茂农业试验场（甲方、出租房）与沈东法、蔡康安（乙方、承租方）签订的房屋租赁合同，双方约定由乙方承租位于德茂服装工业区的房屋，房屋建筑面积为32500平方米，房屋为砖混结构平房，房屋建筑时间为2005年，租赁期限自2005年10月1日至2025年9月30日；该拆迁档案包含11022号、12012号、12013号3份协议，诉争5号房屋（即5条5号院）位于11022号协议内；经核算，5号房屋的建筑面积为1578.19平方米；11022号协议下共有7条1号院、5条5号院、7条2号院、5条6号院等多处院落，对于上述院落内装修及附属设施，进行了调查汇总，但对不同房屋的结构及装修设施记录得粗略，对房屋附属物进行了统一登记，未区分不同房屋；拆迁档案所附审核表载明，上述11022号、12012号、12013号3份协议的共同房屋建筑面积为12783.04平方米，营业面积为10199.99平方米，装修及附属物价款共计6140175元，搬家补助费为639152元，停产停业补助费为15299985元，设备迁移费为10005元。一审法院认为，生效法律文书的既判力应当受到尊重。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。根据生效裁判文书所确认事实，在卡若雅纳公司与沈东法签订的房屋租赁合同到期后，卡若雅纳公司继续承租涉诉房屋，但双方未签订书面合同，双方形成不定期租赁，卡若雅纳公司和沈东法均可随时解除；在2014年11月19日，三元公司发布拆迁公告，沈东法在2014年11月22日告知卡若雅纳公司不再续租，即提出解除不定期租赁合同，但是，卡若雅纳公司已先后交纳租金至2015年1月30日，法院判决确认不定期租赁合同于2014年12月21日解除。综上所述，在不定期租赁合同履行期间，针对5号房屋发布拆迁通知，故对沈东法所主张在拆迁时合同已经解除的抗辩意见，法院不予采纳。本案系房屋租赁合同纠纷，应依据合同相对性确定当事人，卡若雅纳公司系承租人，沈东法系出租人，北京市南郊农场并非合同相对人，故对卡若雅纳公司对北京市南郊农场所提出各项诉讼请求，法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，而房屋租赁合同第八条第6款载明：“合同期内如遇上级征用甲方所租房屋，合同自然终止。损失各自承担”，考虑到双方对于加建房屋等事项进行了约定，该损失应指与经营活动有关的损失，故卡若雅纳公司要求沈东法赔偿停产停业损失、搬家补助费无合同依据。通过审查房屋租赁合同第八条第7款可以认定，该约定系针对“增加建筑设施”，即加建房屋，故双方对合同到期前的装饰装修补偿没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，故对于5号房屋内卡若雅纳公司所遭受装饰设备损失，法院综合考虑剩余租赁期限等因素，由双方按照公平原则分担；因11022号、12012号、12013号协议下未对装修及设备针对具体房屋进行评估核算，故首先按照总建筑面积12783.04平方米及总装修附属物价款6140175元计算单价，即每建筑平方米480.34元，再乘以5号房屋建筑面积1578.19平方米，5号房屋的装修及附属物价款为758067.78元；据此，综合考虑本案具体情况，本案酌情确定沈东法给付卡若雅纳公司装修及附属物补偿款400000元。据此，一审法院于2017年2月24日判决：一、沈东法于判决生效后十日内给付北京卡若雅纳服装有限公司装修及附属设施补偿款四十万元；二、驳回北京卡若雅纳服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，沈东法主张其将5号房屋交付卡若雅纳公司时已经进行了基本装修，地面铺设瓷砖，四白落地，安装有灯和门窗，卡若雅纳公司认可地面铺设瓷砖，四白落地，但称并没有安装灯、门窗、暖气，连水龙头等设施都是承租后其自行安装的，沈东法不认可卡若雅纳公司的陈述，称交付房屋时房屋本身就是可以使用的，并称在租给卡若雅纳公司之前，5号房屋即是租给一家服装企业。对于上述陈述，双方均未能提交证据予以证明。另查，一审法院调取了相关房屋的评估结果档案，档案显示5号房屋（即5条5号院）位于编号为11022的地块内，该地块的评估结果通知单显示总建筑面积为6518.58平方米，装修、设备及附属物价款结果为671426元；12012地块的评估结果通知单显示总建筑面积为6188.22平方米，装修、设备及附属物价款结果为570039元；12013地块的评估结果通知单显示总建筑面积为76.24平方米，装修、设备及附属物价款结果为4898710元；编号为11022、12012、12013的评估结果审核表显示建筑面积：12783.04平米，装修及附属物价款6140175元。本院认为，本案中，沈东法对于一审法院判令其向卡若雅纳公司支付装修及附属设施补偿款不服，向本院提起上诉，认为其不应向卡若雅纳公司支付该笔款项。就此，根据另案生效判决认定的事实，卡若雅纳公司与沈东法签订的房屋租赁合同到期后，卡若雅纳公司继续承租5号房屋，但双方未订立书面合同，双方形成不定期租赁，卡若雅纳公司与沈东法均可随时解除合同；2014年11月19日，三元公司发布拆迁公告，卡若雅纳公司认可2014年11月21日左右沈东法与其公司协商拆迁补偿及搬迁事宜，并查明卡若雅纳公司已先后交纳租金至2015年1月30日，该案判令二者之间的房屋租赁合同于2014年12月21日解除。关于装修及附属设施补偿款，一审法院以对5号房屋租赁合同中相关合同条款进行结合分析为基础，参考拆迁档案中相关资料，对沈东法应当支付给卡若雅纳公司的补偿款数额予以酌定，该裁判标准本院不持异议；但经查一审法院调取的评估档案，一审按照编号为11022、12012、12013三地块的总表为依据计算赔偿数额，缺乏依据，本院按照11022地块的评估结果通知单对于赔偿数额重新计算，酌定沈东法给付卡若雅纳公司装修及附属物补偿款90000元。至于沈东法上诉称卡若雅纳公司并未提交证据证明其对5号房屋进行过装修及添附，从卡若雅纳公司提交的照片看，涉案房屋的装修及附属设施系为服装生产等特定生产需要设置，考虑到涉案地块已经被拆迁，且沈东法虽主张其将5号房屋交付给卡若雅纳公司时已经进行了装修但并未提交相关证据予以证明，故对于沈东法该上诉理由，本院难以采信。沈东法其他上诉理由，依据不足，其以其获得的综合补偿款所计算出的平米单价衡量其应当向卡若雅纳公司支付的补偿款数额是否合理，缺乏依据。综上所述，沈东法的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1313号民事判决第一项、第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1313号民事判决第一项为沈东法于本判决生效后十日内给付北京卡若雅纳服装有限公司装修及附属设施补偿款九万元；三、驳回北京卡若雅纳服装有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30935元，由北京卡若雅纳服装有限公司负担30012（已交纳），由沈东法负担923元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费7300元，由沈东法负担1643元（已交纳），由北京卡若雅纳服装有限公司负担5657元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘慧慧审判员 白 松审判员 王 磊二〇一七年八月十四日书记员 刘梓晨 来源：