（2017）京02民终7931号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-18
案件名称
北京龙建天鸿顺鸭业有限公司、王怀租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王怀,北京龙建天鸿顺鸭业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7931号上诉人（原审原告、反诉被告）:王怀，男，1956年7月13日出生。委托诉讼代理人：李秋生，男，1962年6月2日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙建天鸿顺鸭业有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇平各庄村东。法定代表人：崔占社，总经理。委托诉讼代理人：郭永春，男，1948年10月5日出生。上诉人王怀因与上诉人北京龙建天鸿顺鸭业有限公司租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王怀上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。我方按照《承诺书》完全履行了承诺，应以780万元为基数，按照同期贷款利率为标准赔付。事实和理由：1.一审程序违法，开过庭，不能独任审判。2.一审认定合同、协议书、《承诺书》有效，应当依据《承诺书》内容，判令北京龙建天鸿顺鸭业有限公司（下称龙建天鸿顺鸭业公司）按照《承诺书》约定，加倍给付王怀经济损失。一审认定造成的利息损失是不准确的。《承诺书》上载明龙建天鸿顺鸭业公司给王怀造成损失6449000元，龙建天鸿顺鸭业公司两次只给付王怀2210000元，造成王怀实际损失4239000元。为此，一审法院认定利息损失没有法律依据。应当按照《承诺书》内容加倍赔付，即390万逾期未给付的，应当按照780万元为标准计算利息损失。龙建天鸿顺鸭业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王怀的诉讼请求。事实和理由如下：一是一审认定我公司与王怀签订的补充协议书和《承诺书》合法有效，我方认为是不正确的。我方不知晓《承诺书》和《补充协议》，没签过也没见过。我公司为此还申请做鉴定，一审法院认为没有必要做鉴定，我方认为是不对的。二是我公司与王怀签订承租合同时，王怀也没告知我公司他承租过来时支付了多少成本，我公司不知情，即便知情和我公司也没有关系。双方的租赁合同是真实意思的表示，王怀若认为自己转租给我方是亏本了，那也是自愿的结果。三是我公司在承租王怀的土地上经营养殖鸭业，直到2016年6月25日，琉璃河政府通知我公司说违法建筑要拆除，我公司要求王怀按照合同约定协调保护我方经营，王怀置之不理。后遭遇强拆，我公司损失5300余万元，我公司主张权利，原审法院未支持，属于认定事实错误，判决显失公平。针对王怀的上诉请求，龙建天鸿顺鸭业公司辩称，不同意一审判决，不同意王怀的上诉请求，坚持我方的上诉请求。针对龙建天鸿顺鸭业公司的上诉请求，王怀辩称，不同意一审判决，不同意龙建天鸿顺鸭业公司的上诉请求，坚持我方的上诉请求。王怀向一审法院起诉请求：1.龙建天鸿顺鸭业公司给付我各项经济损失780万元，其中包括土地补偿款390万元、逾期支付补偿款390万元。2.诉讼费由龙建天鸿顺鸭业公司承担。龙建天鸿顺鸭业公司向一审法院反诉请求：确认我公司与王怀于2006年1月17日签订的《农场承包经营合同书》、2007年9月15日签订的《租赁合同书》及《补充合同书》、2007年10月13日签订的《补充协议书》及2007年10月13日我公司给王怀出具的《承诺书》违法无效。一审法院认定事实：1998年6月18日，北京市房山区南召乡路村农工商公司（甲方，下称农工商公司）与国家经济贸易委员会经济干部培训中心（乙方，下称培训中心）签订《农场承包合同》，该合同约定：1、甲方将村西农场交由乙方承包经营，农场内有树木、果木、鸡场、猪场等，共有土地面积260亩，其坐落四方为：北面自马路北线以南，东面自葡萄园东侧直通白玉河的干渠东沿，并延长至北马路交接处。南面和西面以白玉河为界。在此地界范围内的土地和原属果园、鸡场、猪场、树木、果木、房屋、水源及水井、水塔、变压器，均属承包经营范围。2、承包形式：乙方对所承包项目将组织公司自主开发经营，独立核算，自负盈亏。3、承包期限60年，自1998年6月18日至2058年6月18日。4、1998年承包费6万元，于本合同签订后十日内付清，2001年-2003年每年18万元，于当年的6月底和12月底分别支付给甲方50%，2004年至合同终止，乙方按每年纯利润的10%，于次年2月底前向甲方支付承包费。乙方每年的利润以委托会计师事务所审计的结果为据。上述合同还约定了其他条款。1998年6月16日，北京市房山区路村社员代表大会决议通过了上述260亩土地的承包方案，1998年6月18日，北京市房山区南召乡经管站亦对上述合同进行了签证。1998年6月28日，农工商公司（甲方）、培训中心（乙方）与北京苏华科贸有限公司（下称苏华公司，丙方）签订《转租“农场承包合同”协议》，协议约定：甲、乙、丙三方为发挥各自优势，促进《农场承包合同》的实施，本着相互支持、互惠互利的原则，经友好协商，就乙方承包的甲方村西的260亩土地及地上物转租给丙方一事达成协议。1、甲乙双方签订的《农场承包合同》条款中有关乙方的权利义务，自甲乙丙三方转租农场承包合同协议签订之日起，全部转给丙方享有和承担。2、丙方依照甲乙双方签订的《农场承包合同书》中有关条款，按时交付给甲方土地承包金，1998年支付6万元，2001年至2003年，每年支付18万元，共计60万元。以后，自2004年至2058年合同终结，每年从公司开发经营纯利润中支付甲方10%，乙方15%利润份额。甲方依照甲乙双方签订的《农场承包合同书》与丙方密切合作，保证丙方权利的实现。3、本转租合同签订后，甲乙丙三方联合成立开发经营甲方260亩土地及地上物的有限公司，乙方在该公司中占15%的股份。4、本合同经三方签字盖章之日起生效，具有农场承包合同的同等法律效力，不受各方人事变动影响。协议还约定了其他条款。2000年7月25日，上述三方签订《转租“农场承包合同”协议》补充协议，约定：1、自本补充协议签订之日起，丙方依照甲乙双方签订的农场承包合同中有关条款，按时交纳给甲方土地承包金，丙方独立投资开发经营甲方农场内260亩土地及地上物，并享有所创收益，甲乙两方不参与丙方开发经营利润的分配。2、甲乙丙三方联合成立的北京陆腾苑科贸有限公司因体制不顺，难以运营，经工商管理部门注册已几个月，至今仍未能启动。为理顺农场开发机制，加快经营开发步伐，经三方协商同意，自补充协议签字盖章生效后，即向工商管理部门申请办理注销。3、自本补充协议签订之日起，甲乙双方1998年6月18日签订的《农场承包合同》中乙方具有的权利和责任自动转为丙方承担。今后，甲乙双方不存在任何关系。该补充协议还约定了其他内容。2004年8月9日，苏华公司（甲方）与北京弘奇恒立科贸有限公司（下称弘奇恒立公司，乙方）签订《转让农场使用权协议书》，约定：经友好协商，就甲方向乙方转让甲方承包的位于北京市房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物的使用权达成协议。自本协议生效之日起，甲方与农工商公司和培训中心签订的《农场承包合同》协议及转租《农场承包合同》协议补充协议中有关甲方的权利、义务和责任，全部转让给乙方享有和承担。从此乙方在承包使用农工商公司村西260亩土地及地上物期间所发生的一切问题，由乙方独自负责承担，均与甲方无关。该协议另约定了其他内容。农工商公司在上述协议上签字盖章，对协议内容认可。2006年1月16日，弘奇恒立公司（甲方）与北京圣水食品有限责任公司（下称圣水食品公司，乙方）签订《转让农场使用权协议书》，约定：自本协议生效之日起，甲方与农工商公司和培训中心签订的“转租农场承包合同协议”以及“转租农场承包合同协议补充协议”条款中有关甲方的权利、义务和责任全部转让给乙方享有和承担，从此，乙方在承包使用农工商公司村西260亩土地及地上物期间所发生的一切问题，由乙方独自承担，均与甲方无关。2、自本协议签订之日起，乙方承诺在享受对上述农场所有权利的同时，也承担全部义务和责任。2006年1月26日，农工商公司在上述协议上签字盖章，同意协议内容。北京市房山区琉璃河镇路村出具情况说明，载明：弘奇恒立公司与圣水食品公司（转让农场使用权问题，社员代表大会表决通过。同时载明农业承包合同中的260亩并非实际承包亩数，因遇河边地超出260亩以外及河边地都归圣水食品公司使用，不允许任何人及单位占用。2006年1月17日，圣水食品公司（甲方）与北京天鸿顺鸭业有限公司（下称天鸿顺鸭业公司，乙方）签订《农场承包经营合同》，约定：就甲方向乙方转让承包经营位于北京房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物的经营使用权达成如下协议：1、乙方对承包经营范围将自主开发经营，独立核算，自负盈亏。2、承包经营期限为2006年3月1日至2021年2月28日止。3、乙方在承包期限内有权因地制宜，采取多种形式自主开发经营，承包经营范围内的土地、道路、房屋建筑、树木等，乙方根据经营需要可进行新建或改造。树木也可用于乙方建筑用材。新建厂房所有权归乙方所有，合同期满后双方协商折价交付甲方。4、甲方保证承包经营合同的合法有效。维护乙方承包经营合法权益，支持乙方对承包经营范围建筑房屋、设施、树木等的开发改造，负责办理相关手续，协调友邻相关的矛盾问题。5、2006年1月19日之前乙方向原承包者支付经济补偿金120万元，每年租金为4万元，于每年3月1日前支付给甲方。2006年1月5日，北京市房山区琉璃河镇路村村民代表大会表决同意上述协议。2007年9月15日，圣水食品公司与龙建天鸿顺鸭业公司签订《租赁合同书》，约定：1、甲方将自己所有的坐落于房山区琉璃河镇路村村西的180亩土地出租给乙方筹建养殖业。土地四至：北至砖墙，南至河，东至鸭场、西至河。2、租赁期限为13年，即自合同签订之日起至13年之日止。3、按现行土地租赁价格计算每亩800元，每年144000元，13年共计1872000元。乙方在租赁期间向路村交纳租金，每年4万元。经甲乙双方协商后，乙方给付甲方13年租金101万元，因甲方让利幅度较大，乙方自签订合同之日一次性付清101万元。4、甲方自乙方付清101万元租金之日起，该地块归乙方经营使用。5、合同期满后，乙方租赁土地地上物，许建不许拆，适当作价处理，如双方协商不成时，乙方需拆除建筑物时，必须恢复土地原貌。合同书还约定了其他条款。2007年9月15日，圣水食品公司（甲方）与王怀（乙方）签订转让农场承包经营权协议书，约定：就甲方向乙方转让甲方承包经营的位于北京市房山区琉璃河镇路村村西260亩土地及地上物承包经营权达成协议。即根据1998年6月18日签订的《农场承包合同书》、1998年6月28日签订的《转租农场承包合同协议》、2000年7月23日签订的租农场承包协议补充协议、2004年8月9日签订的《转让农场使用权协议书》、2005年12月28日签订的《“农场承包合同”补充协议》、2006年1月16日签订的《转让农场使用权协议书》、2006年1月17日签订的《变更完善补充原始合同协议书》条款中有关乙方的权利、义务和责任，经甲乙双方协商一致，全部转让给乙方享有和承担。上述所订的全部合同和协议，转租、转让、补充协议和本协议均具有同等法律效力。北京房山区琉璃河镇路村农工商经济联合社在该协议书上签字盖章。2007年9月15日，圣水食品公司已转给王怀个人（甲方）与天鸿顺鸭业公司已变更为龙建天鸿顺鸭业公司（乙方）签订《补充合同书》，约定：经甲乙双方协商一致，就2006年1月17日双方所签订的农场承包经营合同及2007年9月15日所签订的租赁合同的未尽事宜进行完善和补充。1、甲乙双方于2006年1月17日及2007年9月15日所签订的两份合同，甲方的权利义务已全部转让给王怀个人。2、天鸿顺鸭业公司已和北京龙建集团合资，变更为龙建天鸿顺鸭业公司。由于乙方的变更2006年1月17日所签订的农场承包经营合同改为租赁合同，以便龙建天鸿顺鸭业公司全面履行天鸿顺鸭业公司原订合同中的权利义务。3、乙方自2006年1月17日签订原合同租金四万元及2007年9月15日签订的租赁合同租金四万元，自2007年1月1日起计算，租金共计8万元，每年1月1日交清。合同期满，租金按实际履行期限计算。4、未经王怀本人同意，乙方不得自行再与他人合资，联营使用所租的土地及租赁物，更不能自己转租，转让抵押土地及租赁物。合同还约定了其他条款。2007年10月13日，王怀（甲方）与龙建天鸿顺鸭业公司签订《补充协议书》，约定：1、甲方是圣水食品公司的法定代表人又是上述合同经办人，现变更为甲方，全面履行合同的权利和义务。2、甲乙双方根据2007年9月15日签订的租赁合同书第三条租金计算办法的具体规定，甲方应收租金1872000元，乙方实付租金1010000元，体现出甲方让利862000元的幅度。为此未经王怀本人书面同意，乙方及股东不得自行再与他人合资联营所租的土地及租赁物，也不得以增资扩股、股份转让、受让。或其他方式变相增加、减少股东成员，更不能自己转租、转让、抵押土地向他人提供担保及保证。2006年1月17日签订的农场承包经营合同和2007年9月15日签订的租赁合同书及2007年9月15日签订的补充合同书与本补充协议均具有同等法律效力。2007年10月13日，龙建天鸿顺鸭业公司出具的《承诺书》载明：我公司与王怀签订的位于北京市房山区琉璃河镇路村村西270亩土地租赁合同书。因王怀取得该土地经营权时出资3987000元，与我公司签订两次合同书时让利少收1662000元，赔付他人与王怀投资建万头猪场损失800000元，累计损失6449000元。我公司两次只给王怀2210000元，造成王怀实际损失4239000元。为了与王怀友好合作。我公司特向王怀承诺如下：一、我公司认可双方所签订的所有合同书的真实性、合法性。二、我公司在三至四年内给付王怀3900000元，以作为补偿，如不能兑现，我公司愿意加倍给付王怀经济损失。三、我公司未经王怀本人书面同意，必须保持现有股份数量及股东人数，不再与他人合资、合作、转租、转让、抵押提供担保或以其他方式联营使用、利用所租土地及租赁物，也不利用公司本身以增资扩股、股份转让、受让等变相方式与其他单位和个人使用、利用所租赁土地及租赁物，否则按补充合同书的违约责任条款处理。经与北京龙建集团合资，天鸿顺鸭业公司变更为龙建天鸿顺鸭业公司。诉讼中，龙建天鸿顺鸭业公司申请对涉案《承诺书》上的公章及崔占社签字进行鉴定。2012年，王怀曾以租赁合同为由，起诉龙建天鸿顺鸭业公司，在该案的庭审中，龙建天鸿顺鸭业公司对涉案《承诺书》的真实性予以认可。一审法院认为，在双方之前的诉讼中，龙建天鸿顺鸭业公司对涉案《承诺书》的真实性予以认可，故在本案中龙建天鸿顺鸭业公司的鉴定申请已无必要。依据本案事实，1998年6月18日签订的农场承包合同应为租赁合同。依据法律规定，租赁合同期限不能超过二十年，经审查，现涉案的260亩土地的租期尚在法律允许的租赁期限内。经查涉案的一系列协议，涉案的260亩土地的租赁及转租手续连续、完备，足以认定最终王怀依法获得了涉案的260亩土地的出租权。进而，王怀与龙建天鸿顺鸭业公司在2006年1月17日签订的《农场承包经营合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。龙建天鸿顺鸭业公司对2007年9月15日签订的《租赁合同书》、《补充合同书》及2007年10月13日签订的《补充协议书》的真实性均认可，在没有提供其他证据证明上述合同及协议违法无效的情况下，本院确认《租赁合同书》、《补充合同书》及《补充协议书》合法有效。在双方之前的诉讼中，龙建天鸿顺鸭业公司对涉案的《承诺书》的真实性已认可，经审查，该《承诺书》亦不存在无效的情形。综上，龙建天鸿顺鸭业公司的反诉请求，依据不足，本院不予支持。在《承诺书》合法有效的情形下，当事人应诚信履行。依据《承诺书》，龙建天鸿顺鸭业公司最迟应在2011年10月13日之前给付王怀390万元。龙建天鸿顺鸭业公司逾期未给付王怀必然造成王怀的利息损失。但王怀主张龙建天鸿顺鸭业公司加倍给付390万元，明显过高于其利息损失，本院予以调整，具体标准为中国人民银行同期贷款利率。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年12月判决：一、北京龙建天鸿顺鸭业有限公司于判决生效后十五日内给付王怀三百九十万元及相应的损失（损失数额以三百九十万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自二〇一一年十月十四日计算至实际给付之日止）。二、驳回王怀的其他诉讼请求。三、驳回北京龙建天鸿顺鸭业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审补充查明，在双方之前的诉讼中，2013年4月16日的庭审笔录记载，法官问：“2007年10月13日，龙建天鸿顺鸭业公司出具《承诺书》上的章和签字是真实的吗？”龙建天鸿顺鸭业公司法定代表人回答：“是我签的字，章也是公司的章。”本院认为：依据已查明的事实，涉案的260亩土地经过多次承包经营及转租，现出租人为王怀，承租人为龙建天鸿顺鸭业公司，双方之前承包经营及转租的手续连续、完备，符合法律规定的合同有效要件，王怀合法取得涉案土地的出租权，其与龙建天鸿顺鸭业公司在2006年1月17日签订的《农场承包经营合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。龙建天鸿顺鸭业公司对2007年9月15日签订的《租赁合同书》、《补充合同书》及2007年10月13日签订的《补充协议书》的真实性均认可，在没有提供其他证据证明上述合同及协议违法无效的情况下，原审法院确认《租赁合同书》、《补充合同书》及《补充协议书》合法有效并无不当，本院予以维持。在2007年9月15日签订的《补充合同书》中，双方共同确认双方之间变更农场承包经营合同为租赁合同，据此应认定双方之间为租赁合同关系，龙建天鸿顺鸭业公司上诉主张一审判决对案由定性错误依据不足，本院不予采纳。龙建天鸿顺鸭业公司上诉主张2007年10月13日龙建天鸿顺鸭业公司出具《承诺书》是赠与合同，与承包经营是不同的法律关系，不能一并审理。本院认为《承诺书》系在双方形成租赁关系后产生的，是租赁双方对租赁过程中产生的权利义务的清算，并非单方的赠与行为，该《承诺书》是租赁合同履行中达成的协议，是与租赁关系相关联，不可分割的部分，应在租赁关系中一并处理。本院对龙建天鸿顺鸭业公司关于本案法律关系的阐述不予支持。在双方之前的诉讼中，龙建天鸿顺鸭业公司的法定代表人对《承诺书》的真实性已认可，当事人的自认可以作为判决的证据。现龙建天鸿顺鸭业公司又不认可《承诺书》的真实性，申请对《承诺书》的真实性进行鉴定，缺乏依据，本院不予支持。龙建天鸿顺鸭业公司应按照《承诺书》约定履行给付债务本金的义务。至于《承诺书》中约定的逾期未履行债务本金，加倍给付损失的约定，是违约责任承担方式的约定，双方约定的违约金标准显属过高，原审判决对违约金标准予以调整并无不当，故王怀上诉要求双倍给付债务本金及以双倍本金为基数计算违约金的上诉请求有违公平原则、不尽合理，本院不予支持。综上所述，龙建天鸿顺鸭业公司、王怀的上诉请求均缺乏充分证据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104400元，由王怀负担66400元（已交纳），由北京龙建天鸿顺鸭业有限公司负担38000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年八月十四日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅 更多数据：