（2017）沪0117民初8017号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-07-19
案件名称
彭剑军与汪艳华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭剑军,汪艳华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8017号原告：彭剑军，男，1979年12月27日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈丽。被告：汪艳华，女，1981年3月27日生，汉族，住河南省。原告彭剑军与被告汪艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告彭剑军及其委托诉讼代理人陈丽、被告汪艳华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭剑军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为ZYXXXXXXX的租赁合同；2.判令被告搬离并返还坐落于上海市松江区古楼路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3.判令被告支付自2017年7月1日至实际返还系争房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按照每月3,800元计算；4.被告支付违约金3,800元(没收保证金)。事实和理由：2016年9月14日，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同一份，约定租期自2016年10月1日起至2022年9月30日止。被告在未通知原告的情况下，私自将系争房屋转租给案外人，并从中获利。原告多次要求被告予以改正，但其不予配合，故诉至法院，望判如所请。被告汪艳华辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的父亲曾口头同意被告有权进行转租。经审理查明，系争房屋系案外人彭某某(原告的父亲)拆迁安置取得的配套商品房。2016年9月14日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2016年10月1日至2022年9月30日，租金为每月3,800元，另付押金3,800元。租金每3个月支付一次，提前十天支付下一期租金。合同第九条第5款约定，使用该物业的人员或情况发生变化时，及时通知甲方，并取得甲方的同意。合同第十条第1款约定，对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。合同第十条第2款约定，乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有权不退押金。合同另对其他相关事项进行了约定。嗣后，被告支付原告押金3,800元，原告将装修好的系争房屋交付被告使用。被告自2016年11月起将系争房屋转租给案外人。因原告至系争房屋内提出异议，故次承租人搬离了系争房屋。被告遂再次将系争房屋转租至今。2017年3月7日，原告向被告送达《终止通知书》一份，载明因被告严重违反租赁合同，要求被告于2017年4月1日前搬离并返还系争房屋，双方之间的编号为ZYXXXXXXX租赁合同即时失效。被告认可于当日收到该通知书。另查明，被告支付原告租金及房屋占有使用费至2017年6月30日。审理中，被告申请证人孙某某出庭作证，以证明原、被告签订租赁合同时，原告的父亲即案外人彭某某系同意被告转租的。证人孙某某系介绍原、被告签订租赁合同的中介工作人员，证人孙某某表示，在签订租赁合同之前，被告曾告知原告的父亲即案外人彭某某，被告是“二房东”，将对系争房屋进行转租，但案外人彭某某对此并未作出回应。原告对该证人证言不予认可，认为证人与本案有利害关系，其证言应不予采信。审理中，被告表示其未对系争房屋进行装修，仅添置了两套家具、一台空调。审理中，双方均表示就合同解除的其他法律后果不要求在本案中一并处理。以上事实，有《润江花苑三期小高层安置合同》、常驻人口登记卡、《物业租赁合同》、《终止通知书》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告之间的租赁合同并未约定原告同意被告进行转租。被告辩称其有权转租，未提供充分证据予以证明，一则，证人孙某某的证言并不能直接证明原告的父亲曾同意被告转租；二则，被告的合同相对方是原告，而非原告的父亲，被告并未向原告提出要求有权进行转租；三则，双方之间的租赁合同明确约定，使用系争房屋的人员或情况发生变化时，被告应当通知原告。该书面约定显然与同意转租不符；四则，在得知被告进行转租后，原告随即提出异议。故本院对于被告认为其有权转租的辩称意见，不予采信。因被告擅自将系争房屋转租，构成违约，原告据此享有合同的解除权。2017年3月7日，原告向被告发送解除的通知，该通知于当日送达被告，故双方之间的租赁合同应于该日解除。合同解除后，被告应当搬离并返还系争房屋，并支付原告自2017年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，原告参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，于法无悖，本院予以支持。因合同解除系被告违约导致，原告要求没收保证金即押金3,800元，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告彭剑军与被告汪艳华之间就坐落于上海市松江区古楼路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业租赁合同》于2017年3月7日解除；二、被告汪艳华于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告彭剑军上述房屋；三、被告汪艳华于本判决生效之日起十日内支付原告彭剑军自2017年7月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按每月3,800元标准计算)；四、原告彭剑军没收被告汪艳华已支付的押金3,800元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告汪艳华负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 方美玲二〇一七年八月十四日书记员 夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 搜索“”