（2017）沪0101民初2990号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-01
案件名称
许勇勇与上海三毛资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许勇勇,上海三毛资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2990号原告(反诉被告)：许勇勇，男，1988年3月29日出生，汉族，住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高伟力，男，1967年11月4日出生，汉族，住址上海市闵行区。被告(反诉原告)：上海三毛资产管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘杰，执行董事。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁铮，上海市三石律师事务所律师。原告许勇勇与被告上海三毛资产管理有限公司(以下简称三毛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告同意延长适用简易程序三个月。另，被告三毛公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)许勇勇及其委托诉讼代理人高伟力，被告(反诉原告)三毛公司的委托诉讼代理人唐增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许勇勇向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行就本市黄浦区斜土路底楼783号－1室、783号－2室房屋签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：原、被告于2016年6月初签订《房屋租赁合同》，约定被告将本市斜土路XXX号XXX幢(自编C楼)底楼105-106室房屋(合计建筑面积约100平方米)给原告使用，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，因租赁房屋现场门牌地址(斜土路XXX号)与合同地址及房屋产权证地址(斜土路XXX-XXX号)均不一致，导致原告无法办理餐饮服务许可证。为此，双方于6月底重新签订合同，将合同地址修改为本市斜土路XXX号-XXX、XXX号-XXX室，其余条款未变。至2016年11月16日，租赁房屋处的门牌号码才变更完毕，原告此后于2016年12月1日取得食品经营许可证申请受理通知书。上述期间内，因租赁房屋不具备合法经营使用的条件，故被告也从未向原告催告租金。2016年12月10日，被告发函要求原告收函后10日内付清4月至12月的全部租金，否则将采取停水停电等措施。原告于当月19日回复被告要求减免上述期间内的租金，但被告不予理会，并于当月26日对租赁房屋停水停电作停业处理。原告于次日即发函给被告，希望能协商解决双方纠纷，但被告拒绝协商。故原告诉至法院，请求判如所请。被告三毛公司辩称，原、被告是于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》，而非原告所述2016年6月签订。合同约定被告出租房屋以现状为准，原告租用该房屋用于经营茶室及相关产品，所有手续由原告自行办理并在取得许可后方能开业；租期内每月租金为5000元，每月物业管理费为600元，原告应在合同签订后向被告一次性支付三个月租金，先付后用；原告拖欠租金或物业管理费，每逾期一日，原告须按每日应缴费用的两倍向被告交付违约金，逾期超过三十天的，被告有权单方终止合同、收回房屋，原告留存房屋的一切物品被告有权处置并追究原告逾期违约金和其他违约责任。根据合同约定，办理相关证照是原告的义务，但被告仍配合原告再签订一份合同用于备案登记，并向相关部门申请办理租赁房屋门弄(楼)号牌的更换，该申请于2016年8月16日获批准，房屋现场号牌于11月中旬完成更换。而原告在签订合同后自始即未向被告支付过租金，被告曾多次要求原告支付租金等费用，但原告始终以等办理好执照便于开票为由拖延付款。经被告多次书面催告未果后，被告在2016年12月26日与原告签署《交接书》，对原告作出停业处理。被告认为原告长期拖欠租金等费用，构成严重违约，故提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年12月26日解除；2、原告向被告支付2016年4月1日起至2016年12月26日止的租金人民币(以下币种同)49166.67元、物业费5900元、电费16629.28元、水费251.52元；3、原告向被告支付违约金71947.47元。反诉被告许勇勇辩称，因租赁房屋门牌号码与合同地址、产证地址不符，导致延误原告办理相关证照，故原告不应支付租金及物业费。现原告认可《房屋租赁合同》于2016年12月26日解除，不再主张继续履行，但认为合同是被告违约解除。被告主张的水费和电费，原告无异议，愿意支付。被告主张的违约金过高，若法院支持该诉请，请求予以调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据被告提供的《房屋租赁合同》显示，在承租方(原告)落款签章处签有“2016.3.28”的手写内容。原告对此表示该日期非原告所写，但原告无相反证据，也不做鉴定请求，故本院认定原、被告于2016年3月28日签订首份合同。审理中，原、被告确认系争房屋于2016年12月26日已返还被告。原告要求将其在房屋内的物品搬离。对此，被告表示依据合同约定，被告有权处置原告留存在房屋内的物品，故在原告向被告支付完拖欠租金等费用前，被告拒绝返还原告物品。本院认为，双方所签合同明确约定出租的房屋以现状为准，经营手续由原告自行办理。因租赁房屋现场门弄号牌客观存在，故原告对此应当清楚，即便确实不知晓，相关后果也应自负。在原告办理证照过程中，被告也已尽到协助义务，并无拒绝或不配合之行为，故原告拒付租赁费用依据不足。此外，原告在起租日前即应支付首期租金，该租金的支付根本不存在原告抗辩的情形，而原告却自始未支付过租赁费用。故综上，原告的行为已构成违约，被告解除合同合法合约，原告应向被告结清相关租金、物业费、水电费用。关于被告所作违约金诉请，原告请求予以调整，该意见可予采纳，具体违约金数额由本院据情酌定。关于原告搬离物品之请求，被告所作意见符合合同约定，相关物品本案中不作处理，双方另行解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)许勇勇与被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年12月26日解除；二、原告(反诉被告)许勇勇应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年12月26日止的租金人民币44333.16元；三、原告(反诉被告)许勇勇应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年12月26日止的物业费人民币5320元；四、原告(反诉被告)许勇勇应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司支付电费人民币16629.28元；五、原告(反诉被告)许勇勇应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司支付水费人民币251.52元；六、原告(反诉被告)许勇勇应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)上海三毛资产管理有限公司支付违约金人民币15000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币50元，反诉案件受理费减半收取计人民币1588.95元，均由原告(反诉被告)许勇勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵海生二〇一七年八月十四日书记员 王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”