（2017）粤0604民初6631号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-25
案件名称
黄小根与招锦钊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄小根,招锦钊,佛山市合富置业房地产顾问有限公司,中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6631号原告黄小根，男，汉族，1989年8月27日出生，住广东省和平县。委托代理人吴义茂，广东宝言律师事务所律师。被告招锦钊，男，汉族，1983年8月7日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司。住所地佛山市禅城区季华五路**号首层**号。统一社会信用代码：91440604663368471U。法定代表人李莉萍。委托代理人伍志辉，男，汉族，1992年11月7日出生，住广州市越秀区。系公司员工。委托代理人孔志斌，男，汉族，1984年4月22日出生，住广州市萝岗区。系公司员工。第三人中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行住所地佛山市禅城区南庄镇解放路**号。统一社会信用代码：91440604746250620L。负责人程天弟。原告黄小根诉被告招锦钊、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司、中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，适用简易程序由本院审判员侯德独任审理。本案于2017年6月13日第一次公开开庭审理，原告及其委托代理人吴义茂、被告委托代理人刘大川到庭，第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司未到庭参加诉讼，并于同年8月4日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴义茂、被告及其委托代理人刘大川到庭参加诉讼，第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司、中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋买卖合约》，办理垫资赎契，注销抵押登记，配合原告进行交易递件、办理银行按揭手续、办理房屋过户及交楼手续；2、被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月13日在经纪方佛山市合富置业顾问有限公司的服务下签订了《房屋买卖合约》（合同编号为F1005214），买卖标的为佛山市禅城区魁奇二路63号一座1805房，买卖成交价127万元，交易过程中产生的税费由买方承担；定金5万元在签署合同的同时由买方自行交付给卖方，卖方应在收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续和注销房屋抵押登记，买卖双方在成功办妥物业的涂销抵押及归档手续后60个工作日内配合完成本次交易的递件手续。买卖合同签订后，原告于当天支付了5万元定金给被告。为减轻被告垫资赎契的经济压力，经买卖双方协商，原告于2017年3月11日支付了15万元给被告用于赎楼。后因房价上涨，被告拒绝办理房屋买卖的有关手续，导致房屋交易剩余流程停滞。经原告及经纪方多次催促后，被告已明确表示不再履行合同。2017年4月27日，原告委托律师向被告发出律师函，再次催促被告履行合同义务，被告接到律师函后再次表示不再履行合同。双方签订的买卖合同合法有效，受法律约束，原告已按合同履行了自己的义务，被告因房价上涨的原因，违背诚实信用原则，拒绝履行其应承担的义务，显然构成违约。原告有权要求被告继续履行合同，并要求其支付定金的双倍为违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。庭审中，本院向原告释明由于涉案房产未还清按揭贷款，尚存抵押登记，导致合同客观存在履行不便及履行不能，原告是否要变更诉讼请求为解除涉案合同，并向被告主张相应的违约责任。原告在本院释明后仍然坚持其诉讼请求。被告辩称：1、2017年2月，被告想换房，2月13日与原告签订合约，被告房产的贷款本金还剩47万多元，还有两个月的罚息。被告为了尽快处理案涉房产，签订合约后被告将自己手头的流动资金25万元存入还房贷的账户，剩下的款项按合约约定由原告给首付，银行贷款可以结清了。原告于2月13日晚上分两次转账，1.8万元和3.2万元，被告确认在2月14日晚上才收到原告交付的定金。被告于2月21日向银行申请提前还贷，3月3日，银行通知被告已经审批通过了，通知在3月7日扣款，随即被告通知原告，要求原告给付首付20万元。在3月7日，原告一直没有给付20万元首付，被告无法结清贷款，只能通知银行先扣25万元和一个月利息。3月11日原告只给付了15万元，至今原告尚未支付5万元，导致被告无法提前结清贷款。2、被告是没有违约行为，是原告违约导致，其至今都没有按照合同约定履行自己的合同义务，原告恶人先告状，由于原告没有按照合同约定履行义务，已丧失了信誉导致被告卖房的目的也无法达成，也导致被告有一定损失，鉴于目前的情况，被告不同意继续履行合同，并要求没收原告支付的定金，同时要追究原告导致被告损失的责任；3、原告诉请的第二项没有法律依据，且与诉请第一项相违背，不能既继续履行合同又同时主张违约金，是原告违约在先，不能要求被告支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司书面辩称：1、2017年2月13日，原告与被告在公司的居间下达成房屋买卖合约。根据合约约定，本次交易的成交价为127万元，付款方式为买家垫资赎契后按揭付款，卖方同意在收取定金后七日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并同意在收到定金后十五日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方同意在签署本合约后十五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十五日内提供齐全办理银行贷款所需要资料。合同签署后，因买卖双方未能就交易事项协商达成一致，导致本次交易停滞至今。2、对买卖双方是否解除买卖合同关系，公司无异议，但不同意解除居间关系。第三人中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行未答辩。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告身份证，被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、《房屋买卖合约》，证明原、被告就房屋买卖达成协议，第三人提供中介服务。被告无异议。3、支付宝付款凭证、建行转账凭证、建行个人活期账户交易明细、收款收据、承诺书、建行客户回单，证明原告向被告支付了5万元定金，支付了15万元用于被告赎楼。被告对证据的真实性无异议，定金中的3.2万元通过柜员机转账的，被告于2月14日晚上才收到。4、确认函、刁勇、李某身份证，证明被告拒不履行合同。被告对证据的真实性不予确认，确认函陈述的内容与事实不符，是两中介人员与原告串通作出的陈述，被告认为是不真实和无效的，应由两中介人员作为证人身份出庭作证。5、通话录音光盘及文字记录、律师函及其EMS快递单，证明原告已经催告被告履行合同，被告明确表示不再履行合同。被告确认收到律师函，也明确向原告表明不继续履行合同。原告没有按照合同约定履行合同，是原告违约。6、个人住房查询结果、社保缴纳证明、个人收入证明，证明原告符合购房资格条件，具备继续履行合同的能力。被告对证据的真实性予以确认，但与本案无关。7、微信聊天记录，证明被告同意由原告先付15万元。被告对微信聊天记录的真实性不予确认，不能证明其证明内容，非首期款的付款金额的变更。8、证明（刁勇、李某出具），证明原告先支付15万元是征得被告的同意。被告对证明不予确认，与事实不符。原告称暂时只有15万元，被告才同意先让原告支付15万元，而不是变更为首期款是15万元。把首期款变更为15万元也不符合常理。本院认证如下：被告对证据1、2、3、6的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5、7原告出示了证据原件予以质证，本院对其真实性予以采信。证据4、8实为证人证言，而证人李某未到庭作证，本院对证据4、8的真实性不予采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、个人信贷业务要素变更申请表、个人信贷业务要素变更审批表，证明被告按照合同约定向按揭银行申请提前还贷，由于原告不履行合同导致提前还贷无法完成。原告对证据的真实性无异议，但与本案无关，有可能是被告在签订合同时想履行合同，但后由于房价上涨，被告改变了当初的想法，没有继续进行以后的房屋交易流程，不能证明被告履行了合同。2、农业银行业务凭证，证明由于原告违约导致至今被告尚有本金223026.31元未还。原告对证据的真实性无异议，但与本案无关，且无法证明被告已履行合同。被告事后由于房价上涨，多次向原告及中介表明不再履行房屋买卖合同。3、农业银行贷款还款流水，证明被告于2月13日将25万元资金存入银行还贷账户，由于原告不能履行自身的合同义务，是原告违约导致被告在3月7日通知银行只扣款25万元和罚一个月利息657.89元。原告对证据的真实性无异议，与本案无关，不能证明被告主动履行了合同，事实上被告从未向原告催告交付首期款以及向原告发出催缴首期款的口头或书面通知。2017年3月11日，原、被告达成协议（协议内容见承诺书），原告按照协议约定将15万元打款至被告账户，原告从未有违约行为。本院认证如下：原告对被告举证的证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。本院依职权通知涉案合同经纪人刁勇出庭作证，刁勇作证称：2017年2月13日，原告与被告签订合同，按合同约定赎契款由原告支付20万元，被告按照合同约定收到定金后七日内向银行申请提前还贷。过了一个月左右，银行通知被告可以提前还贷，被告通知我方要求原告支付首期款。当时要求是20万元，后经协商后，原告支付了15万元，另外5万元是在过户之日才支付。因原告资金不够，原告提出先支付15万元，我接到原告的要求后通过电话跟被告说了，被告一开始是不同意的，我叫原告直接与被告协商，后原告和我说没有问题的、被告体谅自己的情况，遂到公司签订承诺书。2017年3月底，被告电话联系我称房子有其他用途、不卖了。原告质证称证人证言可以证明被告同意先支付首期款15万元，本次交易不成功是被告不愿意卖房、不继续履行合同导致的。被告质证称：1、书面的证人证言是原告单方制作后要求证人签名的，证人根本不清楚情况。从证人的回答可以明确知道双方订立合同时是约定赎契款由原告支付的；2、被告从未同意将首期款20万元变更成15万元，也没有双方确认过有任何法律文书来变更合同的约定。原告所述的首期款变更为15万元只是原告不足资金来支付20万元，证人已经明确了被告是不同意，是原告向证人说方案已经协商同意了，没有证据显示被告已经同意。15万元本来就是合同约定的用于还贷，承诺书不能是将首期款变更为15万元的意思表示。对证人证言的认证，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年2月13日，原告（合同买方）在第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司经纪下（合同经纪方）与被告（合同卖方）签订《房屋买卖合约》（NO：F1005214），合同约定：买方以127万元的价格购买卖方所有的佛山市禅城区魁奇二路63号一座1805房；定金5万元在协议签订时交付卖方，买方垫资赎契，卖方在收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年89万元的银行按揭贷款；首期楼款20万元，买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前三日内直接支付卖方或存进卖方账户；首期楼款余款13万元，买方应双方房管交易递件转名当天支付给卖方，楼价余款89万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；本合约签订后，一方拒绝出售该物业或存在不履约之情形，视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。合同签订当日，原告向被告转账定金5万元，被告向其还贷账户存入25万元。2017年2月21日，被告向第三人中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行申请提前还贷。2017年2月27日，被告向原告发出微信称已向银行提交还款申请、大概一个月内还款，要求原告做好准备，原告回应“好的”“那就按照之前电话跟你说好的，我这边准备15W”，被告回应0K。2017年3月3日，银行审批同意被告提前还贷。2017年3月11日，原告再向被告转账15万元，被告收到该款后与原告订立《承诺书》，承诺书内容为：买卖双方于2017年2月13日在佛山市合富置业房地产顾问有限公司签订买卖合同，成交物业地址：佛山市禅城区魁奇二路63号一座1805房，因卖方这边还差银行贷款未还清，经双方协定，现定于2017年3月11日买方打进赎楼专用款到业主贷款账号，人民币15万元。该笔款项到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用并不得出售该物业或不售该物业，否则视为严重违约，买卖双方同意该协议内容且无异议。2017年4月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同。另查一，涉案房产存在抵押权，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行。另查二，原告就职于中国共产党佛山市委员会党校，2013年8月-2017年6月缴纳了佛山市社会保险保费，且其在佛山市辖区内无住房记录。庭审中，原告陈述：双方签订房屋买卖合同后，被告告知原告已向银行申请提前还贷，后被告于2月27日微信通知原告审批通过了，要求原告在一个月内准备款项。经过双方协商，由原告先付15万元，剩余的5万元待过户之日才支付。3月7日，中介微信和原告说可以提前还贷，由于之前已经和被告协商好先支付15万元（电话、微信方式协商的），遂与被告、中介到中介公司签订承诺书。如果原告都将赎契款全部支付给被告，而被告不用出钱的话，原告担心被告会将钱挪作他用。被告陈述：2月21日申请的提前还贷,3月3日银行通知被告可以去提前还贷，扣款日是每月7号。被告于7号前通知了中介，中介说会跟原告说。因为原告资金不够，被告同意先收15万元，另外的5万元在7号扣款日前要支付给被告，是因为被告不够钱还贷。被告从未同意变更首期款为15万元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。结合原告的诉称及被告的辩称，归纳本案的争议焦点为：1、合同双方是否就变更首期款为15万元达成合意；2、涉案合同是否应继续履行。关于合同双方是否就变更首期款为15万元达成合意的问题。合同约定原告支付20万元首期楼款用于被告赎契，原告称双方合意变更首期款为先15万元、5万元待过户之日再支付，原告对其主张的双方合意变更支付首期款之事实负有举证责任，而原告所举证据不能证明其主张的上述事实，理由如下：一、原告提供的微信聊天记录及电话录音，均没有被告表示同意变更首期付款金额之意思表示；二、被告收取了原告支付的15万元后，双方订立了承诺书，承诺书仅明确了该15万元应用于赎契，并没有明确双方已变更了合同约定的首期付款的金额；三、证人即经纪人刁勇并没有直接介入双方的协商，其仅是单方面听从原告的陈述认为双方已达成变更之合意，故其证人证言不能直接证明原、被告就合同条款进行了变更。综合以上分析，本院认为，原告未能按合同约定支付首期款20万元给被告用于赎契，其行为构成违约，被告在合同履行中不存在违约。关于涉案合同是否应继续履行的问题。承前所述，原告为合同违约方，其无权要求继续履行合同。且涉案房产还存在抵押登记，客观上存在合同不能履行之情形，故本院对原告要求继续履行涉案合同的诉请不予支持。关于原告诉请的违约金10万元的问题。原告在合同履行过程中存在违约，其要求作为守约方的被告支付违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄小根的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取8565元，由原告黄小根自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年八月十四日书记员 罗凤华 更多数据：搜索“”来源：