（2017）沪0120民初7871号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海大至物业管理有限公司与刘文兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海大至物业管理有限公司,刘文兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初7871号原告：上海大至物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：任鹏，总经理。委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。被告：刘文兵，男，1968年4月17日生，汉族，住江苏省兴化市。原告上海大至物业管理有限公司(以下简称“大至物业公司”)与被告刘文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告大至物业公司委托诉讼代理人黄玲到庭参加诉讼。被告刘文兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大至物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2007年10月至2016年12月的物业费人民币16,789.86元(以下币种同)及逾期付款违约金16,789.86元。事实和理由：2004年7月，案外人上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定上海绿庭物业管理有限公司为“百合苑”小区提供物业管理服务，服务期限自2004年9月1日起至业主大会成立并签订物业管理服务合同时止，物业费收费标准如下：高层住宅每月1.80元/平方米、多层住宅每月1.20元/平方米、别墅每月1.60元/平方米；若业主逾期缴纳的，按每日千分之三计算违约金。2006年6月12日，经上海市奉贤区物价局核准确认，该小区物业费高层住宅每月1.50元/平方米、别墅每月1.51元/平方米。2009年1月5日，上海绿庭物业管理有限公司企业名称变更为上海三原绿庭物业管理有限公司；2012年8月9日，上海三原绿庭物业管理有限公司的企业名称变更为上海万群物业管理有限公司。2013年4月10日，上海万群物业管理有限公司与原告签订债权转让协议书，约定上海万群物业管理有限公司将其2013年3月31日前对百合苑小区业主享有物业费债权转让给原告。2013年3月16日，原告与上海市奉贤区百合苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定自2013年4月1日起至2018年3月31日止原告为百合苑小区提供物业管理服务，物业费高层住宅(含复式)按每月1.50元/平方米计算，别墅按每月1.51元/平方米计算；业主应于每月10日前交纳物业费，逾期交纳的，按未缴纳部分每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告系上海市奉贤区八字桥路158弄百合苑XXX号XXX室房屋的业主，该房屋属于高层住宅，建筑面积100.84平方米。被告自2007年10月起未缴纳物业费，至2016年12月共计欠费16,789.86元。上述欠款，经原告多次催讨无着，故原告诉讼来院，诉如所请。被告刘文兵未作答辩，也未向本院提交任何证据。经审理查明，原告诉称的事实属实，上述事实有庭审笔录、常住人口信息资料、房屋状况及产权人信息、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、企业名称变更预先核准通知书、债权转让协议书、欠费情况明细等证据予以佐证。经庭审质证，本院认为原告提供的证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，原告依约提供了物业管理服务，并依法从案外人上海万群物业管理有限公司处受让了2013年3月31日前的物业费债权，故被告理应及时支付相应的物业费。然经原告多次催讨，被告拒不支付2007年10月至2016年12月的物业费，其行为已经构成违约。现，原告诉请要求被告支付拖欠的物业费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对逾期付款违约金，根据物业服务合同约定的违约金计算标准，至诉讼时被告应付的违约金已远超16,789.86元，原告自愿按照16,789.86元主张，系其权利的自由处分，于法无悖，本院依法予以支持。被告刘文兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其对诉讼权利的漠视，应承担相应的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘文兵于本判决生效之日起十日内支付原告上海大至物业管理有限公司2007年10月至2016年12月期间的物业费16,789.86元；二、被告刘文兵于本判决生效之日起十日内支付原告上海大至物业管理有限公司逾期付款违约金16,789.86元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639.50元，公告费690元，合计1,329.50元，由被告刘文兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 方 煜审 判 员 林庆强人民陪审员 汤小华二〇一七年八月十四日书 记 员 宋丹萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。