（2017）鲁0105民初1425号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
山东煤矿安全监察局机关服务中心与高晓燕租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东煤矿安全监察局机关服务中心,高晓燕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初1425号原告：山东煤矿安全监察局机关服务中心（统一社会信用代码：123700004955443241），住所地济南市堤口路141号。法定代表人：韩冬，该中心主任。委托诉讼代理人：吴迪，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽，山东海右律师事务所律师。被告：高晓燕，女，1979年4月27日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：郭华，山东元邦律师事务所律师。原告山东煤矿安全监察局机关服务中心（以下简称山东煤矿安监局服务中心）与被告高晓燕租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告山东煤矿安监局服务中心的委托诉讼代理人李泽，被告高晓燕的委托诉讼代理人郭华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。山东煤矿安监局服务中心向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金至租赁房屋实际返还之日（暂时计算至2017年3月31日为4004779.17元）、违约金50000.00元；3、判令被告返还租赁的原告的位于矿院路32号院内的房产；4、本案的诉讼费、保全费、律师费16万元由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年7月22日签订房屋租赁合同一份，约定原告将自己所有的位于矿院路32号院内，面积2105.80平方米的房产出租给被告用于幼儿园经营。租赁期限自2014年7月22日起至2017年8月31日止，共计三年。其中自房屋交付至2014年8月31日为被告无偿使用期限，租金自2014年9月1日起算。租赁合同约定第一年房屋租金为162万元，租金自第二年起按上年度租金标准的百分之五递增。租金每季度支付一次，在租赁合同签订五日内向安监局机关服务中心支付第一次租金，之后应当在相应月份前10付清后一期租金。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告仅支付了首期部分租金30万元。2016年8月16日经原告向被告致函，被告又分三次向原告支付2014至2015年度房屋租金8.5万元，截止至2017年3月被告欠付的租金金额为4004779.17元。另根据合同约定，如被告存在欠付房屋租金等违约行为，应当向原告支付违约金5万元，且原告有权解除房屋租赁合同。故诉至法院，要求判如所请。高晓燕辩称，第一、被告与原告签订的房屋租赁合同的合同目的无法实现。被告承租涉案房屋的目的是用于幼儿园经营，而当被告实际承租后多次到教育主管部门办理幼儿园的许可手续时，才得知由于原告在注销其公立幼儿园资质的过程中，与相关教育主管部门甚至区政府存在矛盾和隔阂，这虽为法律上不予办理许可手续的原因，但这是客观事实，正是由于这种客观事实致使被告至今都无法办理幼儿园的经营资质，属于无证经营的状态，因为没有资质，所以被告招生有困难。在实际承租后至2016年底，学生人数从未超过70人，一直处于亏损经营状态，因此，由于原告的原因使得被告签订合同的目的无法实现，原告无权主张全额租金。第二、原告违反了合同规定的减损义务，对于由此扩大的租金损失，原告不得要求被告支付，根据双方签订的房屋租赁合同约定第三条第三项约定，租金每季度支付一次，先付租金后使用房屋，乙方应在合同签订后，五个工作日内付清第一笔资金，人民币407500元整，并在之后的相应月份提前10日付清后一期的租金。根据原告所述，被告截止2016年8月16日前仅支付了首期部分租金三十万元，也就是说被告在支付第一期租金时，就没有达到合同约定的金额，就已经违反了先付租金后使用的约定。原告此时，就应该采取措施，履行减损义务，甚至可以不向被告交付房产，并且在此后的每一期租金，被告都没有按期交付，而原告从未采取任何措施截止损失的扩大。根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告在首期租金支付时就已明知被告违约已成事实的情况下，仍然向被告交付房产，且在之后的支付租金期间原告仍然处于消极不作为的状态，违反了法律规定的减损义务，对此扩大的损失不应由被告承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人无争议的事实，本院认定如下：2014年7月22日，山东煤矿安监局服务中心作为甲方，高晓燕作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定：第一条：租赁房屋的地址、面积、结构、用途房屋位于矿院路32号院内，总占地面积6000平方米，房产出租面积2105.8平方米，砖混结构，用途：幼儿园。第二条租赁期限房屋租赁期限自2014年7月22日起至2017年8月31日止（房屋交付日至2014年8月30日为无偿使用期，租金计收自2014年9月1日起）。第三条房屋租金、交纳方式、交纳时间（一）双方约定，本合同第一年租金为人民币163万元。自第二年起，每年租金均按上一年度租金标准递增5%，对房屋租金进行如下调整：2014年9月1日起至2015年8月31日止年租金为163万元；2015年9月1日起至2016年8月31日止年租金为1711500元；2016年9月1日起至2017年8月31日止年租金为1797075元；（二）乙方将租金缴至甲方指定的账号，或按双方书面商定的其他支付方式进行支付。合同期内如甲方需要变更租金结算账户，应及时将变更后的账户书面通知乙方。（三）租金每季度支付一次，先付租金后使用房屋，乙方应在合同签订后五个工作日内付清第一次的租金（407500元），并在之后的相应月份提前10日付清后一期的租金。第四条履约保证金（一）本合同履约保证金为10万元，乙方应在合同签订后五个工作日内将该笔保证金交付给甲方。（二）合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期内应承担的租金及各项费用，否则此类款项将从履约保证金中扣除；如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还。第五条：房屋交付（一）甲方收到乙方首期租金后，应于2014年7月30日前将租赁房屋交付给乙方。……第十条合同的解除（六）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不需要承担违约责任，对于乙方承租期内所实施的装修改造部分不需进行任何补偿：…2、不支付或者不按照约定支付租金达10日的。3、欠缴各项费用达3万元的。…第十二条乙方违约责任（一）乙方有本合同第十条第六款所列行为之一的，应承担严重违约责任，须向甲方支付违约金5万元。…（四）租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一日应按500元/日标准承担违约赔偿金。…第十三条特别约定：（一）如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合同权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担。并约定了其他权利义务关系。合同签订生效后，山东煤矿安监局服务中心按约将涉案房屋交付高晓燕用于经营幼儿园。高晓燕向山东煤矿安监局服务中心支付10万元履约保证金，另支付租金38.5万元。截止起诉日，高晓燕共欠付租金4004779.17元。另查明，本案所涉房产登记在煤炭工业部山东煤炭工业管理局名下，1999年12月30日煤炭工业部山东煤炭工业管理局改组为山东煤矿安全监察局。2012年10月29日，山东煤矿安全监察局授权山东煤矿安监局服务中心对包括涉案房产在内的房屋进行对外租赁业务。现山东煤矿安监局服务中心主张高晓燕未按合同约定交纳租金，截止2017年3月31日欠付4004779.17元，故要求解除双方间的合同，要求其支付欠交房租，返还房屋并支付违约金5万元，对此高晓燕主张山东煤矿安监局服务中心在高晓燕未足额支付第一期租金时就应当履行法律规定的减损义务，而其一直处于消极不作为的状态，由此所造成的扩大的租金损失，应当由原告来承担。鉴于其违反减损义务在先，故不同意解除合同，也不同意按合同约定支付租金及违约金。且因为本案涉案房屋的用途的特殊性，法院不应判令立即返还，如果判令立即返还可能造成园区就学儿童的不安定，达不到相应的社会效力。山东煤矿安监局服务中心提交委托代理合同一份、发票二张及银行付款凭证，以证实支出律师代理费16万元，按双方合同约定第十三条第一款规定，应由高晓燕承担。经质证，高晓燕认为代理合同及发票与其没有关系，不予质证，也不同意支付。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，山东煤矿安监局服务中心与高晓燕之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人双方均应按照合同履行自己的义务。高晓燕未按合同约定交纳租金，未履行主要债务，山东煤矿安监局服务中心据此要求解除双方的合同并收回出租的房屋合法有据，本院应予支持。在合同履行过程中，高晓燕共计交纳租金38.5万元，双方均未有异议，山东煤矿安监局服务中心主张高晓燕截止2017年3月31日所欠房租数额4004779.17元，系按双方合同约定的租金计算方式及标准扣除已交纳租金计算得出，事实清楚，合法有据，故其要求高晓燕支付上述欠款，合法有据，本院应予支持。对于2017年4月1日至判决生效日的租金应按年租金1797075元标准计付。高晓燕辩称山东煤矿安监局服务中心违反减损义务，本院不予采纳。高晓燕未按约定支付租金，山东煤矿安监局服务中心要求其承担违约金5万元，符合双方合同的约定，故本院予以支持。山东煤矿安监局服务中心为此支出律师代理费16万元，提交代理合同、付款凭证及转账凭据予以证实，事实清楚，证据充分，其要求高晓燕承担，符合双方合同约定，本院对此予以支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告山东煤矿安全监察局机关服务中心与被告高晓燕于2014年7月22日签订的房屋租赁合同；二、被告高晓燕于本判决生效之日起10日内支付原告山东煤矿安全监察局机关服务中心截止2017年3月31日的租金4004779.17元；三、被告高晓燕于本判决生效之日起10日内支付原告山东煤矿安全监察局机关服务中心租金（自2017年4月1日起按年租金1797075元标准计算至本判决生效之日止）；四、被告高晓燕于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区矿院路32号院内（总占地面积6000平方米，房产出租面积2105.8平方米）房屋返还给原告山东煤矿安全监察局机关服务中心；五、被告高晓燕于本判决生效之日起10日内支付原告山东煤矿安全监察局机关服务中心违约金5万元；六、被告高晓燕于本判决生效之日起10日内支付原告山东煤矿安全监察局机关服务中心律师代理费16万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56430元，减半收取计28215元，财产保全费5000元，均由被告高晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张艳二〇一七年八月十四日书记员 朱瑶 更多数据：