（2017）苏0803民初2763号

裁判日期: 2017-08-13

公开日期: 2017-09-19

案件名称

张国兴与淮安中欧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市淮安区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张国兴,淮安中欧房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省淮安市淮安区人民法院民事判决书（2017）苏0803民初2763号原告：张国兴，男，1973年9月20日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：李刘，四川博鉴律师事务所律师。被告：淮安中欧房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道488号。法定代表人：潘文华，该公司董事长。原告张国兴与被告淮安中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国兴及其委托诉讼代理人李刘到庭参加诉讼。被告中欧公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国兴向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告单方解除原、被告之间于2014年10月14日签订的商品房买卖合同的行为有效，双方买卖合同解除时间为2015年12月6日；2、要求被告返还原告购房款648738元并支付延迟返还购房款的损失（以房款648738元为基数，按照年利率6.15%的1.5倍，从2014年10月15日计算至被告实际还款之日）；3、要求被告赔偿原告在合同解除后的房屋溢价损失10万元；4、要求被告承担诉讼费、保全费。事实和理由:被告中欧公司欠中磊公司工程款，中磊公司欠原告劳务费648738元。后经中欧公司、中磊公司和原告三方协商后商定：被告中欧公司同意将该公司的位于中央府邸小区1号楼901室面积141.03㎡的商品房，以每平方米4600元（总价为648738元）出售给原告；原告用从中磊公司受让的对被告中欧公司的等额债权（原告受让中磊公司的债权与原告对中磊公司的劳务费债权冲抵）与原告应当向中欧公司支付的等额房款相冲抵，作为原告实际支付房款的方式。协议达成后，被告中欧公司承诺于2014年12月10日前办理好涉案房屋被抵押的解除手续，并在五日内办理好商品房销售及备案手续。然而，被告一直未能履行上述承诺，拒绝办理相关手续，也未实际交付房屋。原告于2015年11月26日向被告中欧公司发函行使解除权，要求解除购房合同、退还购房款。被告于2015年12月6日实际收到原告的解除通知，但未能履行退款义务和赔偿义务。被告中欧公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告中欧公司系具有房地产开发资质的企业法人。2014年10月14日，被告中欧公司向原告出具《承诺书》一份，表示：中欧公司欠中磊公司工程款，中磊公司欠原告的劳务费648738元；经中欧公司、中磊公司和原告张国兴三方协商中磊公司将对中欧公司债权中的648738元转让给原告张国兴；中欧公司因无现金支付给原告而将中欧公司的中央府邸小区1号楼901室141.03㎡的商品房以每平方米4600元的优惠价格（总价为648738元）出售给原告，原告用对中，欧公司的债权作为购买款，中欧公司向原告出具购房款的收据；中欧公司在2014年12月10日前解除涉案房屋的抵押并在解除抵押后5日内为原告办理商品房销售手续及备案手续；如果中欧公司不能办理相应的手续，原告张国兴可以解除买卖合同并要求退还房款648738元。被告中欧公司出具《承诺书》后，向原告出具了收到房款648738元的收据，但一直未能履行承诺的其他义务。原告多次向被告中欧公司主张权利无果，遂于2015年11月26日向中欧公司发函要求解除买卖合同、退还购房款。被告中欧公司于2015年12月6日实际收到原告的解除通知并签署意见。本院认为，2014年10月14日，被告中欧公司向原告出具的《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，因其主体的条件和承诺书中的内容均不违反法律的规定且符合买卖合同构成的基本要素，因而在原告与被告间形成有效的买卖合同，亦即建立起商品房买卖合同法律关系。原、被告作为双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定全面实际履行。被告中欧公司在买卖合同的权利义务确定后，未能按照约定的期限及时解除涉案房屋的抵押权并办理正常的商品房销售备案手续，导致原告的合同目的不能实现。被告的行为构成根本违约，且合同约定的解除条件成就，原告在此情形下有权解除合同。原告向被告发出书面解除合同通知书符合法律规定，当被告中欧公司在2015年12月6日实际接收通知时，合同应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告依据合同收取原告的房款648738元应当予以返还。同时，原告在2014年10月14日实际向被告交纳房款后，在合同目的没有实现的情况下，应当从交付房款之日起就开始形成资金的使用损失。损失的具体计算标准，可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率6.00%为基础，参照逾期罚息利率上浮30%-50%的区间范围，酌情以上浮40%的比例标准计算，算至被告实际返还房款之日。关于原告要求被告赔偿合同解除后房屋溢价损失的问题。合同解除后，双方的权利义务归于终结，双方对损失的赔偿应当局限在合同解除前履行了合同义务所形成的实际损失和期待的利益。而合同解除后，双方不具有新的权利义务关系，也不具备已经建立起来的权利义务关系的存续。所以，合同解除后的情势变动所形成的价格增加或减少，不当然构成当事人可主张的损失范畴。所以，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张国兴与被告淮安中欧房地产开发有限公司于于2015年12月6日解除双方于2014年10月14日签订的商品房买卖合同；二、被告淮安中欧房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告张国兴购房款648738元并赔偿损失（以房款648738元为基数，按照年利率6.00%的1.4倍，从2014年10月15日计算至被告淮安中欧房地产开发有限公司实际还款之日）；三、驳回原告张国兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12734元，减半收取6367元，保全费4947元，合计11314元（原告已经预交17681元），由原告张国兴负担814元，被告淮安中欧房地产开发有限公司负担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员　　张锦武二〇一七年八月十三日书记员　　张　迟附页：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。百度搜索“”