（2017）苏0707民初1275号
裁判日期: 2017-08-13
公开日期: 2017-12-01
案件名称
1275泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司与郑龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司,郑龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第二百二十六条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款
全文
连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0707民初1275号原告（反诉被告）:泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司，住所地连云港市海州区海昌南路49号。负责人：王长利，经理。委托诉讼代理人：庄国振，江苏瑞里特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，女，1976年10月6日出生，汉族，居民，住连云港市海州区（系单位职工）。被告（反诉原告）:郑龙,男,1970年5月9日出生,汉族，居民，住连云港市赣榆区。原告泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司（以下简称泰康公司连云港支公司）与被告郑龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理庄国振、黄静，被告郑龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰康公司连云港支公司向本院提出的诉讼请求：请求依法判令被告停止侵权，协助原告将涉案出租屋内原告所有的办公设备及相关资料搬出，并赔偿因被告阻挠原告搬迁而给原告造成的经营损失50000元。事实和理由：2014年3月9日，原被告签订《职场租赁合同》，合同约定被告将其位于青口镇西关路116号4-6楼的房屋出租给原告，期限3年，自2014年2月10日至2017年2月9日，年租金为85000元。2017年2月9日，租赁合同到期后，被告以原告未经被告书面同意，擅自改变房屋结构为由，将租赁房屋上锁，且拒不允许原告到租赁房屋内将办公设备及相关资料搬出，虽然原告到公安机关进行了报案，但被告仍拒不配合，给原告的正常经营造成了严重损失，直接经济损失已达50000元，为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郑龙辩称，答辩人与原告签订合同，合同约定答辩人将4-6楼部分房屋约410平方米出租给原告使用，此部分房屋的年租金为85000元，答辩人4-6层房屋总面积为715.11平方米，原告在承租时约定原告使用4楼南边三间房屋作为营业大厅及办公室，5楼北面四间作为会议室，6楼作为办公室，其余房间由答辩人使用，房屋交付后，原告又私自使用了答辩人其余的房屋，但一直没有给付租金。原告在使用房屋期间，由于其装修破坏了房屋的结构，拆除隔断墙，将楼面防水层破坏，致使房屋漏水，使用中电线私拉乱接，将原有的电线烧毁，给答辩人造成了损失，并且造成了严重的消防隐患，答辩人多次要求原告赔偿损失，承担维修费用，但原告一直置之不理。2017年2月8日，答辩人在租赁场所张贴搬迁通知，要求原告结清费用、按期搬离，原告在已另行租赁场地开始营业的情况下，又用废弃物占据答辩人房屋，从而导致答辩人不能使用、处置房屋，给答辩人造成了巨大经济损失，答辩人提出反诉请求，请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告墙体恢复费用、屋面防水修复费用、室内门修复费用、电路电线修复费用67588.55元；支付超范围使用的房屋租金91807.52元，支付解除合同前一个月租金9501.60元，判令反诉被告赔偿其房屋移交之前按日316.72元标准计算的损失及水电费用，并承担诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，原告在三年的租赁期间没有进行装修更没有进行房屋改造，线路改造是因为被告不能提供正常用电，是经过被告同意后改线的，费用应由被告承担，原告没有多占房屋，水电费已交清，反诉原告要求赔偿的费用没有事实依据，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告泰康公司连云港支公司（乙方）与被告郑龙（甲方）于2014年3月9日签订职场（房屋）租赁合同（在此之前，原告一直租赁使用被告的房屋），合同约定，甲方同意将位于青口镇西关路116号4-6楼的房屋出租给乙方使用，出租房屋的建筑面积为410平方米，期限三年，自2014年2月10日至2017年2月9日止，每年租金85000元，于合同签订后十日内支付，以后各期租金的支付时间为首期租金支付对应日；甲方负责安装水电表，并保证出资房屋水电畅通，水电费由乙方按照国家规定收费标准支付。关于承租房屋的修缮管理，合同约定，甲方保证乙方所承租的房屋能够正常使用，负责对房屋及其附着设施、设备的定期检查，承担正常对房屋维修，如因乙方使用不当造成房屋或附着设施、设备损坏，乙方负责维修或予以赔偿；承租房屋如出现质量或其他问题影响乙方正常使用的，乙方可书面通知甲方，甲方应在接到通知时起24小时内给予维修，如甲方未履行维修义务，乙方可以自行维修维修费用甲方承担，由乙方从下期应缴纳的房屋租金中扣除；甲方维修房屋及其附着设施、设备，应提前2天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合，甲方维修过程中造成乙方财产或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任，因乙方无力阻挠甲方进行维修而产生的后果由乙方负责；乙方如需对承租房屋原建筑物的结构及各种设备管线进行改造，应事先争得甲方书面同意，并由甲方协助向有关部门办理申办手续。在租赁期间甲方无偿提供楼体乙方租赁房屋正面位置作为乙方广告位置，租赁期满，乙方仍需继续租赁，应提前一个月书面通知甲方，合同对其他条款进行了约定。合同签订后，原告按合同约定期限、数额缴纳了租金，被告也将合同约定房屋交付给原被告使用。合同约定原告使用租赁房屋面积为410平方米，但原告实际使用房屋面积超过410平方米，被告四层楼房面积为315平方米，原告使用四间即一半的面积，五层楼房面积为315平方米，双方口头约定，原告使用其中东面四间为会议室，但原告实际全部使用，六层两间房屋面积85.11平方米，原告实际使用，虽然原告称其没有使用，但房屋内有原告的办公桌椅，墙面贴有原告公司的标语。在租赁合同到期之前，原告已在其他地方找到办公地点，并贴出告客户书，2017年2月8日，被告亦对原告贴出搬迁通知，告知原告按时交清费用，交接房屋，但由于原告没有及时将租赁房屋内设备、资料、桌椅搬出，双方又没有对继续使用房屋协商一致，2017年2月12日，原告要求搬出租赁房屋内的办公设备、资料、桌椅时，被告要求原告支付相关费用时发生纠纷，被告不同意原告工作人员进入租赁房屋搬出办公设备、资料、桌椅。为此原告于2017年2月13日诉讼至本院并提出先予执行申请，本院于2017年2月14日立案受理，并根据原告的申请作出先予执行裁定书，因原告办公需要，本院裁定被申请人郑龙协助原告将4-6楼内原告的办公设备及资料搬出，后经原告申请执行，原告将其所有的在租赁房屋的部分办公设备及资料搬走，尚有部分办公设备没有搬走。被告反诉称，原告在使用房屋过程中拆除隔离墙，在装修吊顶时用的吊丝将屋顶打穿，导致屋面漏水，对损坏的室内门不予维修，将电线改为明线不予恢复，给其造成损失67588.55元，要求原告予以赔偿，对此原告不予认可，被告亦未提交相关证据证明。另查明，原告在租用被告房屋期间的水电费已缴纳。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按约定履行各自义务。原告与被告签订租赁协议后，被告按约定将协议约定的房屋交付给原告使用，原告也按协议约定的使用面积缴纳租金，但原告在使用房屋过程中，将被告五层315平方米的楼层的房屋全部使用，按约定，原告只使用其中的东四间作为会议室，原告实际使用被告房屋的面积为715.11-157.5=557.61平方米，超约定使用面积147.61平方米，对于原告超面积使用部分房屋，原告应当支付相应的费用，参照双方协议约定的租金计算为85000÷410×147.61×3=91807.52元，但鉴于双方在使用期间对此没有约定，被告也没有及时主张及房屋的实际使用面积，本院酌定，原告给付被告超面积部分租金60000元。对于原告超期限使用房屋即2017年2月10日至2017年2月12日计3天的租金，原告应当支付超期使用房屋租金85000÷365×3=698.63元，被告主张2017年2月12日之后的房屋占用费，因2017年2月12日当天，原告要求搬出其在租赁房屋内的办公设备、资料，被告不让原告搬出，导致原告的办公设备、资料不能搬出占用被告房屋，对此应由被告承担责任，被告要求原告支付该费用，本院不予支持。租赁合同到期后，被告应允许原告将其所有的在租赁房屋内的办公设备和资料搬出，但被告因相关费用与原告发生纠纷，不让原告搬出，已构成侵权，故对原告要求被告停止侵权，不得阻止原告将出租屋内原告所有的办公设备及相关资料搬出的诉讼请求，本院依法应予支持；对于原告要求被告赔偿因其不让原告搬出设备、资料给其造成损失50000元，对此被告不予认可，原告亦未提交相关证据证明，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2017年2月份以后的水电费，因原告实际使用至2017年月12日，且其使用期间的水电费已缴纳，被告要求支付2017年2月份以后的水电费无法律依据，本院依法本院支持。综上，本院对双方当事人诉讼请求中依法成立部分的请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第一、二、四项之规定，判决如下：一、原告泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司在判决生效之日起十日内将在被告房屋内的办公设备及资料搬出，被告郑龙不得阻止原告搬出办公设备及资料。二、原告泰康人寿保险股份有限公司连云港中心支公司在本判决生效之日起十日内给付被告郑龙租金60698.63元。三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告负担525元，被告负担525元，反诉案件受理费3700元，由反诉原告负担2000元，反诉被告负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4750元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。赣榆县人民法院标的款开户行：赣榆县农信营业部，帐号：3207210101201000106961。审 判 长 龚书明审 判 员 林飞燕人民陪审员 刘世富二〇一七年八月十三日书 记 员 孙 雨