（2017）宁0423民初679号
裁判日期: 2017-08-13
公开日期: 2017-10-19
案件名称
许炜霞与李来银、李晚乐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
隆德县人民法院
所属地区
隆德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许炜霞,李来银,李晚乐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁夏回族自治区××县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0423民初679号原告：许炜霞，女，1973年10月14日出生，汉族，农民，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：高飞，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李来银，男，1970年5月2日出生，汉族，农民，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：李德隆，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李晚乐（系李来银妻子），女，1969年12月14日出生，汉族，住宁夏隆德县。原告许炜霞与被告李来银、李晚乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许炜霞及其委托诉讼代理人高飞、被告李来银的委托诉讼代理人李德隆到庭参加诉讼，被告李晚乐经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告各项经济损失252378元、维修费178220元，合计430598元；2.二被告支付原告违约金50000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原、被告签订了《转让租赁合同》，约定被告将位于隆德县渝河商贸城2号楼的”西域钱柜烧烤城（KTV）”面积900平方米转租给原告，租赁期限为十年，自2015年6月1日至2025年6月1日，每年租费为18万元。同时约定了双方其他权利义务及违约责任等。合同签订后，原告依约支付了2015年6月1日至2016年6月1日的租费。2015年供暖期内，因租赁房屋暖气管道破损，暖气片漏水不能正常使用。2016年，原告多次催促被告对暖气进行维修。同年9月，在催促无果的情况下，原告为了正常营业，更换了租房内所有的暖气片，支付暖气维修费共计48901元。2016年3月，因租房屋顶裂缝导致房屋漏水，造成原告经营的KTV中2088号小包房、666号、777号、888号、999号豪华包房及库房内音响及物品受损无法正常使用。经多次找二被告协商维修无果后，于2016年6月1日、8月23日、9月23日，先后三次给被告发出通知要求维修并赔偿造成的损失，但二被告拒绝维修及赔偿。后原告找人对漏水包房进行了维修，支付维修费121753元、材料费5000元。漏水造成库房货物损失1920元，损坏的2个音响经兑换后支付差价8400元。2088包房停业23天，损失为6164元（23天×268元/天）;666豪包停业160天，损失为110080元（160天×688元/天）;777豪包停业160天，损失为110080元（160天×688元/天）元;999豪包因门口楼道漏水停业23天，损失为15824元（23天×688元/天）。综上，二被告未能按照合同约定履行维修义务，构成违约，其行为给原告造成了巨大损失，应予赔偿。被告李来银辩称，原、被告签订转让租赁合同属实。在租赁期间，该房屋确实发生漏水现象，原告通知被告后，被告发现漏水系原告在使用房屋过程中未及时清理屋顶杂物，致杂物堵塞水路造成，被告李来银当即告诉原告，房屋漏水非房屋质量问题引起，由此造成的损失不属被告赔偿的范围。原告主张的各项经济损失252378元，于法无据，被告不予赔偿。其主张的维修费，系原告私自添加，被告要求原告拆除。其主张违约金50000元，因被告在合同履行中不存在违约行为，不应支付。综上原告的各项诉讼请求均不能成立，请求驳回其全部诉讼请求。被告李晚乐经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的转让租赁合同（复印件），被告虽对该证据的证明目的有异议，但对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对其证明效力予以确认；2.隆德县公证处公证书、照片、通知，被告提出与本案不具有关联性，但未提供反驳证据证明，本院对其证明效力予以确认；3.采暖修缮工程合同书、工程概(预)算书、装修合同书、室内装修工程决算书、室内电气修缮工程决算书、维修水暖及装修工程费增值税普通发票、隆德县丁师水暖配件部定额发票、销货清单，被告提出上述证据未经其签字确认，不具有真实性，属无效证据的异议，结合证据2所证明的事实，原告租赁房屋装修、供暖设施、音箱等物品受损的事实客观存在，但其自行维修支出的费用部分不确实，本院对该证据的证明效力部分予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告与二被告签订了《转让租赁合同》，约定二被告将位于隆德县渝河商贸城2号房屋（面积900平米）租给原告经营”西域钱柜烧烤城（KTV）”。租期为10年，自2015年6月1日至2025年6月1日，租金每年为18万元，房租每年一付。原告经营期间房屋水电费、卫生费、营业税、采暖费由原告承担，其他因房屋固定设施维修及房产产权发生的费用由被告承担。合同第五条约定：”被告负责租赁房屋的屋面维修，如因甲方怠于履行此义务，影响原告正常营业造成的损失由甲方承担。”合同第十条约定：”任何一方违反合同约定，须付守约方50000元违约金，并承担违约造成的经济损失。”并约定了双方其它权利义务。2016年5月20日，经原告申请，宁夏回族自治区××县公证处作出了（2016）隆证字第265号公证书，对原告租赁房屋四个包间、库房、楼道处屋顶渗漏现状、暖气管道老化破裂、维修状况进行记录、拍照，制作了《现场工作记录》，拍摄了相关照片。2016年9月30日，该公证处经原告申请，作出了（2016）隆证字第434号、435号公证书，对原告向被告李来银邮寄送达《通知》并在被告李晚乐经营的恒源祥毛衫女装店向其送达《通知》的事实进行了公证。2016年9月30日，原告与隆德县丁师水暖配件部签订合同，约定由隆德县丁师水暖配件部对其租赁房屋内供热管道暖气片更换维修，原告支付维修费43586元。2016年10月12日，原告与天森装饰工程公司签订了装修合同，约定由天森装饰工程公司对租赁房屋因漏水造成房间装饰损坏的包间电气、灯具、装饰、地面进行维修，原告支付装修费121753元。原告更换音箱支付费用8400元。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定被告负有对租赁房屋固定设施维修义务。但被告对租赁房屋因漏水造成室内装修损害、供热设施损害不予维修的行为违反了合同约定，应承担违约责任。关于原告主张的停业损失，因未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张的维修费、物品损失，因原告自行维修的项目与支付的费用，与原告提供的公正机关对租赁房屋装修、供暖设施受损情况制作的公证书所记载事实不符，也未经有资质的鉴定机构评估，存在过度维修扩大损失的情况，根据诚实信用原则并结合本案的实际情况，对原告支付的装修、供暖维修损失费共计165339元，本院酌定支持30%即49602元；更换音箱损失费8400元，本院予以支持；物品损失1920元，被告对此予以否认，因原告未提供证据证明，本院不予支持。综上，二被告应支付原告各项损失共计58002元。关于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十条规定，双方在合同中既约定违约金，又约定赔偿损失，在被告赔偿损失后，对其主张的违约金，本院不予支持。被告李晚乐经本院合法传唤未到庭，视为对其权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李来银、李晚乐于判决生效后30日内支付原告许炜霞各项损失58002元；二、驳回原告许炜霞其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8509元，由原告许炜霞负担6000元，被告李来银、李晚乐负担2509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审 判 长 温双全审 判 员 赵艳琳人民陪审员 张雪峰二〇一七年八月十三日书 记 员 邵琪琪