（2017）辽01民终6786号

裁判日期: 2017-08-13

公开日期: 2017-09-27

案件名称

阳光一百置业（辽宁）有限公司和沈阳东方画院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阳光一百置业（辽宁）有限公司,沈阳东方画院有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6786号上诉人（原审被告）：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：萧德迎，职务系董事长。委托诉讼代理人：黄珊（系该公司员工），女，1993年4月2日出生，满族，住址：辽宁省开原市。委托诉讼代理人：董国营，系辽宁威旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳东方画院有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：韩志泳，系该公司经理。委托诉讼代理人：任伯琪，系辽宁江公律师事务所律师。上诉人阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百”）诉被上诉人沈阳东方画院有限公司（以下简称“东方画院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2015)于民三初字第2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法由审判员张伟担任审判长，与审判员李涛、审判员关宇宁（主审）共同组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。阳光一百上诉请求：1.请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“原告在履行合同期间无违约行为”错误。1.被上诉人在有收入的情况下向上诉人提供营业收入均为0的报表。2016年3月31日沈阳市于洪区（2016）辽0114民初2047号案件的庭审中，被上诉人已经自认并表述“2014年9月份招生，并且收取学费，有的开具收据，有的不开具收据。”说明其在2015年11月27日前，有营业收入但是为了逃避交租金的义务，而故意提供营业收入为0的虚假报表，存在违约行为。2.上诉人提交了2015年11月28日、29日被上诉人开具给学员的收款收据。但是在诉讼期间，被上诉人提交的至2014年5月至2016年2月份共计18个月的报表中，均未体现出2014年9月份以及2015年11月份的收入。上述事实均表明，被上诉人在合同履行的过程中一直存在逃避交纳租金义务的行为，存在根本违约。二、一审法院判决“酌定被告赔偿原告因购买装饰、装修材料、场布置、牌匾、裱画等经济损失14万元”没有事实依据及法律依据。1.被上诉人占用上诉人房屋，只有盈利，并不存在损失。被上诉人从2014年5月1日占有房屋至今已经3年，期间其招收学员，开办古筝、钢笔、软笔书法、硬笔书法及创意绘画学习班，且一直对外招生，并收取学费。即使在诉讼期间，被上诉人仍继续使用诉争房屋。故，被上诉人不存在损失问题。2.被上诉人没有提交有效证据证明其损失。庭审中，被上诉人提供的票据均不能证明其存在损失，不能证明该证据与其履行合同义务有关，同时也不具备证据的客观性。上诉人提供给被上诉人的场馆是已经装修完毕的房屋，无需二次建设或装修。被上诉人提交的70吨钢材、木材根本未用于涉诉场馆。场馆的牌匾、裱画费用，即使真实发生，牌匾、裱画已由被上诉人自行拿走，且可以再次使用，并不存在所谓的损失。三、一审酌定上诉人赔偿被上诉人损失系适用法律错误。1.一审法院作出判决，应依据本案的事实及相关证据，而不能主观臆断的酌定赔偿根本不存在的损失。2.被上诉人违约提供虚假报表，造成上诉人房屋被白白占用长达3年之久，却无法依据其收入索要租金。上诉人解除合同是因被上诉人未按合同约定尽诚信义务，导致上诉人无法按约定取得租金，合同目的无法实现。解除合同是建立在被上诉人违约的基础上，因此对解除合同产生的后果应由被上诉人自行承担，而非由上诉人对其进行赔偿。综上，一审法院认定事实及适用法律均存在错误，恳请二审法院查清事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。东方画院辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.被上诉人积极地完全地履行了合同约定的义务，不存在违约行为。第一、在签订合同后，被上诉人按照合同约定举办二十多场艺术行业内有重要影响的活动，其中有担任过省、市一级的多位有关领导，担任过大军区领导和省军区领导的各位将军，众多辽沈各界的著名艺术家、知名人士以及广大美术书法爱好者参加，使得阳光一百这个房产项目知名度大大增加。因此，被上诉人积极地完全地履行了合同约定的义务第二、上诉人之所以说被上诉人违约，根本没有事实依据，这完全是上诉人一方的主观猜测，至今也没有提供任何证据。其看到艺术馆有点人气，就认为被上诉人有营业收入，没有如实提供报表。实际上，在合同签订只有一年左右的时间，通过被上诉人禅精竭虑的努力举办活动，艺术馆外表看起来很有人气，实际上，都是赔钱赚吆喝，没有营业收入。被上诉人负责经营艺术馆，不象开饭店，开张就有人来吃饭，从事书法艺术经营工作，必须需要慢功夫，慢慢积攒人气，慢慢积累名气，这就是本合同为什么约定合同期限是五年，而不是象普通租房子那样租期一年一年签？为什么合同5.1条约定五年合同期满后，再续约时，房屋的租金要根据当时市场租金标准？就是这个道理，因为这个坐落在偏僻之地的艺术馆，毫无知名度和人气，要培育5年才能正常开始有营业收入和租金。正是为了补贴艺术馆的亏损，被上诉人准备举办书法和绘画培训班挣一些收入，虽然做了一些宣传画和免费讲座，也聘请了教师，准备办班，但是最终由于被被上诉人先是冬天不给暖气，后来又搬家，再就是封门，使得培训也没有办成。再说，要是有收入，租金才占10%，我们艺术家们犯得上为这么点点租金，来挖空心思的编造虚假报表吗？所以，被上诉人根本不存在违约的行为。2.上诉人没有按照合同履行义务，为了自己卖房竟然视合同为儿戏，一而再，再而三的毫无顾忌的违约，最后毫无道理的提前解除合同，上诉人才是真正的违约。第一、上诉人违反诚实信用的合同原则，编造理由，找根本不是借口的借口来单方解除合同，编造其合同的目的是为了收取房租，而实际是为了扩大其楼盘知名度，达到楼盘营销。上诉人说被上诉人违约最主要的理由就是被上诉人不交房租，导致上诉人合同目的达不到。实际上，上诉人作为甲方，根本不是为了赚取房屋租金才合被上诉人签订合同的，合同约定仅占艺术馆展览厅营业收入的10%，可见租金仅仅是象征性的，而且没有约定保底必须要交多少钱。根据双方签订的合同，可知上诉人和被上诉人签订合同的目的根本不是收取房租，而是为了让被上诉人通过经营艺术馆，为上诉人扩大楼盘的知名度，为了营销楼盘。因为合同既没有强调收取租金的数额，也没有明确甲方签订合同就是为了收取房子的租金，反而在双方签订的合同鉴于第1条，就明确写明了“甲方作为房地产开发商，开发沈阳阳光100国际新城房地产项目，为了提升项目知名度，加强项目销售推广，拟将营销中心三层全部作为阳光100艺术中心使用”，在2.9条更明确了“双方在租赁期内，共同打造以及推广阳光100艺术中心以及韩志泳艺术馆的品牌，为甲方项目营销营造提供良好的文化艺术氛围，推动甲方的商品房销售，实现共赢。”，这说明，上诉人签订本合同的目的就是为甲方项目营销营造提供良好的文化艺术氛围，推动甲方的商品房销售。所以，上诉人签订合同目的根本不是为了出租房子收取租金。第二、由于被上诉人的努力，使上诉人经销的楼盘有了名气，吸引了客户前来购买，有客户购买意向时，上诉人违反合同约定，就让被上诉人搬出合同约定的场地，上诉人才是真正的违约方。3.上诉人提前解除合同是因为行使合同约定的任意解除权，并非是因为被上诉人违约导致的。在本案中，上诉人在2015年10月27日给被上诉人的书面解除租赁合同通知书中明确写明根据合同的第9.3条提前解除的约定“甲方有权提前解除本合同，甲方如提前解除合同提前30天书面通知乙方，乙方需按照甲方要求搬离本场所。”可见，上诉人解除合同依据的就是行使任意解除权。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权，即不符条件的合同解除，它不以当事人违约为前提，而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。一审判决查明了上诉人解除合同的原因并不是因为被上诉人违约导致合同目的（收房租）达不到的原因提出解除合同的，而是行使的任意解除权。这一点与客观实际相符。4.因为上诉人在被上诉人没有违约的情况下，单方提前解除合同，给被上诉人造成了很大的经济损失。被上诉人本着诚实信用的原则，在合同签订后，投入了大量的资金进行场地装修装潢，添置设备，布置展馆，举办了多次社会上有影响的活动，邀请和招待各界名人前来参观，为了吸引嘉宾参加，买了很多的礼品，赠送嘉宾。这些活动都是为了将来五年的艺术馆经营期限才投入的，要是一年一签合同，被上诉人绝对不会与上诉人合作。这些投入还没有等艺术馆有名气了换来回报呢，就被上诉人提前撤销了合同，等于白白损失掉了。虽然很多购物支出由于被上诉人为了减低购物陈本，而没有要正规发票，但是，这些投入是客观存在的，而不是象上诉人主张的那样，对整个艺术馆那么多装修装潢和设备，以及举办活动的场景，视而不见，没有正规票据的一概不承认。所以，被上诉人认为一审判决在认定事实方面是清楚的和准确的。二、一审判决适用法律正确。如前所述，一审判决已经查明了上诉人提前解除合同是因为行使合同的任意解除权，在被上诉人毫无过错情况下，上诉人就粗暴的单方强行解除了双方的合同，违反了诚实信用的原则，给被上诉人造成了经济损失。任意解除权，不是“任性”解除权，从保护相对人免受不公平结果损害的角度出发，我国合同法也制定了相应的限制性规定，即合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此上诉人“任性”行使解除权后，被上诉人有权要求上诉人的赔偿损失。一审判决正是根据合同法的规定，判定上诉人赔偿被上诉人作为无违约方的经济损失，体现了法律的公平正义，所以，被上诉人认为一审判决适用法律是正确的。三、一审判决比较公正。如前所述，一审判决查清了本案的事实，适用法律也正确，在一审期间，法官几次做被上诉人的工作，希望被上诉人能把经济损失的数额降下来，为了配合法庭的顺利审理，虽然最后只酌情认定14万元，但被上诉人还是同意了。所以，从被上诉人的角度来讲，一审判决是比较公正的，但是就缺少了判令违约方全部赔偿经济损失的勇气，而是“酌情”判令被被上诉人赔偿经济损失14万元，如果能实事求是的让违约方全部赔偿，那就完全公正了。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，维护法律的公平正义。东方画院向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行与原告签订的“房屋租赁合同”及补充协议（实为联营合作协议）；2.由被告承担本案诉讼费；3、赔偿精神损失费100，000元；4、如被告不继续履行合同，则要求被告赔偿给原告造成的经济损失1，400，000元。庭审后，被上诉人请求上诉人赔偿经济损失由1，400，000元变更为300，000元。一审法院认定事实：2014年5月1日，被告阳光一百为了提高项目知名度，加强项目销售推广，推动被告的商品房销售与原告东方画院签订《房屋租赁合同》（合同编号：SYXCSY2014004），合同约定：被告将位于沈阳市于洪区阳光路20号，阳光100营销中心三层全部作为“阳光100艺术中心”提供给原告用于经营“韩志泳艺术馆”,使用面积为970平方米，原告负责艺术馆的经营管理。双方在《房屋租赁合同》中约定：原告主要经营与艺术品相关的项目；并负责每季度举办至少两次行业内有重要影响的活动，每年举办至少一次全国文化艺术类且行业内有重要影响的活动；原告需将参加活动的客户资源无偿提供给被告。租赁期限：5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止（2014年1月至4元30日作为原告二次装修）。同时，租金约定被告从原告营业收入中提成，原告应于每月5号前按上月实际营业额的10%比例提成作为向被告支付租金。实际营业额以被告或被告委托的会计事务所对原告进行的财务审计金额为准。被告有权根据需要对原告的财务账目进行审计，原告应当予以配合。如逾期支付，每逾期一天应按50元/平方米/天的租金标准向被告支付违约金。逾期超过30天，被告有权解除合同。合同第九条，提前解除：1、原告单方面提出解除合同或违约导致合同解除，原告应按50元/平方米/天的租金标准向被告支付违约金。2、原告在合同生效六个月要求解除合同的，应按50元/平方米/天的租金标准向被告支付违约金。3、原告拖欠任何应付费用超过三十日，导致合同解除，原告还应承担逾期滞纳金。4、被告有权提前解除合约，被告如提前解除合约提前30日书面通知原告，原告需按被告要求搬离本场所。合同签订后，原告于2014年5月1日入住阳光一百，在2014年11月1日前，已举办了多次活动。另查明，被告为使用韩志泳艺术馆的场地，于2014年11月1日，被告要求原告单位搬迁，2015年1月4日，被告向原告下达房屋租赁合同解除函。之后原、被告一直协商至2015年4月份原告同意搬迁，双方于2015年5月15日又签订《韩志泳艺术馆租赁合同补充协议》，将韩志泳艺术馆迁到阳光100国际新城D6栋楼105号商铺及D5栋楼402、403、404商铺。原艺术馆牌匾予以保留，被告负责新艺术馆的牌匾安装，新艺术馆三年的冬季采暖费由被告承担。新艺术馆可举办培训、教育、才艺比拼等多种形式的文化活动。合同其他条款不变。2015年7月被告又协商要求原告再次搬迁，原告拒绝。被告于2015年10月27日向原告下达解除租赁合同通知书，理由：由于乙方（原告）多次不缴纳租金，至甲方（被告）严重亏损，根据《房屋租赁合同》第九条“提前解除”的第9.3条“甲方有权提前解除本合约，甲方如提前解除合约提前30日书面通知乙方，乙方需按甲方要求搬离本场所。”现甲方书面通知乙方解除双方的租赁合同。请乙方遵守合同的约定，在接到本通知后30日内腾退房屋、付清费用。具体说明如下：一、甲乙双方签订的租赁合同自2015年11月27日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。二、乙方应向甲方支付的租金、物业管理费及其它费用计算说明如下：交纳2015年11月27日前的租金、管理费、水电费。三、乙方在该商铺所进行的固定装修归甲方无偿所有，由甲方自行处置。但乙方在租赁期间添置的可移动物品归乙方所有，乙方应在2015年11月27日前将该设施设备搬离该商铺。乙方逾期搬离的，视为乙方的废弃物，甲方有权自行处置。乙方搬离时不得损坏商铺和其它属于甲方所有的物品，否则，乙方应负责恢复原状并赔偿甲方的全部损失。四、乙方应在2015年11月27日前向甲方移交该商铺及其它属于甲方所有的物品，并经甲方验收和书面认可；逾期不移交的，每逾期一天应向甲方支付50/天/㎡元违约金，并赔偿因此导致的甲方全部损失（损失按周边房屋现价租金计算）。由于乙方租赁期间装修或其他原因造成该商铺受到破坏的，乙方须赔偿因此经给甲方带来的损失。再查明，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议后，在被告下达房屋租赁合同解除函，解除租赁合同通知书前，原告在履行合同期间无违约行为。被告先后于2015年1月4日、2015年10月27日向原告下达房屋租赁合同解除函，解除租赁合同通知书，致使原告无法正常举办培训、教育等各项活动。造成原告在“艺术馆场馆”场馆布置、牌匾、裱画，购买钢材、木材和装饰装修材料等经济损失143，000元，2015年11月28日，原告收取个人补习费660元，2015年11月29日，原告收取韩铁云硬笔书法补习费480元，合计1，140元。一审法院认为，本案争议的焦点之一是《联营合同》还是《房屋租赁合同》。根据法律规定，联营合同是指企业法人之间或者企业法人与事业单位法人之间以财物、资金、技术等出资并组成新的经济实体，在具备法人条件，能独立承担民事责任，经工商行政管理机关核准登记，取得法人资格。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人。本案中，合同明确约定了被告将位于沈阳市于洪区阳光路20号，阳光100营销中心三层提供给原告用于经营“韩志泳艺术馆”,使用面积为970平方米，租赁期限5年，租金支付方式为原告月营业额10%的比例作为租金收取，合同内容符合房屋租赁合同特征。合同中没有约定各投资人在企业中的经营权限，没有约定经营亏损的风险如何承担，也没有约定合同解除后如何清算，原、被告双方在合同中没有共同投资、共同经营、共担风险的明确约定，亦未经工商行政管理机关核准登记，该合同不具备联营合伙协议的内容要求。故认定为房屋租赁合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应否解除，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同明确约定，被告有权提前解除合约，被告如提前解除合约提前30日书面通知原告，原告需按被告要求搬离本场所。本案中被告已于2015年10月27日向原告下达解除租赁合同通知书，并限定原告在接到本通知后30日内腾退房屋、付清费用。因此依据法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议已于2015年11月27日已经解除。因此原告诉请判令被告继续履行与原告签订的“房屋租赁合同”及“补充协议”，本院不予支持。至于房屋租赁合同解除及房屋腾退问题已经经本院（2016）辽0114民初2047号民事判决书判令，因此本案不再再行裁判。关于原告请求被告赔偿精神损失费100，000元问题，依据法律规定，自然人因人格权利遭受非法侵害，其中包括：生命权、健康权、身体权、肖像权、名誉权等人身权利，人民法院应予以受理。法人或者其他组织以人格权利遭受侵害为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院不予受理。本案中，原告东方画院为有限公司，因此原告请求被告赔偿精神损失无法律依据，不予支持。关于原告请求被告赔偿造成的经济损失300，000元问题，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议后，原告在履行合同期间无违约行为。被告先后于2015年1月4日、2015年10月27日向原告下达房屋租赁合同解除函，解除租赁合同通知书，致使原告无法正常举办培训、教育等各项活动。造成原告在“艺术馆场馆”场馆布置、牌匾、裱画，购买钢材、木材和装饰装修材料等经济损失，被告应予以赔偿。本案结合原、被告提供的相关证据及原告的经济损失状况，一审法院酌定被告赔偿原告因购买装饰、装修材料、场馆布置、牌匾、裱画等经济损失计140，000元。关于2015年11月28日、29日，原告收取个人补习费660元、480元问题，本案被告已于2015年10月27日向原告下达了解除租赁合同通知书。解除租赁合同通知书下达后，原告于2015年11月28日、29日收取个人开班授课补习费计1，140元。该笔费用收取后，原告未对收取费用的学员进行开班授课，因此该笔费用暂不能计算为原告收入，故被告提出的该项请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告沈阳东方画院有限公司因购买装饰、装修材料、场馆布置、牌匾、裱画等经济损失计140，000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告阳光一百置业（辽宁）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，100元，由被告被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担3，100元。原告沈阳东方画院有限公司承担5，000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对上诉人提供的电话录音以证明合同履行期间，被上诉人存在营业收入，因该证据既未载明通话主体，亦未证明被上诉人具体收入情况，故对该证据，本院不予采信。2.对被上诉人提供的（2016）辽0114民初2047号判决书，因法院作出的生效判决且上诉人对该判决书真实性未提出异议，故本院对该证据予以采信。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：对于上诉人提出被上诉人存在拒付租金的违约行为并已经构成根本违约的主张，本院认为，通过当事人双方签订的《房屋租赁合同》主文中所作出的“甲方为沈阳著名房地产开发企业，开发沈阳阳光100国际新城房产项目，为了提升项目知名度，加强项目销售推广，拟将营销中心三层全部作为阳光100艺术中心使用”的约定可以看出，上诉人将争议房产租赁给被上诉人使用的目的是为了提升项目知名度，加强项目销售推广，而租金的支付并非合同的主要目的。而且，上诉人在法庭审理过程中并未提供充分证据证明被上诉人在经营期间存在拒付租金的违约行为的相关证据，因此，上诉人应当承担举证不能的法律后果，故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。对于上诉人提出原审法院判决赔偿损失的金额没有事实及法律依据的主张，本院认为，上诉人违反合同约定，单方解除合同，应当承担由此给被上诉人造成的损失。对于损失的具体金额，被上诉人在原审中提供了相关的证据，上诉人虽然提出异议，但并未提供证据予以反驳，且未申请对被上诉人的实际损失进行评估鉴定，故原审法院依据被上诉人提供的证据，酌定判决上诉人赔偿被上诉人损失140,000元并无不当，故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，阳光一百的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，在适用法律上虽存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,100元，由阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　李　涛审判员　关宇宁二〇一七年八月十三日书记员　刘　潇来源：百度搜索“”