（2017）苏03民终1746号

裁判日期: 2017-08-13

公开日期: 2017-09-12

案件名称

徐州市广播电视大学铜山分校与宋楠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋楠,徐州市广播电视大学铜山分校

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2017)苏03民终1746号上诉人（原审被告）：宋楠，男，汉族，1990年5月1日生，黑龙江省佳木斯市人，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人:权理想，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐州市广播电视大学铜山分校，住所地江苏省徐州市铜山区铜山镇学苑路。法定代表人：柳宪成，该校校长。委托诉讼代理人:张永，江苏卓尔群律师事务所律师。上诉人宋楠因与被上诉人徐州市广播电视大学铜山分校（以下简称铜山电大）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋楠的委托诉讼代理人权理想、被上诉人铜山电大的委托诉讼代理人张永到庭接受询问。本案现已审理终结。宋楠上诉请求：撤销原判、发回重审或依法改判驳回铜山电大一审诉讼请求。事实与理由：一、2014年1月1日宋楠与铜山电大准备联合开办徐州市铜山区高新实验学校（简称高新区学校）。当日签订联合办学协议，合同签订后，铜山电大将办学场地交由宋楠使用。宋楠从2014年1月1日着手办学事宜。2014年4月9日，宋楠按照联合办学协议向铜山电大支付第一笔款项。随后2014年7月3日、11月3日、2015年9月25日又分别向铜山电大支付了共计38万元的联合办学费用。二、宋楠在办理学校行政审批手续过程中，为了消除铜山电大的社会不良影响，双方又于2014年10月30日签订一份租赁协议。该协议仅是宋楠为了在筹办高新区学校过程中办理相关行政审批手续使用，并不是为了实际履行。根据该协议书第二项第10条规定的租赁费用支付办法，租赁铜山电大的房产为“铜山电大校园内教学楼一、三楼所有教室，二楼部分教室，行政楼西学生公寓的部分宿舍和公共使用区域食堂、操场，租期十年，租金高达2120多万元。”从该条可以看出，双方之间并不是租赁关系，该租赁协议无法实际履行。同时，高新区学校已经依法成立，宋楠不再具备本案诉讼主体资格。三、根据铜山电大于2016年7月11日出具的“解除联合办学协议通知书”，可以认定双方实际履行的是2014年1月1日签��的联合办学协议。铜山电大以租赁协议要求宋楠履行义务缺乏事实依据。铜山电大的诉讼请求不包括解除合同的内容，故双方联合办学协议尚在履行之中。四、一审法院查明事实与当事人真实意思表示不符。综上，本案一审主体认定错误人，认定事实证据不足。请求撤销原判，依法改判。被上诉人铜山电大二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人认为宋楠主体不适格错误。宋楠以高新区学校的名义与铜山电大签订租赁合同，但高新区学校客观上不存在。依据法律规定，应当以宋楠为被告。主体不存在时，由行为人来承担义务，目的是为了维护合同相对人的合法权益。宋楠后成立的国文学校，铜山电大并不知情；2、铜山电大认为不应由国文学校承担责任。依据公司法司法解释解释（三）第二条规定：合同相对人要求企业的发起人承��责任的，法院应当支持。发起人在公司未成立时就以公司的名义活动，客观上法人主体不存在，该法条立法旨意是为了保护合同相对人的权益，这种请求权专属于合同相对人，而不属于发起人宋楠。铜山电大要求具体行为人宋楠承担责任，不要求成立后的国文学校承担责任。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。铜山电大向一审法院提出诉讼请求：1、判令宋楠向铜山电大支付房租85万元（二年内的房租及实际占有费用）；2、判令宋楠向铜山电大支付延期付款滞纳金15万元。后铜山电大将滞纳金变更为5万元；3、宋楠承担本案的诉讼费用。事实和理由：铜山电大、宋楠于2014年10月30日签订房屋租赁合同一份，合同约定：宋楠承租铜山电大多间房屋用于筹办高新区实验学校，约定房租为第一年45万元，第二年65万元，以后每年的租金在前一年的基础上增加30%，于每年的9月10日前支付租金。铜山电大方签订合同后，依约履行义务交付了房屋，至2015年9月10日，宋楠应向铜山电大支付租金105万元，但宋楠只支付了20万元，后经多次催要，宋楠方总以无钱为由拒付租金。为维护合法权益，依据法律规定提起诉讼，请求依法判如所请。宋楠一审辩称：第一，铜山电大、宋楠双方于2014年10月签订的租赁协议并未实际履行，也不可能履行。该份协议只是宋楠在筹办徐州市铜山区国文实验学校（以下简称国文学校）过程中为办理相关行政审批手续而使用，即证明有开办学校的相应场所，也为了办理消防及相应其他证照而签订的一份协议书。签订协议书的目的非常明确，双方均清楚该租赁协议并不实际履行。同时该协议书也不可能履行，因为根据协议约定的租赁费支付方法，可以得出租赁涉案房屋的十年租金高达2120万元。开办学校是社会公益事业，并不具有商业的盈利性，同时租赁的场所面积有限，招生数额有限，收取相关费用更是有限，所以从这一条可以明确得出，双方之间并不是租赁关系，该租赁协议无法实际履行。第二，双方实际履行的是2014年1月1日签订的联合办学协议，双方之间的关系是联合办学关系。铜山电大的义务是提供办学场所，权利是享有收取一定合理费用的利益。宋楠的义务是管理和实际招生。因为铜山电大具有适合办学的环境和条件，但又为了避免不必要的负面影响，同时为了办理相应的行政管理手续，所以才与宋楠签订了租赁协议，但双方明确口头约定租赁协议不实际履行，仅是掩人耳目。第三，铜山电大以租赁关系提起本案诉讼，缺乏相应的事实和法律依据，更与现实的办学目的及经济收入相差甚远，请求法院查明事实后依法驳回铜山电大的诉讼请求。一审法院认定如下事实：2014年1月1日，铜山电大（甲方）与高新区学校（乙方）就有关联合办学事项签订了《联合办学协议》，该协议的主要内容为：1、甲方为乙方办学提供教学楼及学生宿舍、进行水电管理、提供学生就餐场所、享受电大学生同等待遇、协助乙方对学生封闭管理。2、乙方负责学生的教育教学和宿舍管理、负责教室、水电、课桌凳等教学物品的维修和改造。乙方应于协议签订之日向甲方交纳保证金10万元，于每年的9月1日前向甲方支付50万元的管理费，以后每年递增10%。3、协议有效期为2014年1月1日至2024年1月1日。协议期内，任何一方擅自解除协议，应向对方交纳10万元的违约金。如一方有意解除合同，应提前二个月书面告知对方，经双方协议一致解除。宋楠在乙方处签字。徐州市铜山区委宣传部在该协议上加��了印章并注明“同意”的字样。2014年10月30日，铜山电大（甲方）又与高新区学校（乙方）签订租赁合同，租赁标的物是甲方校园内的教学楼一楼、三楼的所有教室、二楼中间四口教室以及行政楼西学生公寓一至二层西部上下各6间宿舍。操场、食堂等公共使用区域。该份合同的主要内容为：1、铜山电大在现有条件下为乙方办学提供教学、办公及学生住宿所用场所及就餐场所。2、乙方自主办学，自负盈亏，自行负责学生招生、教学、安全管理。乙方需要的一切教学物品及学生活动器材由乙方自行配备和管理维护。3、甲方提供的物品必须登记入册，协议签订之日乙方需向甲方交纳保证金10万元。4、租赁费用及支付方法：第一年租金为40万元，第二年租金为65万元，以后每年的租金要在上一年的基础上增加30%。第一年租金于签订合同之日起一周内一次性完��支付给甲方，否则甲方立即解除合同。从第二年起，乙方于每年的9月10日之前向甲方一次性支付租金。如迟延缴费，则每迟延一日缴纳，乙方须向甲方交纳当年租金总额的1%的滞纳金。若迟延一周缴费，甲方立即解除合同。5、合同期间为2014年7月20日至2024年7月19日。合同期间内，任何一方擅自解除合同应向对方缴纳50万元的违约金。如一方有意解除合同，应提前二个月书面告知对方，经双方协商同意后解除合同。6、乙方为办学对甲方固定资产进行投资改造，在合同结束之前，除墙上悬挂物由乙方自行移走并将相关墙面恢复原样外，对无法移走的投资物，经过有关部门评估后，甲方根据评估结果酌情给予适当的经济返还，但返还总额不得超过评估价值的50%。7、因为协调教室，经过甲乙双方协调同意，由乙方支付补偿金10万元给中专部和培训部，该笔费用于签��合同之日起一周内缴到甲方，否则甲方立即解除合同。宋楠在乙方法定代表人处签名并书写身份证号码。2014年7月3日，宋楠以高新区学校的名义交给铜山电大10万元，未注明收款事由。2014年11月3日，宋楠又以新区中学的名义交给铜山电大20万元，收款事由注明房租。2015年9月25日，宋楠通过余额宝转给铜山电大后勤管理人员王玉喜5万元，并注明理由是房租。2015年5月9日，徐州市铜山区公安局派出所向宋楠出具校园安全证明。2015年7月1日，徐州市铜山区房屋安全鉴定部门向宋楠方出具了徐州市铜山区房屋安全鉴定文书。2015年12月2日，铜山电大向宋楠送达了告知书，该告知书的主要内容为：宋楠尚欠铜山电大租金85万元，经多次催促仍未交纳。现要求宋楠必须在2015年12月31日之前交纳所欠约定租金及滞纳金，如果未能做到，铜山电大将在2016年寒假结��之时，正式与宋楠解除合同，对教学楼、宿舍楼等封闭使用，收回操场、食堂的使用权。因宋楠未支付租金，铜山电大于2016年1月12日向一审法院起诉[案号（2016）苏0312民初599号]，要求宋楠支付租金及滞纳金。在该案审理期间，铜山电大于2016年2月18日要求解除与宋楠的租赁合同，解除理由为经催要后仍未交纳房租导致合同目的不能实现，并将解除合同通知书邮寄给宋楠。宋楠于2016年2月20日收到该通知书，并于2016年2月24日回函，该回函的主要内容是：铜山电大、宋楠之间并非租赁合同关系，不存在解除合同的事实，且双方的纠纷正在诉讼阶段，铜山电大要求解除合同缺乏事实和法律依据。如果铜山电大单方行为给宋楠办学造成了相应的损失，应由铜山电大承担相应法律责任。2016年4月8日，一审法院经审理后作出（2016）苏0312民初599号民事裁定，认定双方之间的法律关系应为联合办学关系，并非租赁合同关系，铜山电大坚持以租赁合同为由提起诉讼，对其起诉依法予以驳回，于是裁定驳回铜山电大的起诉。铜山电大对该裁定不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院2016年6月7日作出（2016）苏0312民终2543号民事裁定书，该裁定书认为铜山电大基于和宋楠的租赁合同而提起追索租金的诉讼，系平等主体之间发生的民事权益纠纷，符合民事案件的受理条件。原审法院裁定驳回起诉不当，应继续审理，遂指定一审法院继续审理本案。一审另查明，高新区学校至今未能成立，但宋楠以高新区学校的名义于2014年5月开始招生学生，在铜山电大提供的教学楼上课。2016年6月12日，国文学校经徐州市铜山区民政局批准设立，业务经营范围为小学、初中教育相关课程。该校的举办者有宋楠和肖红，宋楠占60%的份额、肖红占40%的份额。一审法院认为：本案一审争议焦点为：铜山电大与宋楠之间是联合办学关系还是租赁合同关系。铜山电大、宋楠之间应成立租赁合同关系并非联合办学关系。其理由如下：首先，根据合同的内容，无论是联合办学协议还是租赁合同，均约定铜山电大的基本义务是为宋楠办学提供教学楼、学生宿舍、水电、就餐场所等必要的办学场地及生活条件，宋楠的基本义务是自主负责学生的教育教学及学生管理。尤其是，联合办学协议并没有对双方联合办学的经营方式、风险承担、利润分享等主要内容进行约定，双方之间的关系实质上更符合房屋租赁关系的基本特征。其次，根据合同的签订时间，联合办学协议签订于2014年1月1日，租赁合同签订于2014年10月30日，在两份合同均有效且内容相互冲突��双方的关系）的前提下，应视为后签订合同对先签订合同在内容上的变更，应以后签订的合同作为判断双方关系的依据，即以租赁合同作为确定双方法律关系的依据。另外，联合办学协议约定的铜山电大提供的教学楼及学生宿舍与租赁合同的租赁物范围一致，进一步印证了宋楠租赁铜山电大教学楼及学生宿舍的真实意思。最后，根据合同的履行情况，宋楠于2014年11月3日、2015年9月25日交付给铜山电大的款项均注明为房租，足以说明宋楠对双方房屋租赁关系的认可。基于以上理由，认定铜山电大、宋楠之间成立房屋租赁合同关系。宋楠辩称双方为联合办学关系，于法无据，不予采纳。关于铜山电大所主张的租金，根据租赁合同的约定：第一年租金为40万元，第二年租金为65万元。铜山电大虽然于2016年2月18日要求解除双方的租赁合同，但因租赁合同的标的物��然由宋楠方占有使用，可以参考双方约定的租金支付实际使用费用。铜山电大主张的费用计算至2016年7月19日，因此，宋楠应向铜山电大方支付租金105万元，扣除宋楠已经支付的35万元，尚欠铜山电大70万元租金，对该部分请求予以支持。关于铜山电大所主张的滞纳金，实质上是逾期支付租金的违约金，铜山电大主张滞纳金5万元，未超出合同的约定，亦不违反法律的规定，予以支持。关于给付租金的主体，宋楠代表高新区学校与铜山电大签订租赁合同，因高新区实验学校并未实际成立，铜山电大主张由宋楠承担租赁合同的义务，符合法律规定，予以支持，即宋楠应支付铜山电大租金70万元及滞纳金5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：��楠于判决发生法律效力之日起十日内支付徐州市广播电视大学铜山分校租金70万元及滞纳金5万元，合计75万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由铜山电大负担2000元，由宋楠方负担11800元。本案二审审理焦点为：1、本案是租赁合同关系还是联合办学合同关系。2、宋楠在本案中主体是否适格，铜山电大要求宋楠支付租金的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，双方均认可宋楠后来成立的国文学校在铜山电大涉案房屋内办学。铜山电大主张其在一审诉讼中即2016年8月才知道国文学校审批手续已经办好，但高新区学校手续一直��有办好。本院认为：第一、就合同关系性质而言，本案双方之间合同关系应为租赁合同关系。首先，根据2014年1月1日联合办学协议，2014年10月30日房屋租赁合同的内容来看，无论是名称为联合办学协议还是租赁合同，均约定铜山电大的基本义务是为高新区学校（宋楠）办学提供教学楼、学生宿舍、水电、就餐场所等必要的办学场地及生活条件，宋楠的基本义务是自主负责学生的教育教学及学生管理，并交纳费用。联合办学协议并没有对双方联合办学的经营方式、风险承担、利润分享等主要内容进行约定，双方之间的关系实质上更符合房屋租赁关系的基本特征。其次，根据合同的签订时间，联合办学协议签订于2014年1月1日，租赁合同签订于2014年10月30日，在两份合同均有效且内容相互冲突的前提下，应视为后签订合同对先签订合同在内容上的变更，应以后签订的合同作为判断双方关系的依据，即以租赁合同作为确定双方法律关系的依据。另外，联合办学协议约定的铜山电大提供的教学楼及学生宿舍与租赁合同的租赁物范围一致，进一步印证了宋楠租赁铜山电大教学楼及学生宿舍的真实意思。最后，根据合同的履行情况，宋楠于2014年11月3日、2015年9月25日交付给铜山电大的款项均注明为房租，足以说明宋楠对双方房屋租赁关系的认可。宋楠辩称双方为联合办学关系，2014年10月30日租赁协议仅为办理批准手续的需要，宋楠就此主张证据不足。第二、就承担责任主体而言，宋楠作为责任主体适格。首先，虽然宋楠以高新区学校名义与铜山电大签订了相关协议，但高新区学校因故未能成立。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第四条之规定，公司因故未成立，债权人请求发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。故本案作为高新区学校发起成立者，应该承担责任。其次，虽然2016年6月12日国文学校经徐州市铜山区民政局批准设立，该校的举办者有宋楠和肖红，宋楠占60%的份额、肖红占40%的份额。但国文学校是在一审诉讼期间才批准成立。国文学校系独立的法人组织。发起人并非宋楠一人。国文学校2016年11月2日向一审法院出具书面说明，称国文学校从未与铜山电大签订过任何合同。本案中铜山电大也不认可其与宋楠签订的租赁合同相对方为国文学校。可见，本案与铜山电大签订租赁合同相对方应为高新区学校（宋楠），宋楠应承担相关合同义务。一审判决宋楠履行给付相关租金义务并无不当。综上所述，上诉人宋楠的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人宋楠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　魏志名审　判　员　　苏　团代理审判员　　孟文儒二〇一七年八月十三日书　记　员　　张　扬更多数据：