（2017）桂0902民初2481号
裁判日期: 2017-08-12
公开日期: 2017-12-14
案件名称
玉林银丰物业管理有限公司与冯春源物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
玉林银丰物业管理有限公司,冯春源
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业服务收费管理办法》：第七条第一款，第十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初2481号原告：玉林银丰物业管理有限公司，地址：玉林市金港路388号2幢，统一社会信用代码：91450900664842366N。法定代表人：林丛涛。委托代理人：卢乃瑞、朱炤坤，广西邦泰律师事务所律师（特别授权）。被告：冯春源，女，1975年5月5日出生，汉族，住所地广西陆川县，现住玉林市玉州区。原告玉林银丰物业管理有限公司与被告冯春源物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林银丰物业管理有限公司的委托代理人朱炤坤到庭参加诉讼，被告冯春源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告玉林银丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年1月至2016年6月的物业管理费、电梯保养维护费5680元，自2011年7月至2016年6月的公摊水电费953元，共计6633元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金2988元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的银丰·世纪城21幢401号房屋的业主，原告与被告于2010年5月31日签订了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》与《承诺书》，被告同意原告为其前述401号房屋提供物业服务，被告按玉林市物价局核定的价格标准向原告缴交物业管理服务费等费用，逾期付款的应每日按应付未付款项的千分之三向原告支付违约金。协议签订后，原告一直积极履行相关合同义务，依法依约对被告居住的物业实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年1月起未依约向原告支付物业管理费、公摊水电费，截止至2016年6月，被告累计物业管理费、电梯保养维护费、公摊水电费953元，共计6633元，原告多次通过电话、直接上门催收等方式向被告催收上述费用，但被告均以种种理由推脱拒不支付。为此，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。庭审时，原告提出变更诉讼请求，即被告向原告支付物业费、电梯保养费、公摊水电费，计算方法为：物业费：0.76元∕平方米∕月，电梯保养费:30元∕月，公摊水电费：5元∕月，自2014年1月至被告还清物业费、电梯保养费、公摊水电费止，被告付违约金从2014年1月至被告还清物业费、电梯保养费、公摊水电费止。庭审后，原告提交冯春源户欠费明细，主张被告尚欠原告物业费、公摊电费等相关费用8934元。其中住宅物业费、电梯维保费欠费时间均为2012年1月-2017年12月,2012年1月至12月的计费标准为0.66元∕平方米∕月；房屋维修资金欠费时间为2016年10月-2017年12月；公摊电费欠费时间为：2012年1月-2017年7月。被告冯春源未向本院提交答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了相关的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告冯春源经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据——营业执照、居民身份证、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《关于银丰·世纪城住宅小区物业服务收费项目及标准的批复》、收据、原告公示的收费标准照片均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定本案事实的依据。本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告冯春源系玉林市玉州区银丰·世纪城21幢401号房屋的业主，原告玉林银丰物业管理有限公司为银丰·世纪城小区提供物业服务。2010年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中约定：被告住宅面积为101.91平方米。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）。二、收费标准（按建筑面积）：根据市物价局最后备案标准执行。四、收费方式：物业管理费首年须预交壹年，以后按半年度或一年度预缴纳一次。七、物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用及其他相关费用，另行据实向乙方分摊。九、甲方向乙方提供的其他服务项目和收费标准，参考“广西自治区物业管理代办性、特约性专项服务（菜单式）参考收费标准”执行。第八条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金，有权要求乙方按每逾期一天支付应交款额3‰的违约金。原告张贴的物业收费标准公示中载明：住宅物业费0.76元∕平方米∕月（按建筑面积计费）；电梯维保费:30元∕月。2012年11月6日，玉林市物价局、玉林市住房和城乡规划建设委员会联合下发的玉市价【2012】125号文件，批复内容为：同意银丰·世纪城住宅小区住宅楼物业服务收费基准价为0.7元∕平方米∕月。原告认为已为被告提供完善的物业服务，被告只交纳截止至2011年12月的物业费、电梯维保费、公摊电费，此后未再依约交纳上述费用。原告于2017年6月14日向本院起诉，要求解决。本院认为，被告冯春源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼是放弃自己举证、质证的权利，本院依法作缺席判决。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主都是均等的，否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。本案原、被告签订了书面的《前期物业服务协议》，双方构成物业服务合同关系，是合法有效的，双方均应按约履行义务。被告已经向银丰·世纪城小区的业主（包括原告在内）提供了物业服务，但被告只交纳截止至2011年12月的物业费、电梯维保费、公摊电费，存在违约行为，被告应当交纳2012年1月起至本案庭审时即2017年7月的物业服务费、电梯维保费共计7077元给原告，具体计算方式如下：1、住宅物业服务费5067元：2012年1月至2012年12月，0.66元∕平方米∕月×101.91平方米×12个月≈807元；2013年1月至2017年7月,0.76元∕平方米∕月×101.91平方米×55个月≈4260元（《前期物业服务协议》中载明被告的住宅面积为101.91平方米；原告主张2012年1月至2012年12月的物业费标准是0.66元∕平方米∕月，低于玉市价【2012】125号文件批复的0.7元∕平方米∕月，本院予以认可）。2、电梯维保费2010元，30元∕月×67个月=2010元。以上两项合计为7077元。自2017年8月起的物业服务费，原告可另择途径解决。另外，关于原告主张的2014年1月至2017年7月的公摊电费1166元，因无明确的收费标准及相关代缴票据，本院依法不予支持。关于原告主张的2016年10月至2017年12月的房屋维修资金153元，实质为增加诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，可见原告应当在法庭辩论结束前增加诉讼请求，但本案原告在庭审结束后才增加诉讼请求，不符合法律规定，本院在本案中不予处理，原告可另择途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，同时结合双方签订的《前期物业服务协议》中的约定：“第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）。四、收费方式：物业管理费首年须预交壹年，以后按半年度或一年度预缴纳一次。第八条违约责任。四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金，有权要求乙方按每逾期一天支付应交款额3‰的违约金”，原告请求自被告逾期支付物业费之日起至付清之日止，以所欠物业费为基数，按上述合同约定的标准计算违约金。以2012年1月起至2012年12月为例，被告应向原告支付住宅物业费为807元，按合同约定违约金为807×3‰×365天=883元，明显超过所欠物业费的百分之三十，不符合法律规定。故本案逾期付款违约金应为2123元（7077元×30%=2123）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业服务收费管理办法》第七条规定、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告冯春源向原告玉林银丰物业管理有限公司支付自2012年1月起至2017年7月的物业管理服务费、电梯维保费7077元。二、被告冯春源向原告玉林银丰物业管理有限公司支付逾期付款违约金2123元。三、驳回原告玉林银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告冯春源负担。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 双人民陪审员 钟范林人民陪审员 庞玉萍二〇一七年八月十二日书 记 员 梁 爽 搜索“”