（2017）闽06民终860号
裁判日期: 2017-08-12
公开日期: 2017-12-18
案件名称
林晓鸽、邓莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林晓鸽,邓莹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终860号上诉人（原审被告）：林晓鸽，女，1980年11月29日出生，汉族，住福建省龙海市，委托诉讼代理人：陈侃，福建中仑律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄康添，福建中仑律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：邓莹，女，1987年5月8日出生，汉族，住厦门市海沧区，委托诉讼代理人：吴水霞，福建知圆律师事务所执业律师。上诉人林晓鸽因与被上诉人邓莹房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初4229号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人林晓鸽的委托诉讼代理人黄康添、被上诉人邓莹的委托诉讼代理人吴水霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林晓鸽上诉请求：请求二审依法撤销一审判决，依法改判驳回邓莹的诉讼请求。事实和理由：1.讼争房产无法履行办理过户登记，系邓莹违约所致，并非林晓鸽的责任。(1)邓莹不履行支付购房款，不继续履行讼争合同。根据邓莹与林晓鸽签订的《房产买卖居间协议书》约定，邓莹应于办理产权交易登记当日向林晓鸽支付32万元（包含已支付定金15万元）。但至今林晓鸽并未收到邓莹上述款项，且邓莹也未表示愿意继续购买讼争房产，林晓鸽身处外地，该房产买卖的签订及交易均交由厦门丹厦房产行销策划有限公司代为办理，对邓莹的上述违约行为，林晓鸽未能在第一时间得知，邓莹违约在先却先行提起诉讼的行为，林晓鸽为此也感到十分诧异。因此，在邓莹无意继续履行购买上述房产义务，且不予支付剩余购房款的情况下，导致本案合同不能履行的责任在于邓莹，与林晓鸽无关。（2）林晓鸽对于本案合同的履行是积极主动的。按《房产买卖居间协议书》约定，林晓鸽应于2016年6月20日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。林晓鸽于2016年6月16日就已经将本案讼争房产按揭款清偿完毕，且中国银行股份有限公司漳州角美支行亦于2016年6月24日向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心出具抵押注销（还款）证明。由此可见，林晓鸽在履行本案房产交易的过程中是积极主动的，并不存在恶意不履行出卖义务的行为。（3）本案的中介方厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的《说明》，并不能证明林晓鸽存在违约行为。该中介公司，作为居间的中介方，其目的在于居间介绍并从中赚取居间费用。其提供的《说明》有失公平，将合同的违约责任无故转嫁给林晓鸽，保全该公司盈利的目的。该公司出具的《说明》与本案有明显的利害冲突，该《说明》并不能作为认定林晓鸽违约的证据使用。因此，本案在未查明讼争合同违约责任，且无其他相应证据予以佐证林晓鸽存在违约行为的情况下，以该公司出具的《说明》作为定案依据，认定事实错误。2.一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决解除本案讼争合同，林晓鸽双倍返还邓莹定金30万元，属适用法律错误。如前所述，林晓鸽并未存在一审法院认定的合同违约行为，恰恰合同的无法履行系由于邓莹的违约所致，林晓鸽无需向邓莹返还任何款项。邓莹辩称，1.邓莹在诉讼前至今，均积极表示愿意继续履行合同。邓莹已向林晓鸽支付15万元定金，且目前房价上涨导致邓莹至今仍未能购房。（1）邓莹支付定金15万元，系在中介通过POS机刷卡方式支付。林晓鸽从未告知过邓莹其银行卡号，只有在林晓鸽当天出现办理过户时，由邓莹直接交付林晓鸽现金或者在过户时由林晓鸽提供账户才能进行转账。但过户当天林晓鸽未出现的情况下，邓莹也就无法履行支付首付款的义务。（2）答辩人在2017年7月5日前已筹集首付款17万元，具备履行合同的能力。在《房产买卖居间协议书》中约定的过户当天支付首付款32万元（含定金），邓莹有能力履行并已准备好款项。首付款32万元，扣除已支付的定金15万元，实际还需支付17万元。在合同签订后，为便于支付林晓鸽的首付款，邓莹在6月28日通过银行存款9万元，通过转账存入1万元，存入工资5000多元，另一张卡用于彩票业务往来有5万多元及持有现金，足以支付7月5日的17万元首付款。2.林晓鸽违约事实清楚，林晓鸽不愿意继续履行合同，本案合同的根本违约方是林晓鸽。林晓鸽在2016年7月5日前未能备齐所有过户材料，故而导致2016年7月5日无法办理过户。依据《房产买卖居间协议书》第四条“乙方办理产权交易登记手续当日向甲方支付人民币32万元（含定金）”，第十三条约定“甲乙双方保证备齐资料产权解除抵押注销后2016年7月5日前并前往地房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》”。依据协议书的约定双方应在2016年7月5日前备齐所有过户的手续，并于7月5日前办理。但因为林晓鸽未能在2016年7月5日前备齐所有资料，导致无法在2016年7月5日办理过户手续。依据中介厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的《说明》“因卖方林晓鸽无法备齐过户材料，致买卖双方未能在2016年7月5日前往房管局办理过户手续”，林晓鸽也确认其当天未前往履行合同。在一审过程时，林晓鸽仍以房屋存在共有权人为由主张《房产买卖居间协议书》无效，不同意继续履行合同。在一审判决后，一审法官为避免双方诉争组织调解，但林晓鸽仍不同意过户房屋，而是以出售其他车位的方式表达调解意向。3.中介方厦门丹厦房产行销策划有限公司系双方签订、履行《房产买卖居间协议书》的见证方，其出具的《说明》系双方履行合同过程中的客观情况证明。双方系由中介居间签订合同，亦由中介协助办理过户手续等，买卖双方在过户前均需将所有材料备齐交由中介确认，《房产买卖居间协议书》约定在2016年7月5日前往办理过户，但直至2016年7月4日林晓鸽也未能备齐材料，故而中介方通知邓莹因对方无法备齐材料，无法在7月5日前办理过户。邓莹在林晓鸽未在2016年7月5日前备齐过户材料办理过户手续后，仍不断与林晓鸽联系，在林晓鸽将邓莹联系方式列入黑名单后，7月20日邓莹通过其丈夫的手机与林晓鸽联系，但林晓鸽仍拒不办理，并明确今年卖房已不可能。从继续履行合同上来看，邓莹积极表态并同意继续履行合同，而林晓鸽以未备齐所有过户手续材料，共有权人不同意等各种理由不同意继续履行合同。从目前商品房市场来看，即使林晓鸽按双倍定金返还了邓莹，但对于邓莹未能购买该房仍是遭受巨大损失。综上所述，邓莹同意并完全有能力履行《房产买卖居间协议书》，而林晓鸽拒不同意继续履行合同之行为是根本违约，故应赔偿邓莹双倍定金。邓莹向一审法院起诉请求:解除2016年6月19日签订的《房产买卖居间协议书》；林晓鸽双倍返还邓莹定金30万元；林晓鸽赔偿邓莹中介费13900元及律师费14000元；由林晓鸽承担本案的保全费。一审法院认定事实：2016年6月19日，邓莹与林晓鸽通过中介方厦门丹厦房产行销策划有限公司签订《房产买卖居间协议书》（编号：S0041890），约定：邓莹（乙方）向林晓鸽（甲方）购买座落于漳州市台商投资区的房产，总价款为75万元。双方同意上述购房款分3次支付：一是本协议签订当日，乙方支付购房定金15万元；二是办理产权交易登记手续当日，乙方支付32万元（含定金）作为房产解押专款使用；三是乙方向银行申请贷款43万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方……甲方应于2016年6月20日前办理提前还贷并及时办理交易过户手续之用。同时合同约定甲、乙方签订本协议后不得中途悔约。甲、乙双方于2016年7月5日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》。2016年7月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任等。协议签订后，邓莹依约支付中介费13900元，向林晓鸽支付购房定金15万元。至今，邓莹未全额支付林晓鸽32万元（含定金），林晓鸽未与邓莹完成讼争房产的产权交易登记手续。另查明，林晓鸽与案外人王智勇原系夫妻，双方于2011年12月6日登记结婚，2012年5月7日登记离婚。讼争房屋角美镇龙池开发区角嵩路2号14号楼712室房产的房屋所有权人登记为林晓鸽，并于2008年8月21日在中国银行股份有限公司龙海支行设定抵押权，约定期限为2008年8月16日至2018年8月16日。2016年6月16日，林晓鸽将讼争房屋按揭款清偿完毕。2016年6月24日，中国银行股份有限公司漳州角美支行向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心出具抵押注销（还款）证明，内容为“……现贷款已全部结算清楚，请贵中心给予办理抵押权注销”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房产买卖居间协议书》中关于双方于2016年7月5日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》,邓莹于当日向林晓鸽支付32万元（含定金）,2016年7月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任等双方权利义务的条款系双方真实意思表示，其内容与法不悖，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形应认定为有效。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，林晓鸽主张确认该《房产买卖居间协议书》无效，于法无据，不予采纳。《房产买卖居间协议书》对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邓莹主张林晓鸽构成违约并提交说明、短信等，拟证明自己的主张。林晓鸽质证认为，对说明的证据三性均不予认可，对短信的关联性不予认可。林晓鸽并未举证证明蔡小鹏与邓莹之间存在法律上的利害关系，蔡小鹏作为居间服务者参与了讼争房产的交易，邓莹提交的厦门丹厦房产行销策划有限公司盖章、蔡小鹏落款的说明可作为证据采信。该说明能体现双方未能在2016年7月5日前往土房局办理交易登记手续系因林晓鸽无法备齐过户材料。虽然林晓鸽辩称邓莹逾期支付全额支付林晓鸽32万元（含定金）作为房产解押专款使用才是主要原因，但2016年6月16日，林晓鸽已将讼争房屋按揭款清偿完毕。且林晓鸽未能提供证据证明其曾催促邓莹全额支付被告32万元（含定金）。相反，在2016年7月20日邓莹配偶与林晓鸽的短信来往中，林晓鸽明确提出“至于卖方今年是不可能了……（听说下半年房价会降价）”。故在林晓鸽拖延房屋过户登记，合同履行前景不明确的情形下，邓莹未全额支付林晓鸽32万元（含定金）的行为并无明显不当。同时，邓莹提供支付记录、款项记录、银行转账凭证、邓火银的声明等，拟证明其在2016年7月5日前已备足17万元（32万元-15万元）用以办理交易过户。林晓鸽质证认为，邓火银与邓莹是姐妹关系，不能作为本案定案依据；邓火银和邓莹名下的储蓄不能证明该款项是专用于支付本案购房款。林晓鸽对邓莹提供的收据（载明林晓鸽收到邓莹购房定金15万元）上林晓鸽的签名没有异议，而该15万元系5万元从邓莹账户转账支付、10万元从邓火银账户转账支付。邓莹提供的上述材料能相互印证，足以认定邓莹于2016年7月5日前已依约将应付的32万元（含定金）筹措到位的事实具有高度盖然性。在邓莹具备履约能力，林晓鸽未举证证明双方曾就购房款的支付问题产生过争议的情况下，林晓鸽关于邓莹逾期付款构成违约的相关主张，依据不足，不予采纳。林晓鸽的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，邓莹要求判令解除双方签订的《房产买卖居间协议书》可以成立。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失，邓莹主张按照定金罚则由林晓鸽双倍返还定金即30万元，综合考虑合同约定、林晓鸽的违约情况及邓莹的损失情形，对邓莹该项诉请予以支持。又双倍返还定金已包括邓莹因林晓鸽违约而造成的中介费、律师费等损失，邓莹再次要求林晓鸽赔偿中介费、律师费的诉请违反法律规定，不予支持。林晓鸽的相关答辩意见予以采纳。邓莹要求林晓鸽支付保全费，符合法律规定，予以支持。综上所述，林晓鸽的诉讼请求，在前述认定范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告邓莹、被告林晓鸽于2016年6月19日签订的《房产买卖居间协议书》（编号：S0041890）；二、被告林晓鸽双倍返还邓莹定金共计30万元；三、被告林晓鸽支付原告邓莹保全费4270元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。四、驳回原告邓莹的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对二审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于林晓鸽与邓莹之间是否存在违约，一审判决返还定金是否正确的问题。邓莹与林晓鸽签订的《房产买卖居间协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据林晓鸽、邓莹签订《房产买卖居间协议书》第十三条约定，双方应于2016年7月5日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》，因林晓鸽身处外地且无法备齐过户材料，未能前来办理房产交易登记手续，该事实有林晓鸽自认其身处外地，有中介厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的《说明》“因卖方林晓鸽无法备齐过户材料，致买卖双方未能在2016年7月5日前往房管局办理过户手续”为据。至于林晓鸽主张该房产买卖的签订及交易均交由厦门丹厦房产行销策划有限公司人员代为办理，该事实并未得到厦门丹厦房产行销策划有限公司人员认可，且林晓鸽该抗辩理由与厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的《说明》相互矛盾。再根据2016年6月18日林晓鸽与中介蔡小鹏、2016年7月20日林晓鸽与邓莹丈夫的微信聊天中均可证实林晓鸽当时并不想卖房子。至于邓莹在2016年7月5日前是否已备足17万元款项问题。根据邓莹在一审提供支付记录、款项记录、银行转账凭证、邓火银的声明等，能够证明邓莹在2016年7月5日前已备足17万元（32万元-15万元）用以办理交易过户具有高度盖然性。据此，双方未能办理交易登记手续是因为林晓鸽的违约行为造成的。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第三十八条等规定，保全申请人将申请费列入诉讼请求后，该费用由败诉方承担。故林晓鸽该上诉主张没有法律依据，不予采纳。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决解除本案讼争合同，林晓鸽双倍返还邓莹定金30万元并无不当。林晓鸽上诉主张本案违约系邓莹造成的，其本人不存在违约的上诉理由与事实不符，不予支持。综上所述，林晓鸽的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11579元，由林晓鸽负担。本判决为终审判决。审判长 翁艺晖审判员 陈春生审判员 陈育生二〇一七年八月十二日书记员 林延龄 关注公众号“”