（2017）桂0202民初806号
裁判日期: 2017-08-12
公开日期: 2017-12-04
案件名称
杨某某与广西柳州市某公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某某,广西柳州市某公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0202民初806号原告杨某某。委托代理人韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。委托代理人韦炳快，广西桂中天律师事务所律师。被告广西柳州市某公司。法定代理人姚某。原告杨某某诉被告广西柳州市某公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭并于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人韦炳快到庭参加了诉讼。被告广西柳州市某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨某某诉称，2014年7月23日，原告向柳州万某公司购买了位于房屋一套。2015年9月份，被告的股东姚某某及经理杨某找到原告，要求承租原告的房屋用于经营酒店客户业务，原告表示同意，并约定从2016年4月1日起租，租金为40元／平方米／月，租期为十年，房屋由被告统一按酒店标准装修，按月支付租金，先支付租金后使用。2015年12月20日，柳州万某公司交房后，原告即把房屋交给被告，期间，原告多次要求与被告签订书面租赁合同，但被告的股东姚某某以酒店尚未办理完成工商执照和要与其他股东一起签名为由，拖延签订书面合同，至今也未与原告签订书面合同。房屋交予被告后，被告在知道房屋使用属性的情况下，即按照酒店的标准进行统一装修，并把房屋原有的独立入户水、电表予以拆除改造，装修后原告的房屋对应酒店的房号为2001号。2016年4月1日，被告如期按照约定，通过银行转账支付给原告租金2657.2元，房租一直支付至2016年9月份。2016年9月23日，被告未经协商单方面向原告等业主发出通知，以酒店无法申请取得消防证及其他相关证照为由，从此停止向原告支付租金。原告曾于2017年1月25日，与其他业主一起，向被告发出公告通知，要求支付租金和解除租赁合同关系，但被告对原告不予理睬。自2016年10月至今，被告未支付过任何租金给原告，但依然使用原告的房屋经营酒店客房住宿业务。无奈之下，原告于2017年2月17日委托广西桂中天律师事务所向被告发出律师函，要求支付租金和解除租赁合同关系，交还房屋，但时至今日，被告既不回应原告的诉求，也不支付租金，也不返还房屋，仍然继续经营。综上所述，被告租赁原告房屋拒付租金达6个月之久，已经构成严重违约，原告有权解除双方租赁合同关系，要求被告支付租金及恢复房屋独立的入户水、电表设施及功能，结清在租用房屋期间所有的水、电费及物业管理费用，维持房屋装修现状，将房屋返还给原告。为保护原告的合法权益不受非法侵害，原告特依法向贵院提起诉讼，1、请求依法判决解除原、被告双方的房屋租赁合同关系，并判令被告立即恢复房屋独立入户水、电表设施及功能，结清在租用房屋期间所有的水、电费及物业管理费用，维持房屋装修现状，将房屋返还给原告；2、请求被告向原告支付房屋租金13286元(租金暂从2016年10月计算至2017年2月份，2017年3月份之后的租金仍按每月2657.2元计算直至返还房屋时止)；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告杨某某在举证期限内为支持其诉请，向法院提供如下证据：1、商品房买卖合同；2、不动产发票；3、入伙通知书，证据1-3共同拟证明杨某某是涉案房屋所有权人，该房屋已经交付使用，房屋面积为66.56平方米，也证明杨某某是本案适格主体；4、相片，拟证明原告出租房屋给被告以后，被告把房号改为2001号房，对应的是原告所有的，也证明被告已经实际使用该房屋进行酒店经营；5、个人交易明细查询，拟证明从2016年4月1日起被告通过陈某某以及法定代表人姚某支付租金，月租为2657.2元，一直支付到2016年9月份，该证明也显示为支付的款项为租金；6、万达运营暂停通知函（照片），拟证明被告租赁了原告的房屋但是以停业为由拒绝支付租赁费用，但目前为止酒店仍继续经营，该公告是被告私自张贴的，并未得到原告同意；7、公告（照片），拟证明原告于2017年元月25日向被告主张过租赁租金以及提出解除租赁关系的意见，但是被告置之不理；8、律师函；9、EMS专递；10、短信回执，证据8-10共同拟证明原告委托律师向发出律师函要求支付拖欠的房租以及解除租赁关系，让被告搬离涉案房屋，恢复房屋原状，且该律师函被告已经收到，但被告仍未支付租金和归还房屋。被告广西柳州市某公司经本院合法传唤未到庭，亦未向法庭提交任何书面证据和答辩意见，视为放弃自己的答辩、举证、质证和辩论权利。原告围绕诉讼请求依法提交的证据符合法律规定，对其真实性本院予以确认，是否达到当事人的证明目的，本院将在下文详述。经审理查明，杨某某作为买受人与柳州万某公司作为出卖人于2014年7月23日签订《商品房买卖合同》，购买房屋，建筑面积共66.56平方米，原告支付涉案房屋所有购房款后，柳州万某公司于2015年12月12日出具《入伙使用通知书》，将涉案房屋交付原告。原告称其收到房屋后，将房屋出租给被告广西柳州市某公司作为酒店经营使用，从2016年4月1日起，每月租金2657.2元，租期10年，双方未签订有书面的租赁合同。被告支付租金至2016年9月，之后拒付租金，故诉至本院。被告广西柳州市某公司系有限责任公司，姚某系该公司的法定代表人，其分别于2016年5月13日、6月7日、7月1日、8月19日、9月13日通过银行转账的方式分五次，每笔款项均为2657.2元支付原告租金，2016年4月1日，被告通过陈某某银行转款2657.2元给原告。2016年9月23日，被告发出一份至万达广场2栋20楼的业主的通知函，以酒店无法申请取得消防证及其他相关证照为由，通知业主停止支付租金至酒店恢复营业后再重新开始支付租赁费。另原告于2017年1月25日向被告及被告负责人发出公告，要求解除租赁合同，并且限定被告在2017年2月15前付清租金和水电费，逾期则视被告放弃屋内设施，业主有权处理房间内设施。原告于2017年2月17日通过律师向被告发出律师函，要求被告见函后五日内，支付拖欠租金、结清租赁期间水、电费及物业服务费等费用，终止租赁关系，恢复房屋原有设施并交还房屋，该邮件于2017年2月18日送达被告。本院认为，原告将涉案房屋交付被告使用，且被告于2016年4月1日起，支付租金2657.2元/月的行为，可以证实被告广西柳州市某公司租赁原告杨某某房屋进行生产经营，双方之间形成事实的租赁关系。该租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，因双方没有签订书面的租赁合同，事后亦未达成补充协议，且租赁期限已经超过六个月以上，故案涉房屋租赁合同为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告分别于2017年1月25日、2017月2月18日向被告发出解除合同的通知，从发出解除合同通知至诉讼期间，原告已经给足被告期限，故原告要求本院判决解除双方的房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。关于恢复房屋独立入户水电表设施及功能、结清租用期间水电、物业费、返还房屋的问题。原告称被告因经营需要将原来的独立入户水、电表设施进行改装，在被告未出庭应诉答辩，原告亦未提供证据予以证实被告有改装入户水、电表设施，本院对原告要求被告恢复房屋独立入户水电表设施及功能的诉讼请求不予支持。原告亦未举证证明被告租赁期间有欠缴水电费、物业费及该项费用应由被告负担的事实，故对原告要求被告结清在租用房屋期间所有的水、电费及物业管理费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁合同解除后，房屋的装饰装修物的归属问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可以由承租人拆除。因原被告均未有书面约定，租赁合同解除后，被告可拆除未形成符合的装饰装修物，因拆除造成房屋毁损的，原告可向被告主张恢复原状。根据该解除第十一条相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原被告均未提供证据证实涉案房屋的装修状况，本院无法查明有关房屋装修状况（包括房屋形成附和装饰装修物及未形成符合的装饰装修物），原告要求维持房屋装修现状返还房屋，无事实和法律依据，但对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。若被告返还房屋、拆除装饰装修物，造成原告房屋毁损的，原告可另行主张权利。关于支付拖欠租金的问题。原告主张被告支付租金至2016年9月份，之后就没有再支付租金。被告未提供证据证实其已经足额支付租金，本院采信原告的意见。故对原告要求被告支付从2016年10月至2017年2月租金13286元，2017年3月份之后的租金仍按每月2657.2元计算直至被告返还房屋时止的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨某某与被告广西柳州市某公司的房屋租赁合同关系，被告广西柳州市某公司将房屋返还给原告杨某某。二、被告广西柳州市某公司向原告杨某某支付租金13286元（该租金从2016年10月计至2017年2月，2017年3月份之后的租金，按每月2657.2元的标准计算直至被告返还房屋时止）。三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费132元（原告已预交132元），由被告广西柳州市某公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 杨美艳人民陪审员 何 丽人民陪审员 金 露二〇一七年八月十二日代书 记员 韦 灿 微信公众号“”