（2017）渝0101执异56号
裁判日期: 2017-08-12
公开日期: 2018-09-06
案件名称
案外人郭光兰申请执行人刘宗利与被执行人吴厚芳袁军财产保全执行裁定书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
刘宗利,袁军,吴厚芳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条
全文
重庆市万州区人民法院执 行 裁 定 书（2017）渝0101执异56号案外人：郭光兰，女，汉族，1974年9月5日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冉莉，重庆超祥律师事务所律师。申请人：刘宗利，男，汉族，1978年5月19日出生，住陕西省旬邑县。委托诉讼代理人：谭其美，女，汉族，1965年2月2日出生，住重庆市万州区。被申请人：袁军，男，汉族，1967年1月10日出生，住重庆市万州区。被申请人：吴厚芳，女，汉族，1966年10月10日出生，住重庆市万州区。本院在审理刘宗利与袁军、吴厚芳民间借贷纠纷一案中，案外人郭光兰于2017年6月13日对本院查封的位于重庆市万州区天城西路79号1层房屋（房产证号：301房地证2012字第20170号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭光兰称，2010年1月25日起，案外人郭光兰向被申请人袁军、吴厚芳租赁位于重庆市万州区天城西路79号1层房屋（房产证号：301房地证2012字第20170号）经营服装零售。2015年9月17日，案外人郭光兰与袁军之妻吴厚芳签订《房屋销售合同》，以37万元价格购买了租赁的该房屋，2015年9月12日至2015年9月25日期间分四次以转账方式向被申请人袁军支付3万元、7万元、10万元、16.6万元，另有未到期已经支付的租金4000元予以抵扣。房款付完后，被申请人袁军、吴厚芳将房屋产权证交给了案外人郭光兰。对于该房屋案外人郭光兰一直自己使用至2017年4月10日。2017年4月12日起，案外人郭光兰将该房屋租给张霞使用。以上事实有房屋销售合同书、收据、银行交易记录、租赁合同为证，该买卖合同并非在诉讼期间和诉讼之后或执行期间，并不违反法律规定，是有效的。该房屋交易后，由于袁军、吴厚芳忙于事务无法一同到房屋管理局办理过户登记，导致房屋没有及时办理过户登记。现该房屋属于案外人郭光兰所有，请求法院解除对该房屋的查封。申请人刘宗利辩称，在案件的审理阶段，被申请人袁军给申请人刘宗利的代理人谭其美讲了房子的确是卖了的，但是房屋没有过户，就应当是还有房款没有付完，否则不符合常理。现在房子还在被申请人袁军、吴厚芳名下，那么保全没有错。案外人郭光兰既然买了房屋就应当过户，否则申请人刘宗利也不申请查封房屋，和缴纳交保全费，案外人郭光兰的行为给申请人刘宗利造成了不必要的损失。被申请人袁军、吴厚芳未到庭作答辩。本院查明，申请人刘宗利与被申请人袁军、吴厚芳民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，依据刘宗利的申请，本院于2017年3月1日作出（2017）渝0101执保173号执行裁定，“一、查封被申请人袁军、吴厚芳所有的位于重庆市万州区天城西路79号1层（房产证号：301房地证2012字第20170号，建筑面积19.96平方米）房屋。查封期间，暂由被申请人袁军、吴厚芳保管、使用，不得变卖、处置或设立担保物权。”另查明，被申请人袁军、吴厚芳系夫妻关系。2010年1月25日起，案外人郭光兰向被申请人袁军、吴厚芳租赁位于重庆市万州区天城西路79号1层房屋（房产证号：301房地证2012字第20170号）经营服装零售。2015年9月，案外人郭光兰与被申请人袁军、吴厚芳就其所有的位于重庆市万州区天城79号1层（房产证号：301房地证2012字第20170号）的买卖达成协议，2015年9月12日，案外人郭光兰向袁军转账支付定金3万元，2015年9月13日，袁军向案外人郭光兰出具收条一张。2015年9月14日，案外人郭光兰向袁军转账支付10万元，2015年9月17日，案外人郭光兰向袁军转账支付7万元。2015年9月17日，袁军、吴厚芳在收到部分房款后与案外人郭光兰签订《房屋销售合同书》，约定成交价格为37万元，过户的税费由郭光兰承担。2015年9月25日，案外人郭光兰在扣除已经支付的租金4000元后向袁军转账支付余欠房款16.6万元。案外人郭光兰支付完房款后，袁军、吴厚芳将房屋产权证交付郭光兰。2016年8月12日，案外人郭光兰申请将电力使用人变更到自己名下。2017年4月10日，案外人郭光兰将该房屋租给张霞使用，并签订租赁合同。另查明,案外人郭光兰交齐房款后，在办理产权过户时，袁军多次以各种理由推诿一直未到房管局办理。本院认为，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人郭光兰与被执行人袁军、吴厚芳在本院查封前已经签订书面的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，其合法性本院予以认定，现该房屋案外人郭光兰按约足额支付完毕价款并已经合法占有，已经形成事实上的管理权和支配权。双方签订合同后应当依约办理过户登记，但由于被申请人袁军、吴厚芳不积极配合无法办理过户登记，故该房屋未办理产权转移的原因案外人郭光兰并无过错。综上，案外人郭光兰通过与被执行人袁军、吴厚芳在查封前签订买卖合同购买房屋，并支付完毕价款，且已经合法占和支配，其买卖行为合法、真实，虽未过户，但并无归其原因的过错，其提出异议的理由足以排除法院的执行，本院予以支持，故对该房屋的查封应当中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：中止对重庆市万州区天城西路79号1层房屋（房产证号：301房地证2012字第20170号）房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。审 判 长 余佩松人民陪审员 赖庆娟人民陪审员 余忠卿二〇一七年八月十二日书 记 员 陈 晴 来源：