（2017）苏1323民初3689号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-10-17
案件名称
3689泗阳广安中月房地产有限公司与陶化喜、杨秋香商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泗阳广安中月房地产有限公司,陶化喜,杨秋香
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初3689号原告：泗阳广安中月房地产有限公司，住所地泗阳县众兴镇淮海东路康庭名苑16幢105室。法定代表人：金陵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠益，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓康，该公司员工。被告:陶化喜,男,1963年8月2日出生，汉族，户籍地泗阳县，现住泗阳县。被告:杨秋香,女,1966年4月26日出生，汉族，户籍地泗阳县，现住泗阳县。原告泗阳广安中月房地产有限公司与被告陶化喜、杨秋香商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳广安中月房地产有限公司的委托诉讼代理人王忠益、李晓康，被告陶化喜、杨秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗阳广安中月房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告238500元（其中购房尾款200000元，违约金38500元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告是夫妻关系。原、被告于2016年11月3日在银河时代广场签订了商品房买卖合同。被告依约购得原告开发建设的位于泗阳县银河时代广场1栋152#-02室住宅一套，建筑面积95.83平方米，单价4017.53元/㎡，合同总价款385000元。签约后被告已付首付房款185000元，尾款200000元依约应当在签约后7日内办理完毕银行按揭贷款给付。但被告至今未付尾款，原告数次电话催讨，并于2017年4月8日发催告函限其收函后7日内付清尾款，被告总是以种种借口拖延。被告的行为已经构成违约，影响了原告经营资金周转，原告有理由要求被告立即给付购房尾款，并依据合同第七条给付违约金。被告陶化喜、杨秋香辩称：驳回原告要求被告给付200000元购房尾款及38500元违约金的诉讼请求；继续履行合同，200000元购房尾款通过银行贷款给付；除履行合同以外的其它任何一种处理方式所造成的经济损失，均由原告来赔付，并由原告承担100000元的违约金；诉讼费用由原告承担。理由为：2015年11月6日，被告交纳首付款，余款200000元打算去银行做房贷给付。交完首付款，原告售楼部李晓康经理要求被告当场写一份保证书，内容为在今后的7天内，在去银行做贷的过程中，如果因被告的原因，造成做贷失败的，由被告付100000元违约金。后被告多次找李晓康要求做房贷，但其一直让被告不要着急。2016年1月底，李晓康通知被告拿房屋钥匙、装修。2016年2月4日，被告拿到房屋钥匙，在安装煤气时，被告才知道需要购房合同和发票，故找原告签订了购房合同，并又问了做房贷的事，且嘱咐原告工作人员做房贷时一定告知被告。2017年3月底，李晓康突然告知被告，银行无法做房贷，购房尾款要求一次性付清。2017年4月10日又收到原告的催告函，要求7日内付清尾款200000元。后被告得知，被告的房贷一直做不下来的真正原因是原告信誉差，没有银行与其合作，其与中国农业银行的合作已于2015年下半年终止。原告明知找不到合作银行，仍然继续办理售房的前期手续，收取首付款，并交房，任由业主装修，给消费者造成严重的不利后果。被告不存在违约行为，相反是原告违约，原告应向被告支付违约金100000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月11日，原告与被告陶化喜签订银河时代广场认购协议书，内容主要为：买方陶化喜、杨秋香，认购房号南栋15-02室，建筑面积95.83㎡，单价4017.53元/㎡，房屋总价385000元，定金10000元，拟付款方式按揭贷款（贷款金额269000元）。2016年11月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于泗阳县银河时代广场1幢152#-02号房，总价款为385000元，于2015年11月6日首付人民币185000元整，2016年11月10日办完贷款手续，贷款200000元整应在合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。2、买受人按揭贷款购房的，如不按期办理并办妥按揭贷款手续的，按本条第1款承担逾期付款的违约责任，买受人因个人原因导致银行按揭不放贷的，或房贷时间超过90天的，出卖人有权收回该商铺和住宅，买受人应赔偿出卖人总房款10%的违约金。被告已给付原告首付款185000元，余款200000元至今未给付。涉案房屋已于2016年2月4日交付给被告。原告泗阳广安中月房地产有限公司于2017年4月9日向被告发出催告函，要求被告在接函后7日内（2017年4月17日前）向原告公司支付购房余款200000元。本院认为，当事人应按照合同约定享有权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋已交付被告使用，被告未按约给付原告购房款，并在原告催告后仍未支付，故对于原告要求被告支付剩余房款的请求，本院予以支持。被告抗辩因双方约定的付尾款方式为做按揭贷款，原告与银行没有合作关系无法做按揭，故主张驳回原告的诉请，本院认为合同约定以银行按揭方式支付余款，在不能办理按揭的情况下，原、被告应另行协商支付余款的方式或解除合同；被告在接到催告函后，未及时付清余款，亦未主张解除合同；且贷款购房的形式有多种，被告可以选择其他方式支付原告房款，原告也应为被告支付款项给予相应时间。原告于2017年4月9日向被告发出催告函，要求被告在接函后7日内（2017年4月17日前）向原告公司缴纳所有的购房余款。被告理应于2017年4月17日前付清付款，逾期未付应承担违约金。对于违约金，因双方在合同第七条中已约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按该条第1种方式处理，故对于原告按照该条第2项主张的违约金38500元本院不予支持。因原告未要求解除合同，且原告对本院陈述表示原告与泗阳农业银行过去有过合作，现在没有合作关系，与其他银行亦没有合作关系。故对于违约金，本院仅支持按照合同第七条第1种方式中约定的“……合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”标准计算，即被告应自2017年4月18日起至实际给付之日止，以200000元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付违约金，但以38500元为限。对于被告主张的应按现款购房3288元/平米的价格付款及原告应向被告支付100000元违约金等抗辩，无法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陶化喜、杨秋香于本判决生效之日起十日内给付原告泗阳广安中月房地产有限公司购房款200000元及违约金（以200000元为基数，自2017年4月18日起至实际给付之日止，按日万分之零点五计算，违约金以38500元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元，已减半收取计2439元，由被告陶化喜、杨秋香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。代理审判员 许丽娟二〇一七年八月十一日书 记 员 刘 欣