（2017）皖1503民初3257号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-27
案件名称
安徽安兴华安物业管理有限责任公司与蔡伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市裕安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽安兴华安物业管理有限责任公司,蔡伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1503民初3257号原告：安徽安兴华安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路363号B座6层，统一社会信用代码913400007790871960（1-1）。法定代表人：张观华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王安敏，该公司员工。委托诉讼代理人：胡敏，该公司员工。被告：蔡伟，男，1980年9月19日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司（以下简称安兴华安物业公司）与被告蔡伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安兴华安物业公司委托诉讼代理人王安敏、被告蔡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安兴华安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年6月28日至2017年2月28日的物业管理费2680元，违约金2087元，共计4767元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告蔡伟为恒生˙阳光城3-2-204室业主，房屋面积100.39平方米。根据原告2011年5月5日与被告所在的恒生阳光城开发商六安新银华置业发展有限公司签订的《恒生˙阳光城前期物业服务委托合同》，原告依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。被告自2012年6月28日停止缴纳物业管理费，截至2017年2月28日，共计欠缴56个月的物业管理费2680元（包括公共照明费150元）。原告多次催要未果，遂诉讼来院。被告蔡伟辩称，因答辩人与原告在物业服务方面有纠纷，所以答辩人以拒交物业费抗辩。理由如下：1、原告提供的关于同意并遵守安兴华安物业公司制定的恒生˙阳光城临时管理规约的承诺书是原房主所签，答辩人未见过此承诺书。2、原告不能适当履行物业服务义务：答辩人装修时，原告要求防盗窗不得外置，但事实上目前住户装修仍然有防盗窗外置的情况发生；单元门门禁锁、可视对讲系统、太阳能热水器等出现故障，原告不及时维修；答辩人房屋漏水，原告不及时维修，导致答辩人屋内墙壁、柜子、地板受损，且至今漏水问题没有得到解决；公共区域的保洁、管理不到位。3、原告将公用停车位进行出租经营，损害业主权益。经审理查明：2011年5月5日，原告安兴华安物业公司与恒生阳光城建设单位六安新银华置业发展有限公司签订《恒生˙阳光城前期物业服务委托合同》，约定由原告为恒生˙阳光城小区提供前期物业管理服务，合同约定收费标准为多层住宅、安置房0.45元/平方米，该标准经安徽省物价局核准。合同还约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的应自逾期之日交纳违约金。被告蔡伟系恒生˙阳光城小区3-2-204室房屋业主，房屋产权面积100.39平方米。另查明：蔡伟自2012年6月28日至2017年2月28日未交纳物业管理费及公共照明费计2680元。蔡伟因房屋漏水问题，与原告交涉未得到妥善处理而拒交物业费。上述事实，有《前期物业服务委托合同》、安徽省物价局核发的《服务价格登记证》、照片以及双方当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告作为被告房屋所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应按时交纳物业管理费。至于蔡伟提出的房屋漏水问题，不属本案审理范围，可通过合法途径另行处理。业主仅因对原告的物业服务不尽满意而拒绝交纳全部的物业费用，会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故被告以拒交物业管理费的方式来对抗，显系不当。因原告安兴华安公司确实存在物业服务不到位的情况，但尚不足以构成免除被告蔡伟交费义务的抗辩事由，结合本案实际情况，本院酌情减免被告20%的物业费，被告应交纳2144元（2680元×80%）。被告以原告物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，有一定的合理性，原告诉请的违约金，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告蔡伟于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司2012年6月28日至2017年2月28日期间物业管理费用2144元。二、驳回原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司负担10元，被告蔡伟负担30元。本判决为终审判决。审判员 方 旭二〇一七年八月十一日书记员 苏秋怡附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：