（2017）皖0223民初2290号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-11
案件名称
陈凌云、朱玲玲等与南陵江南国际综合市场经营管理有限公司挂靠经营合同纠纷、委托合同纠纷一审民事判决书
法院
南陵县人民法院
所属地区
南陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈凌云,朱玲玲,南陵江南国际综合市场经营管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第三百九十六条，第三百九十九条，第四百零一条，第四百零二条，第四百零四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0223民初2290号原告：陈凌云，男，1976年1月29日出生，汉族，职工，住芜湖市镜湖区，原告：朱玲玲，女，1977年8月12日出生，汉族，药剂师，住址同上，委托诉讼代理人：陈凌云，即原告陈凌云，系朱玲玲丈夫。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县籍山路与南翔路交叉口和顺阳光城市，统一社会信用代码913402235675229853。法定代表人：王善记，总经理。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告陈凌云、朱玲玲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告朱玲玲的委托诉讼代理人即原告陈凌云、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凌云向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年度（2016年4月30日至2017年4月30日）租金21000元。2、诉讼费由被告承担；3、被告每天按照万分之三计算支付滞纳金；4、判决撤销合同中关于本经营年度的租金收益在下一个经营年度的头3个月内进行利益分配的明显不合理、不公平的约定，请求在本经营年度开始前进行支付房屋租金；5、请求撤销10年后继续由《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营续签合同》；6、要求被告拿出出租租金定价依据和合同；7、判决被告赔偿原告误工费、交通费、通信费等1000元；8、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》为什么强行约定前三年原告没有租金收益，请求法院合理裁决。9、解除原告与被告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》。事实和理由：2011年10月16日，原告与芜湖江南国际综合市场开发单位的关联企业即被告签订了《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，约定原告将芜湖江南国际综合市场E1幢110室72.96平方米商铺委托给被告经营，期限为十年，从2012年5月30日起算委托经营期限，自第四年起被告支付原告租金，租金标准为同档次商铺平均出租价格。据原告了解，被告给付同档次商铺的租金标准为一楼1.6元/㎡/天，二楼2000元/年，每年增值不低于10%。在此基础上，原告于2011年11月20日与南陵江南国际置业有限公司签订了商品房买卖合同，以465000元购得了上述商铺，此后，原告将上述商铺交由（委托）被告经营。原告认为，依据委托经营合同的约定，在第四年度，被告就该一年的房租分两次发放已经违约。被告应于2016年7月30日前支付原告第五年度的租金，租金标准、收益标准应不低于其他同档次商铺标准。但迄今为止，原告就被告拖欠的第五年度的租金21000元与被告多次交涉无果。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，被告已经支付给了原告第四年度的租金收益。第五年度的租金收益支付尚未到支付期限。因此，原告要求被告支付第五年度租金收益及滞纳金以及原告的诉讼请求第五、六、七项无事实及法律依据。请求法院予以驳回。对于原告要求变更合同的诉讼请求，被告认为该合同系双方当事人的真实意思表示，人民法院应当尊重当事人的意思自治，在双方当事人未达成一致意见的前提下，不能对合同条款进行判决变更。原告诉讼请求的第八项，合同履行的前三年原告没有租金收益是根据该合同的约定，已经由江南国际置业有限公司通过房价款的方式支付给了原告，且该约定系当事人的真实意思表示，被告并未有强迫交易的事实。被告没有违约，被告愿意与原告协议解除合同。本案经本院审理认定如下事实：2011年10月16日，原告陈凌云、朱玲玲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己拟购买的芜湖江南国际综合市场E1幢110室72.96平方米（1-2层）商铺委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2012年5月30日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。第四条2（1）：前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担。甲方认可前三年的经营收益其在购买该商铺的时候已经从开发商处通过房价优惠方式得到回报。开发商给予甲方的优惠价系建立在甲方委托乙方经营的前提下，代乙方体现对甲方前三年委托经营的回报。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。此后，原告将上述商铺委托被告经营。2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%。”但被告认为该接访记录仅涉及到芜湖江南国际综合市场一期商铺的业主，但未能举出证据加以证明。2016年1月4日、同年7月25日，被告对于原告第四个经营年度的租金收益按照上述接访记录分两次支付完毕，支付原告租金收益合计为21212.24元。被告尚未支付原告第五年度（2016年4月30日至2017年4月30日）的租金收益。庭审中，原告表示，无论什么情况，原告都愿意解除合同。诉讼中，被告陈述，芜湖江南国际综合市场分为一期的商铺和二期的商铺，第四经营年度被告应支付业主租金收益时间段为2015年5月30日至2016年4月30日系一期商铺，第四经营年度被告支付业主租金收益时间段为2016年1月1日至2017年1月1日系二期商铺。另查明：被告将原告商铺对外进行出租，租赁期限为2016年3月1日起至2018年2月28日止，免租期间为2016年3月1日起至2017年2月28日止，免租期内，承租户不支付租金。2017年3月1日起开始计算租金，一层1.6元/平方米/天，二层2000元/年，被告实际收取了承租户的租金46608元。又查明，在（2017）皖0223民初2230号案中，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户俊证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营，自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二层2000元/间/年。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原告的身份信息、原告的房地权证南陵县字第××号《房地产权证》、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》、江南国际综合市场信访事项接访记录，被告举证的被告的身份信息、被告与原告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》、转账凭证及银行流水，本院在（2017）皖0223民初2230号案中本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录。本院认为：原告陈凌云、朱玲玲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告已经按照《江南国际综合市场信访事项接访记录》支付了原告第四年度租金收益。对于被告应支付原告第五年度的租金收益是按照《江南国际综合市场信访事项接访记录》还是按照《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》履行？本院认为，根据《江南国际综合市场信访事项接访记录》的内容载明，该接访记录是关于被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》所涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，该记录应是被告对全体业主兑付第四经营年度租金及兑付时间的承诺，而非只涵盖被告所述的一期的业主，否则，明显不公、不妥。根据该接访记录内容的理解被告兑付业主第五经营年度及以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围，因此，被告应支付原告第五年度的租金收益仍然应当按照被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》履行。根据该合同约定：第五年度租金收益即从2016年4月30日至2017年4月30日止，原、被告双方按实际租金收益9：1分成，双方在下一个经营年度的头三个月应当为每年7月29日内进行上个经营年度的利益分配。因此，目前被告尚未支付原告第五年度（2016年4月30日至2017年4月30日）的租金收益未违反合同的约定，所以，被告不应向原告支付滞纳金，原告请求的第3、7项没有事实上的依据，故本院不予支持。关于原告诉讼请求的第4项，本院认为，原告与被告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，属合法有效的合同，原告提出该合同中第四款第2条中第（3）小条的约定显失公平，要求本院予以判决更改于法没有据，所以，本院对于原告的该请求不予支持。对于原告诉讼请求的第6项，原告与被告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》第二条2约定：乙方（被告）有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，故被告在合法经营的前提下，将原告的商铺出租，被告有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。因此，原告的该请求，本院亦不予支持。对于原告的诉讼请求第8项，上述合同第四条2（2）约定明确，且该约定系当事人的真实意思表示，故本院亦不予支持原告的该项请求。所以，本案诉讼费由原告承担。根据上述被告无违约的事实，因原告与被告均愿意解除合同，故本案不再涉及原告请求的第5项的请求，故予以判决驳回原告的请求第5项。因原告与被告均愿意解除合同，故本院依法予以支持。原告与被告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》解除后，被告与承租户签订的租赁合同继续有效，被告应当支付原告2016年4月30日至合同解除之日（即本判决生效之日）的租金收益。但问题在于被告将原告的商铺出租，与承租人约定了免租期（2016年3月1日起至2017年2月28日止），原告应否获得其中的2016年4月30日至2017年2月28日止期间的租金收益，本院认为，虽然被告对于与承租户签订的免租期应当告知原告，征得原告的同意，而被告没有将上述情况告知原告，原告认为被告的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由被告自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二层2000元/间/年收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。被告应按照实际收取的租金以租金的90%支付所欠原告的租金收益，即被告不予支付原告2016年4月30日至2017年2月28日止免租期间的租金收益，自2017年3月1日至合同解除之日(本判决生效之日)止按照已经出租商铺的《商铺租赁合同》计算被告应支付原告的租金收益（一层每天每平方米按1.6元计算×36.48平方米×2017年3月1日至合同解除之日实际天数加上二层2000元/间/年×实际天数，原告应得租金的90%），其中，2017年3月1日至2017年4月30日的租金收益为3480.64元。之后，原告根据被告与承租户签订的租赁合同的约定与被告进行结算，因合同已经解除，被告不再对承租户进行管理，被告应自本判决生效之日起至2018年2月28日租赁期满日止支付原告其余全部租金收益（即按照一层1.6元/平方米/天，二层2000元/年计算×实际天数进行全额支付）。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈凌云、朱玲玲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于2011年10月16日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》。二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告陈凌云、朱玲玲2016年4月30日至2017年4月30日租金收益3480.64元，于本判决生效后十日内付清。三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年4月30日至合同解除之日（即本判决生效之日）按照（1.6元/平方米/天×36.48平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数）×90%计算支付原告陈凌云、朱玲玲的租金收益，于本判决生效后十日内付清。四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自合同解除之日（即本判决生效之日）起至2018年2月28日止按照1.6元/平方米/天×36.48平方米×实际天数＋二层2000元/间/年×实际天数计算支付原告陈凌云、朱玲玲的租金收益，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告陈凌云、朱玲玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为175元，由原告陈凌云、朱玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 万晓华二〇一七年八月十一日书记员 蒋 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：