（2017）沪0105民初1611号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-03
案件名称
上海华鹰物业管理有限公司与上海市长宁区丽晶大厦业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海华鹰物业管理有限公司,上海市长宁区丽晶大厦业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初1611号原告：上海华鹰物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱国华，执行董事。委托诉讼代理人：赵时云，男。委托诉讼代理人：吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。被告：上海市长宁区丽晶大厦业主委员会，地址上海市长宁区。负责人：章亮虹，主任。原告上海华鹰物业管理有限公司与被告上海市长宁区丽晶大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，原、被告申请延长一个月审限，本院于2017年4月17日组织原、被告进行了证据交换。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告上海华鹰物业管理有限公司及其委托诉讼代理人吴燕娟、被告上海市长宁区丽晶大厦业主委员会主任章亮虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华鹰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告双方继续履行物业管理服务合同。审理中，原告最终变更诉讼请求如下：判令被告赔偿原告2017年物业管理费损失240,000元及公证费损失2,000元。事实和理由：原告从2006年10月开始至今一直为上海市长宁区丽晶大厦(以下简称丽晶大厦)提供物业管理服务，服务期限已长达10年；2016年7月25日，被告发布《公告》：丽晶大厦小区与原告签订的物业服务合同至2016年12月底将到期，本小区将于2016年8月10日采用书面征询意见方式召开业主大会讨论是否签约华鹰物业公司事项。2016年8月初，被告再次发布公示：本小区决定于2016年8月通过书面征求意见方式召开业主大会，于大厦一楼大堂设置投票箱以投票方式决定是否续聘委托人，2016年8月10日左右至2016年8月17日全体业主对续聘事项进行了投票。2016年8月17日晚被告代表、部分业主、原告代表、以及律师代表到场参加了票数统计，投票结果显示：同意续聘原告的票数为58票，不同意续聘原告的票数为45票，废票为4票，共计107票，原告以超过半数的票数继续被聘用，投票结果当天被公布到业主微信群，原告代表、被告代表对投票结果均表示认同，并且一周内未有业主提出异议，因此本次投票已经生效，即2017年由原告继续为丽晶大厦提供物业管理服务，原告与被告的物业管理合同(2017年)已经成立并生效。2016年10月14日(距离原告当选后2个月)，被告突然发布公示：认为原告存在舞弊行为故将投票结果变更为：不同意续聘的票数为46票，同意续聘的票数为31票，无效废票为27票，故不同意续聘原告。原告多次与被告沟通，要求被告提供原告存在舞弊行为的证据。被告每次都不予理睬，继续我行我素。2016年11月15日被告将公开招标选聘物业公司的信息公告于公开媒体(报纸)上，并同步开展物业公开招标工作。原告认为，8月17日晚原告以过半数的票数结果继续留任丽晶大厦的物业管理公司，并且在此后的一周内并未有业主就本次投票提出意见，本次投票即视为有效，投票结果已经在原、被告之间产生法律效力。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求贵院支持原告的诉请。被告上海市长宁区丽晶大厦业主委员会辩称：原告的工作人员有篡改投票结果的舞弊行为，而且第一次投票的人员不都是登记的业主。为此，被告再次核实了业主，业主再次投票的结果为不再继续签约原告。被告第二次投票的过程合法、合规。业主大会关于不续聘原告的公示是遵照《丽晶大厦业主大会议事规则》制定，合法合规。原告无资格否认本次业主大会的结果，要求被告赔偿。综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《物业服务合同》、公告、《公证书》及内容、《丽晶大厦业主大会召开公告》、业主信、公示、函件、授权书、《公函》、公告、视频光盘等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的公证费发票有公证书予以佐证，本院确认其真实性。原告提交的《劳动合同终止补偿协议》及银行业务回单、《劳动协议终止》、领款证明、微信截屏等证据，因无其他证据予以佐证，故本院对其证据三性不予认可。被告提交的微信及电子邮件，无其他证据佐证其真实性，故本院对其真实性不予认可。被告提交的《关于丽晶大厦物业服务合同期满不再续聘的告知函》、《律师函》、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、工作时间表、异议声明、《丽晶大厦业主大会议事规则》，被告未提供上述部分证据的原件及部分证据已送达对方当事人的证据，故本院对予上述证据的三性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，原告(乙方)与被告(甲方)就丽晶大厦物业签订《物业服务合同》。《物业服务合同》约定如下：乙方按酬金制的收费形式收取公司管理服务费，每月在预收的物业服务费中提取20,000元作为酬金。物业服务租金按约交纳，业主应在当月十日前履行交纳义务；乙方的相关权利义务：经甲方同意后上岗的工作人员，归属为乙方。任何无故辞退、解除劳动合同纠纷均与甲方无关；合同为期贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。本合同期限届满前贰个月，甲、乙双方就是否签订物业服务合同进行协商……。2016年7月，被告发出《公告》，基本内容为以书面征询意见方式召开业主大会讨论是否继续签约原告事项。2016年8月17日，被告负责人章亮虹在“丽晶大厦”微信群内宣布投票结果：多数业主同意续约原告。之后。被告以原告私开投票箱舞弊行为、重新核实小区业主为由重新进行投票，重新投票结果为：不同意续聘被告。审理中，原告确认其工作人员有搬离投票箱的行为，但同时认为搬离票箱与投票结果之间无关联，投票结果是被告负责人章亮虹一人控制的。原、被告一致确认，原告已经撤离丽晶大厦，物业管理已经由下任物业公司接管。被告自认上海市长宁区丽晶大厦业主大会及委员会均登记设立，均有印章，但被告无机构信用代码证。本院认为，原、被告签订的物业合同到期日为2016年12月31日，原告作为提供物业服务的公司应当做好合同到期后续聘准备，也要做好不能续聘的准备。物业合同期满前，被告就是否继续聘任原告等事宜进行业主投票，相关决议的形成、撤销均应符合法律规定，但业主大会决议的撤销权系业主的权利，原告并不享有撤销业主大会决议的权利。被告根据业主的最终决议不再与原告续约，并未损害原告的利益，原告员工的劳动合同终止或劳务协议终止的法律责任均不能归咎于被告。综上，原告主张的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第(三)项之规定，判决如下：驳回原告上海华鹰物业管理有限公司提出的全部诉讼请求。案件受理费4,930元，由原告上海华鹰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 吴寅星审 判 员 李 冬人民陪审员 牟世荣二〇一七年八月十一日书 记 员 李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第四十二条……当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。…… 更多数据：