（2017）沪01民终5209号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-19
案件名称
童绍宁诉杨龙骅房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
童绍宁,严玲,杨龙骅,薛桂娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5209号上诉人（原审被告）：童绍宁，男，1977年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：严玲，女，1975年11月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨龙骅，男，1949年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：薛桂娣，女，1953年10月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：金哲君，上海君赛律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：孙禹君，上海君赛律师事务所律师。上诉人童绍宁、严玲因与被上诉人杨龙骅、薛桂娣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于同年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人童绍宁、严玲共同委托诉讼代理人李萍、周雄，被上诉人杨龙骅、薛桂娣共同委托诉讼代理人孙禹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童绍宁、严玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨龙骅、薛桂娣一审诉讼请求。事实和理由：1、双方在房屋买卖合同中约定了仲裁条款，本案纠纷应提交上海仲裁委员会仲裁，一审法院对本案无管辖权；2、杨龙骅、薛桂娣与案外人上海A有限公司均隐瞒了上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）存在违法搭建、改建的情况，损坏了房屋承重结构，童绍宁、严玲不购买系争房屋的原因是系争房屋本身存有违法、违规情况；3、杨龙骅、薛桂娣没有买成本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋与本案无关，一审法院酌定童绍宁、严玲承担违约金人民币115万元，属滥用自由裁量权，没有法律和事实依据。杨龙骅、薛桂娣辩称，1、本案应由法院审理，房屋买卖合同没有明确约定仲裁条款，且童绍宁、严玲在首次开庭前及庭审过程中均未提出管辖异议，应视为已放弃了仲裁条款；2、童绍宁、严玲多次看房，对系争房屋的现状是清楚的，且房屋买卖合同第1条第7款明确写明童绍宁、严玲对系争房屋具体状况是清楚的，自愿购买系争房屋。对方未按期支付房款，是因为其名下一套房屋未及时出售，违章搭建仅是借口；3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨龙骅、薛桂娣向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年7月13日签订的房屋买卖合同；2、判令童绍宁、严玲承担违约金1,747,500元；一审法院认定事实：2016年7月13日，杨龙骅、薛桂娣（合同甲方）与童绍宁、严玲（合同乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定双方通过上海A有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有建筑面积为150.55平方米的系争房屋；房屋转让价款为915万元；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；上述房屋房地产权利转移日期以浦东新区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付；本合同适用中华人民共和国法律、法规，双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去）等内容。同时，双方在上述合同附件中约定乙方于签约当日支付甲方房款15万元,于2016年8月30日前支付房款265万元等，双方至房地产交易中心办理过户手续前支付房款430万元，乙方以购房贷款形式向甲方支付房款200万元，乙方于双方办妥该房地产交接手续当日支付房款5万元等内容。童绍宁、严玲于2016年7月如约支付杨龙骅、薛桂娣购房款15万元，但之后未按约支付其他购房款。案外人上海市B有限公司受杨龙骅、薛桂娣委托于2016年9月5日向童绍宁、严玲催讨其余购房款未果后，于2016年9月15日通知童绍宁、严玲解除上述上海市房地产买卖合同。一审法院另查明：2016年7月12日，杨龙骅、薛桂娣和杨某作为合同乙方与合同甲方上海C有限公司签订认购书，约定乙方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，价格为8,010,130元，乙方需在签署本认购书时或之前,向甲方支付定金10万元，乙方应在2016年7月26日前和甲方签订上海市商品房出售合同等。同日，杨龙骅、薛桂娣和杨某依约支付定金10万元。2016年9月1日，上海C有限公司催促杨龙骅、薛桂娣及杨某签订上海市商品房预售合同。同月6日，上海C有限公司通知杨龙骅、薛桂娣及杨某因其未在规定时间内签署房屋买卖合同，不予返还其已交付的定金。一审诉讼中，童绍宁、严玲于2016年12月18日向一审法院提交书面意见，认为按照系争房屋买卖合同仲裁条款约定，本案纠纷应提交上海仲裁委员会仲裁，一审法院对本案无管辖权。一审法院认为，民事活动应依法进行，依法成立的合同受法律保护。杨龙骅、薛桂娣与童绍宁、严玲于2016年7月13日签订的上海市房地产买卖合同合法有效，双方当事人均应依此履行。童绍宁、严玲未按合同约定支付房款，构成违约，杨龙骅、薛桂娣现要求解除双方签订的房地产买卖合同，合法有据，依法予以支持。合同守约方有权要求违约方按照合同的约定或者依照法律的规定承担违约责任，故杨龙骅、薛桂娣要求童绍宁、严玲支付违约金，依法应予支持，但杨龙骅、薛桂娣主张的违约金金额过高，根据双方约定的违约责任，童绍宁、严玲违约造成杨龙骅、薛桂娣无法如期另行购房的客观事实、童绍宁、严玲没有主动采取防止损失扩大措施而是拖延讼争合同履行等因素，一审法院酌定童绍宁、严玲承担违约金为115万元，抵扣童绍宁、严玲已支付的房款15万元后，童绍宁、严玲实际支付杨龙骅、薛桂娣违约金100万元。童绍宁、严玲辩称系争房屋存在违章搭建，争议房地产买卖合同存在履行障碍，因童绍宁、严玲在购房时对杨龙骅、薛桂娣房屋状况进行了现场了解，房地产买卖合同中童绍宁、严玲对房地产具体状况充分了解的内容亦可表明童绍宁、严玲对杨龙骅、薛桂娣房屋状况明知，童绍宁、严玲在一审中未能提供充足证据证明系争合同不能履行的原因在于杨龙骅、薛桂娣搭建，而杨龙骅、薛桂娣亦表明其可及时拆除搭建物，故对童绍宁、严玲的该辩称意见不予支持。童绍宁、严玲辩称依据合同仲裁条款约定，本案纠纷应提交上海仲裁委员会仲裁，一审法院对本案无管辖权，因《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。童绍宁、严玲在一审法院安排的庭审前未对一审法院受理本案提出异议，故即便童绍宁、严玲辩称的仲裁条款成立，依法亦应视为童绍宁、严玲放弃仲裁协议，本案应由一审法院继续审理，据此，一审法院对童绍宁、严玲的上述辩称意见不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一七年一月九日作出判决：一、解除杨龙骅、薛桂娣与童绍宁、严玲于2016年7月13日签订的上海市房地产买卖合同；二、童绍宁、严玲于判决生效之日起十日内支付杨龙骅、薛桂娣违约金100万元；三、驳回杨龙骅、薛桂娣的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,527元减半收取计10,263.50元，由杨龙骅、薛桂娣共同负担263.50元，童绍宁、严玲共同负担10,000元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，杨龙骅、薛桂娣与童绍宁、严玲于2016年7月13日签订的上海市房地产买卖合同合法有效，双方当事人均应依此履行。童绍宁、严玲未按合同约定支付房款，构成违约，应承担相应的违约责任。关于一审法院酌定童绍宁、严玲承担违约金为115万元是否适当的问题，结合本案案情，按照双方合同约定，童绍宁、严玲违约，应当赔偿违约金为合同总价款的20%。原审法院考虑到童绍宁、严玲违约造成杨龙骅、薛桂娣无法如期购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的事实及合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，酌定的违约金金额并无不当。关于系争房屋存在违法搭建、改建的情况，是否构成童绍宁、严玲无法履行房屋买卖合同的原因。房地产买卖是重大的交易行为，双方均应审慎，童绍宁、严玲在签订房屋买卖合同时未就系争房屋存在违法搭建、改建问题提出异议，在合同中亦确认对系争房屋的现状是了解的。且在一审审理中，童绍宁、严玲称，之所以买不成房的原因之一是因为童绍宁是限购对象，必须先卖一套房屋才能买，故对童绍宁、严玲的该辩称不予支持。关于一审法院对本案是否有管辖权，童绍宁、严玲在2016年11月14日一审法院首次开庭时未对一审法院受理此案提出异议的，应视为放弃仲裁协议，故一审法院对本案有管辖权。综上，童绍宁、严玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人童绍宁、严玲负担。本判决为终审判决。审判长 金绍奇审判员 翟从海审判员 许 军二〇一七年八月十一日书记员 周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”