（2017）苏0812民初910号

裁判日期: 2017-08-11

公开日期: 2018-02-27

案件名称

王淑琳与李伯乐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王淑琳,李伯乐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百零七条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

江苏省淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初910号原告：王淑琳，女，1962年8月11日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王正清、ＸＸ（实习），江苏岸庆律师事务所律师。被告：李伯乐，男，1984年11月17日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王桂林，江苏尚淮律师事务所律师。原告王淑琳与被告李伯乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王淑琳的委托诉讼代理人王正清、被告李伯乐及其委托诉讼代理人王桂林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告购房定金5万元，并承担违约金14.4万元，共计19.4万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月4日，原告在江苏先河房地产经纪有限公司的居间介绍下，与被告签订了淮安市存量房买卖和居间合同，约定：被告将其所有的位于淮安市解放西路179号恒辉花园2号楼1101室出售给原告，总价72万元，定金5万元，并于2016年12月10日前交付47万元购房款，余款申请银行贷款。原告在签订合同时交付了定金5万元，但直至2016年12月10日前，原告准备交付47万元时被告以种种理由推脱，拒不接受房款，拒不履行合同，经多次协商未果，原告认为被告已经以其行为表明不再履行合同，故应当承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。被告李伯乐辩称：1、房屋的买卖是由案外人朱春雷与被告商谈，定金也是由朱春雷支付给被告的，原告是否具有诉权，请法庭依法审查；2、原告在诉状中所称的内容部分与实际情况不符，2016年12月3日，就涉案房屋朱春雷与被告达成的买卖协议，双方约定首付款52万元，买方于2016年12月10日前支付除5万元定金外的剩余首付款47万元，余款办理银行贷款，双方须于2016年12月10日前向银行提交办理银行贷款的手续，第二天即12月4日，中介公司提出签订的合同有部分不规范，便重新签订了买卖合同，但合同签订后，买方没有按照合同的约定履行，在支付完定金后，买方至今未将剩余的47万元首付支付给被告，也未到银行办理贷款手续，买方的行为，已构成违约，因买方行为构成违约，其诉请要求返还定金并要求支付违约金的请求没有法律依据，原告的诉讼请求是基于解除双方买卖合同而提出的，对于解除买卖合同的请求，被告予以同意，且买方的种种行为已经导致双方无继续履行合同的可能性，双方合同目的不能实现的原因在于买方，被告不存在任何过错，对于买方的违约行为，被告保留相关诉权；3、如果法院认定被告存在违约行为，需要提起法庭注意，原告称的被告的违约时间为2016年12月20日，对于12月10日到20日之间原告方就主张144000元违约金，明显过高，其应就其在这十日内的损失向法庭举证，否则原告要求支付违约金的请求无事实根据。经审理查明：被告李伯乐系坐落于淮安市解放西路恒辉花园2号楼1101室的所有权人。2016年12月3日，原告王淑琳（买方）与被告李伯乐（卖方）在江苏先河房地产经纪有限公司的见证下，签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，后应中介要求双方于次日重新订立《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将坐落于淮安市恒辉花园2号楼1101室房屋出售给买方，面积142.82平方米，总价款72万元；定金5万元，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付；买方需于2016年12月10日前支付除定金外的首付款47万元；买方需于2016年12月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方应当于全款到账后将该房地产交付买方；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价百分之二十的违约金；卖方承诺过完户后一月内搬走；卖方承诺此房满五年且唯一；买卖双方一个签字代表全家，如出现反悔按定金不退或双倍返还；经双方协议，买方的首付款愿意支付给卖方解押。王淑琳的儿子朱春雷作为其代理人在合同上签名。在首次订立合同当日，原告王淑琳支付定金5万元，被告李伯乐出具收条，载明：“本人是恒辉花园2号楼1101的产权人，兹收到王淑琳购买该物业之房款人民币五万元。以此为据。”2016年12月6日至2016年12月8日，中介工作人员徐蓉与原告王淑琳的儿媳通过微信联系办理公积金贷款事宜。2016年12月12日，徐蓉再次跟原告王淑琳的儿媳联系称系统已经好了，但是需要卖方解押，同时首付款还需要买方协助，原告王淑琳的家人表示钱随时都可以，徐蓉表示其也在等卖方通知。次日，原告王淑琳的儿媳再次联系徐蓉询问卖方是否已经预约交款时间。12月20日，原告王淑琳的儿媳再次催问预约还款时间。2016年12月8日，徐蓉通过微信联系被告李伯乐告知其公积金贷款必须网签且不能存在抵押，故其先要将涉案物业上的抵押解除才可以办理买方的公积金贷款手续，在被告李伯乐称无钱解押时，徐蓉告知其买方会协助还款，并让其申请提前还款并告知时间，被告李伯乐称涉案物业有两家抵押，一个是中银的，一个是工行的，据其所知中银是随时随地可以还款，当天预约即可，其会咨询工行的情况。同年12月12日，徐蓉再次联系被告李伯乐询问其预约还款事宜，被告李伯乐仅回复这两天都忙后再无微信聊天记录。据案外人朱春雷陈述：其系原告王淑琳的儿子，合同系其代理其母亲签字；买房时谈的是贷款，卖方称房子有20万元左右的银行贷款，要求用首付给其交抵押，买方亦表示同意；合同签订后大概两周，无人联系买方，于是其就联系中介，中介称对方有事没有配合，中介也没有谈过具体首付款何时支付，后来其妻子从中介处要到对方号码，对方直接称房子不再出售；大约在2016年12月底，三方协商的时候卖方一直找理由不卖，说是母亲不让卖等等，但是看房时被告家人也在场，房产证就是被告一个人的名字。据被告李伯乐陈述：签订合同时中介工作人员告知其签订合同七日内可以直接约好买家去银行柜台还款，故首付款的付款时间约定为2016年12月10日，后来又称要一个月时间，本来其七天就可以拿首付，但后来又多了1个月时间，在2016年12月17、18日左右，其母亲问其房屋首付款问题，其告知母亲存在预约还款的情况，其母亲就表示房屋不再出售，其本人大约是在2016年12月20日左右跟中介表示不再出售房屋，其是因为买方没有按时付款，中介亦未按照承诺履行，才不再出售房屋的。在庭审中，本院征询原告意见是否要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，原告表示不再要求购买涉案房屋，解除双方之间的买卖合同。被告则对原告要求解除合同的意见表示同意。以上事实，有当事人陈述、原告举证的淮安市存量房买卖及居间服务合同、收款收据、微信截图、本院与朱春雷、徐蓉的谈话笔录等证据在卷佐证。在案件审理过程中，原告王淑琳申请对被告李伯乐所有的涉案房屋进行了财产保全。本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告李伯乐在合同履行过程中，在买卖双方通过中介沟通付款方式和时间时，明确表示房屋不再出售给原告，其不再履行合同义务的行为已经构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋不存在法律上或事实上履行不能的情况，故本案原告依据法律规定享有要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利。关于被告辩称其是因为原告和中介没有按照合同约定履行才向对方表示不再出售房屋，违约方应当是原告的抗辩，本院不予采纳。本院认为，虽然双方之间合同约定的首付款时间是2016年12月10日，双方亦约定了以首付款为涉案房屋还贷解押，但是在合同的具体履行过程中双方通过中介一直在协商解押事宜，被告无权单方表示不再履行合同，其即使要解除合同也应当给付原告一定的宽限期，而非直接告知原告不再出售房屋，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于原告所称不要求继续履行合同，并要求被告退还定金并赔偿损失的请求，事实上是要求解除双方之间的买卖合同。关于解除合同的请求，被告予以同意，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告均同意不再继续履行房屋买卖合同，故被告应当退还已经收取的定金5万元。关于原告要求被告按照房屋总价款的20%承担违约金14.4万元，被告不予认可，称违约金标准过高，且原告并未举证其损失。本院认为，因本案合同解除不再继续履行的原因在被告，故其应当赔偿原告的损失，因原告关于其损失的具体数额并未举证，且双方均未申请对案涉房屋进行价格评估，故本院综合考虑双方在合同签订及履行过程中的情况、合同中违约条款的规定及同地段同类型二手房交易价格，酌定被告赔偿原告损失5万元，故对原告要求被告赔偿损失14.4万元中的5万元本院予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李伯乐于判决生效后五日内退还原告王淑琳购房定金5万元，并赔偿原告王淑琳损失5万元；二、驳回原告王淑琳的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，财产保全费1520元，合计5700元，由原告王淑琳负担2762元，由被告李伯乐负担2938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　吴祥华人民陪审员　　朱延会人民陪审员　　卞　勤二〇一七年八月十一日书　记　员　　陈　欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度搜索“”