（2017）鄂28民终340号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-19
案件名称
王光宪、王国顺房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王光宪,王国顺,邓超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终340号上诉人(原审被告、反诉原告)：王光宪，男，1961年7月19日出生，土家族，住湖北省咸丰县。上诉人(原审被告、反诉原告)：王国顺（系王光宪之子），男，1984年11月14日出生，土家族，住湖北省咸丰县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓超，男，1966年1月17日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：梁先傑，咸丰县开元法律服务所法律工作者。上诉人王国顺、王光宪因与被上诉人邓超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院(2016)鄂2826民初768号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案因案情疑难、复杂，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。王国顺、王光宪上诉请求：1.依法撤销(2016)鄂2826民初768号民事判决并依法改判；2.本案上诉费由邓超承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方在2015年3月7日签订的《租赁合同》第一条中约定了合同解除的条件，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除的规定，不应适用第九十四条法定解除的规定。本案不符合合同约定的解除条件，邓超无法解除双方签订的租赁合同。2.王国顺、王光宪无任何阻止邓超生产经营的行为，无违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金26000元。一审法院仅以咸丰县高乐山镇新田沟村人民调解委员会的《调解笔录》就认定王国顺、王光宪有阻止邓超生产经营的行为错误。同时，一审法院以王国顺、王光宪在邓超安装锅炉及设备时未提出异议推断王国顺、王光宪同意邓超安装锅炉及设备的结论错误。邓超在一审中提交的咸丰县安监局出具的报告只能证实该锅炉设备不属于特种设备行业，不在安监局的监管范围，但不能证明不具备安全隐患，不会发生安全事故，邓超以该报告就认为其安装的锅炉设备不具有安全隐患错误。3.邓超有违反租赁合同及协议的行为，应承担赔偿责任。房屋租赁期间，邓超在租赁的房屋上搭建锅炉管道，安装广告牌，致使租赁房屋墙体不同程度受损，地面出现明显的裂缝，根据双方签订的《租房合同》第七条的约定，邓超应当承担相应的赔偿责任；邓超违反《租房合同》第二条的约定，其修建的沼气池和猪圈一直未能办理相关手续。4.王国顺、王光宪不应当退还邓超2016年租金11375元、押金1000元。双方签订《租房合同》至今，邓超的锅炉、烟囱、酒坛等设备设施均持续占用王光宪、王国顺的涉案房屋，钥匙也在邓超手中，租金就应该持续计算至实际搬离租赁房屋时止。5.邓超未能生产酒系其自身原因所致。邓超利用锅炉设备煮酒行业，要有食药监局的小作坊准产证、国土部门颁发的建池卡、用地审批等相关手续，然而在一审庭审中邓超都未能举证证实其已经向有关部门办理相关手续，由此推断其从事煮酒行业属违法行为。邓超因无法继续煮酒，通过恶意诉讼方式向王国顺、王光宪索取赔偿费用来弥补损失，不应得到支持。6.一审判决未对双方提交的证据予以综合认定、分析，回避了庭审中最重要的举证、质证阶段，其程序有严重瑕疵。邓超辩称：1.一审法院认定事实清楚，判决依法有据，程序合法，二审法院应予维持。邓超与王光宪、王国顺签订租房合同及相关协议后，在合同履行期间，王光宪、王国顺不按照约定履行合同义务，违反诚实信用原则，以邓超安装小型合格锅炉有安全隐患为由，强行阻止邓超生产经营，迫使邓超企业停产，造成重大经济损失。因王光宪、王国顺的违约行为导致无法实现合同目的，邓超依照合同法的相关规定诉至法院，请求依法解除合同，王光宪、王国顺给邓超支付违约金，赔偿相关损失，合情、合理、合法。2.王光宪、王国顺的上诉理由不成立，于法无据。本案因王光宪、王国顺的违约行为导致无法实现合同目的，应按照合同法第九十四条依法解除；邓超与王光宪、王国顺两次签订租赁合同及附加协议，都是依法行事，双方对安装锅炉，修建沼气池等设施建设方面有具体的约定，邓超是依约履行，而且邓超在建设时王光宪、王国顺也完全同意，并未提出异议，邓超没有违约行为；王光宪、王国顺称邓超一直占有使用租赁物不应退还租金和押金不合法，王光宪、王国顺在一审中未提交任何证据证实邓超属于违法经营，邓超实属守法经营；4.一审判决不存在瑕疵。综上所述，二审法院应驳回王光宪、王国顺的上诉，维持原判。邓超向一审法院起诉请求：１、判令解除王国顺、王光宪、邓超签订的《租房合同》和《协议》以及其他与之相关的补充协议；2、判令王国顺、王光宪支付2015年3月30日至2019年3月30日总租金50%的履约违约金人民币26000元；3、判令王国顺、王光宪退还2016年房屋租金13000元、押金1000元；4、判令王国顺、王光宪赔偿锅炉购置费800元；5、判令王国顺、王光宪赔偿锅炉购置费6880元；6、判令王国顺、王光宪赔偿沼气池建设、堡坎砌筑、打灶、水池建设、运费、材料款及小工工资等各项支出78441元；7、判令王国顺、王光宪赔偿邓超2016年4月14日至2016年5月16日酒厂被其强行停产后的损失13596元；8、判令王光宪、王国顺承担诉讼费用。王国顺、王光宪向一审法院反诉请求：1.判令邓超立即拆除搭建在王国顺、王光宪房屋上的锅炉设备，恢复王国顺、王光宪房屋原状；2.判令邓超立即拆除修建在王国顺、王光宪老屋上方土地里的沼气池和猪圈，恢复土地原状；3.判令邓超立即恢复王国顺、王光宪地下室原样；4.反诉诉讼费用由邓超承担。一审法院认定事实如下：2014年3月30日，邓超与王光宪签订《房屋租用合同》，约定：邓超因煮酒需要租用王光宪的房屋：1、地下室四大间；2、一楼门面二大间（右边）；3、王光宪现住房后面的木房三大间；4、猪圈三小间和木屋后面空地一块。租期五年，从2014年3月30日至2019年3月30日止，租费每年12000元，交费时间为每年的3月30日以前。同年5月8日，王光宪与邓超签订一份《协议》，约定邓超因经营需要，将王光宪老屋上方的约50平方米的土地用于建沼气池和猪圈。建沼气池和猪圈的手续由邓超负责办理，但必须以王光宪的名义，保证政府相关部门不得干涉。王光宪负责协调周边关系。租费每年1000元，在5月8日之前付清，租期5年。如邓超不再经营后，所建沼气池、猪圈完全归王光宪所有，但在经营过程中，王光宪不得干涉，如有干涉，必须赔偿由此所造成的一切损失。合同签订后，邓超开始在租赁房屋煮酒，在地下室修建了煮酒必要的设施。但其修建的沼气池和猪圈没有办理相关手续。2015年3月7日，王国顺与邓超签订《租房合同》，租赁房屋和土地与上述合同、协议一致，租期4年。约定，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金50%的违约金。租金每年13000元，房屋押金1000元。租赁期满或合同解除后，王国顺有权收回房屋，邓超应按照原状恢复房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。2016年3月，邓超在所租房屋地下室外安装锅炉，王国顺、王光宪以邓超安装的锅炉存在安全隐患为由阻止邓超煮酒，导致停产。2016年5月17日，邓超诉至法院。另查明，王光宪与王国顺系父子关系；邓超有七个酒坛子仍在租赁的地下室内。一审法院认为，邓超与王国顺、王光宪签订租赁合同，系双方当事人真实意思的表示。邓超与王国顺于2015年3月7日签订的合同系对原合同的进一步完善。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在合同履行期间，王国顺、王光宪以邓超安装的锅炉存在安全隐患为由阻止邓超煮酒，王国顺、王光宪并没有相关证据证明邓超为煮酒而安装的锅炉存在安全隐患，其阻止邓超生产经营的行为系违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。邓超请求判令解除合同，符合法律规定，予以支持。邓超请求判令王国顺、王光宪赔偿违约金26000元，王国顺、王光宪认为不应当支付，应视为其对违约金过高的抗辩，但王光宪、王国顺未提供证据证实合同约定的违约金过分高于造成邓超的实际损失，在双方当事人签订的合同中对违约金进行了明确的约定，邓超的该项请求，一审法院予以支持。邓超请求判令王国顺、王光宪退还2016年房屋租金13000元、押金1000元，因邓超使用租赁房屋至2016年5月17日起诉时，以每月计为1083元，邓超未使用期间的房屋租赁费、押金应由王国顺、王光宪予以退还。邓超请求王国顺、王光宪赔偿其沼气池建设、堡坎砌筑、打灶、水池建设、运费、材料款及小工工资等各项支出78441元，仅提交了领条等证据，未提供相关单位的鉴定结论，该请求不予支持；邓超要求王国顺、王光宪赔偿其2016年4月14日至2016年5月16日酒厂被强行停产后的损失13596元，仅提交了其自制的流水帐目，未能提供税务发票等财务报表，该请求不予支持。王国顺、王光宪反诉请求判令邓超立即拆除搭建在反诉人房屋上的锅炉设备，恢复反诉人房屋原状、判令邓超立即恢复地下室原样，因合同解除，根据当事人双方的约定，王国顺、王光宪的该两项请求予以支持。关于请求判令邓超立即拆除修建在老屋上方土地里的沼气池和猪圈，恢复土地原状的诉讼请求，根据当事人双方的约定，合同解除后，沼气池、猪圈归王国顺、王光宪所有。对该项请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除邓超与王国顺2015年3月7日签订的租房合同；二、王国顺、王光宪赔偿邓超违约金26000元；退还邓超2016年租金11375元、押金1000元；三、酒坛子七个归邓超所有，限于本判决生效后十日内搬出；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回邓超的其他诉讼请求；五、邓超于本判决书生效后十日内拆除其安装的锅炉及附属设施；六、邓超于本判决生效后十日内恢复租赁房屋地下室原状；七、驳回王国顺、王光宪的其他诉讼请求。本诉案件受理费3094元，减半收取计1547元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，合计1597元，邓超负担800元，王国顺、王光宪负担797元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王国顺、王光宪提交的《咸丰县公安消防大队责令限期改正通知书》系复印件，无法核实其真实性，且该通知书上被检查单位签收处为空白，邓超庭审中称不知道此事，否认收到该通知书，对该证据不予采信；王国顺、王光宪提交的《咸丰县安全生产监督管理局来文来函处理笺》复印件，无法核实其真实性，且该处理笺仅能证明王国顺曾向咸丰县安全生产监督管理局请求消除房屋安全隐患，但咸丰县安全生产监督管理局是否处理、如何处理并不清楚，该证据达不到王国顺、王光宪的证明目的，不予采信；王国顺、王光宪提交的咸丰县高乐山镇新田沟村委会的说明能证明邓超与王国顺发生纠纷后，邓超曾向村委会申请调解，一审判决认定王国顺、王光宪有阻止邓超生产经营的行为并非仅依据邓超一审中提交的《人民调解申请书》，该证据达不到王国顺、王光宪的证明目的，不予采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，邓超与王国顺于2015年3月7日签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。《租房合同》约定：“乙方（邓超）租房期间，对房屋无任何损坏的情况下，甲方（王国顺）不得干涉乙方正常经营活动。”邓超在一审时提交的吴锐的证明、王国顺与邓超的手机信息记录、咸丰县司法局高乐山司法所的证明及人民调解申请书等证据能证明王国顺、王光宪因邓超在租赁的涉案房屋内安装锅炉发生纠纷而阻止邓超经营，王国顺、王光宪并没有提交充分的证据证实邓超安装的锅炉存在安全隐患或损坏了涉案房屋。邓超在涉案房屋搭建锅炉管道、安装广告牌系对涉案房屋的合理使用，王国顺、王光宪称涉案房屋地面出现裂缝，但没有提交证据证实该裂缝系邓超使用涉案房屋造成。王国顺、王光宪在没有证据证实邓超在租房期间对房屋有损坏的情况下，干涉了邓超的正常经营，违反了《租房合同》的约定，一审判决认定王国顺、王光宪阻止邓超生产经营的行为构成违约并无不当。王国顺、王光宪阻止邓超生产经营致使邓超租赁涉案房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。邓超请求判令解除《租房合同》符合法律规定，一审判决予以支持并无不当。《租赁合同》第一条约定：“任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金50%的违约金。”该条并没有约定解除合同的具体条件，并且，即使合同约定了解除条件，也不排斥合同法定解除。王国顺、王光宪上诉称本案应依据该条适用合同约定解除没有事实依据，不予支持。该条约定合同解除时需偿付对方总租金50%的违约金，《租房合同》约定的总租金为52000元，一审判决王国顺、王光宪支付邓超违约金26000元并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《租房合同》解除后，一审判决认定至2016年5月17日邓超起诉时，邓超未使用期间的房屋租赁费、押金应由王国顺、王光宪予以退还并无不当。另外，虽然王光宪与邓超于2014年5月8日签订的《协议》约定建沼气池和猪圈的手续由邓超以王光宪的名义办理，但王国顺与邓超于2015年3月7日签订的《租房合同》对此并没有明确约定，《租房合同》是对原《协议》的变更，2014年5月8日签订的《协议》当然丧失法律效力，王国顺、王光宪以邓超违反《协议》的约定主张邓超违约的上诉理由不能成立，不予支持。综上，王国顺、王光宪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人王国顺、王光宪负担。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇一七年八月十一日书记员 陈 乾 来自