（2017）沪01民终6364号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李雪林诉李文献房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雪林,左文斌,李文献
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6364号上诉人（原审被告）：李雪林，男，1961年2月5日出生，汉族，住上海市。上诉人（原审被告）：左文斌，男，1988年6月18日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：李文献，男，1954年6月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。上诉人李雪林、左文斌因与被上诉人李文献房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雪林上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李雪林按每月人民币5,500元标准支付李文献2016年8月25日起至左文斌实际搬离房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：一审法院根据李文献与李雪林短信记录等证据认定左文斌实际支付给李雪林的月房租为9,000元依据不足。左文斌上诉请求：撤销一审判决第一项，不同意搬离系争房屋，左文斌租赁系争房屋，李文献是明知的，其一直没有提出异议。李文献辩称，李雪林擅自以每月9,000元价格转租系争房屋，违反合同约定，要求驳回上诉，维持原判。李文献向一审法院起诉请求：1、判令李雪林、左文斌搬离上海市XX路XX号乙底楼房屋；2、判令李雪林支付2016年7月至8月租金11,000元，赔偿2015年9月1日至2016年8月30日的租金差价损失42,000元（每月3,500元），支付2016年8月25日至实际搬离之日的房屋占用费（按每月9,000元计算）。一审法院认定事实：2013年8月5日，李文献（甲方、出租方）与李雪林（乙方、承租方）签订《上海市租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落于徐汇区XX路XX号乙底楼出租给乙方使用。该房屋租赁期为三年，自2013年8月25日起至2016年8月24日止。租金每月5,500元，以现金方式支付。双方议定另付5,500元押金后按每两月结算一次，提前5天支付下次房租，押金不变。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租。上述租赁合同签订两年后，李雪林即将系争房屋进行转租，李文献对此知晓。一审审理中，李雪林提供了其与左文斌就系争房屋签订的《租赁合同》，该合同显示：2015年8月10日，李雪林将系争房屋出租给左文斌使用，租赁房屋仅作为房产中介使用，房屋租赁期为三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止，房屋月租金为5,500元每月……李文献对上述李雪林、左文斌签订的租赁合同的真实性不予认可，称其看过李雪林、左文斌间的租赁合同，约定的租金为每月9,000元，但认可李雪林于2015年8月底将系争房屋转租给左文斌。2016年8月11日，李文献委托上海沪灿律师事务所向李雪林发送律师函，内容为：李雪林对系争房屋享有的承租期将于2016年8月24日到期，上述租赁合同到期后，李文献将收回房屋不再对该房屋续租，望李雪林在合理时间内腾空房屋，双方进行房屋交付和费用清算。李雪林无权对该房屋进行转租和分租，擅自将该房屋转租给案外人，违反了租赁合同的约定……李文献与李雪林的短信记录显示：2016年6月20日，李文献短信称“房客6月底能否撤离？如一定要到8月底，那么我6月25日则来取7月和8月的房租”，6月25日，李文献又短信称“现在最后2个月的房租你是应该按约付给我的，而合同期满我需要收回房子，希望你在合同到期前处理好目前存在的问题，如期将房子交还给我”，同日，李雪林回复称“至于借给中介我也跟你说过，你这么突然不借，也可以，房租七、八月给你。之后事情你自己处理，因为你之前也没说收回，所以我借给他三年”。6月26日，李雪林短信称“李文献，今年四月，你来短信说再过两个月要收回房子，原因是有人出你月租金12,000元租房子。当时我与你很和气的讲，我租给小左三年，月租金9,000元每月，当时我愿意以9,000元月租金交给你16年7、8月两个月的租金，9月开始以月租金12,000元租你的房子，你不肯，一定要7、8月两个月的租金为12,000每月交租”，同日，李文献短信称“左文斌现在为何被迫停业，他是无证经营，正好碰到五部门联合执法，才被迫停业的……”李文献向上海XX公司支付了2015年1月至2016年12月的系争房屋租金3,511.2元。一审审理中，左文斌称2016年8月24日之后其都按期支付李雪林系争房屋租金，李雪林亦称按时收到左文斌支付的租金。一审法院认为，李文献、李雪林就系争房屋签订的《上海市租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认，双方均应恪守。双方租赁合同明确约定了房屋租赁期限至2016年8月24日止，租赁期满李文献有权收回全部出租房屋，李雪林应如期交还。现上述租赁合同已到期终止，李文献亦表示要收回房屋，故李雪林应将系争房屋返还李文献。因现系争房屋由左文斌实际占有使用，故左文斌应搬离系争房屋。租赁合同期间，李雪林尚欠李文献2016年7月、8月的租金未付，李雪林应全面履行租赁合同，将上述两个月的租金按照合同约定的租金标准支付李文献。至于李文献主张的赔偿房租差价损失的诉讼请求，虽然李文献与李雪林的租赁合同约定，未经李文献同意，李雪林不得将房屋转租分租，但从查明的事实看，李文献对李雪林将系争房屋转租是知晓的，且李文献未提出异议，同时，李文献发给李雪林的短信也称，对于系争房屋转租赚取的租金差价是理解的，故李文献主张的租金差价损失的诉讼请求不予支持。关于李文献主张的租赁期结束后的房屋使用费，因左文斌陈述已将相应的租金按时支付给了李雪林，李雪林亦表示收到，故房屋使用费应由李雪林支付李文献。一审审理中，李雪林、左文斌辩称，双方约定的月租金为5,500元，但从李文献与李雪林的短信记录等证据看，左文斌实际支付给李雪林的房租为9,000元，故房屋使用费的标准以每月9,000元为宜。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，于二○一七年三月十七日作出判决：一、左文斌于判决生效之日起三十日内搬离上海市XX路XX号乙底楼房屋；二、李雪林于判决生效之日起十日内支付李文献2016年7月、8月的房屋租金11,000元；三、李雪林于判决生效之日起十日内支付李文献2016年8月25日起至左文斌实际搬离房屋之日止的房屋使用费，按每月9,000元标准支付；四、驳回李文献的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计675元，由李文献负担547.5元，由李雪林、左文斌负担127.5元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，左文斌在收到缴纳上诉费用通知后，不缴纳二审案件受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十二条，《最高人民法院关于适用的通知》第二条之规定，本院裁定：上诉人左文斌按自动撤回上诉处理。李文献与李雪林就系争房屋签订的《上海市租赁合同》合法、有效，合同明确约定了房屋租赁期限至2016年8月24日止，租赁期满李文献要求收回系争房屋，李雪林应如期交还，现系争房屋由左文斌实际占有使用，故左文斌应搬离系争房屋。至于租赁期结束后的系争房屋使用费的金额，一审法院根据李文献与李雪林的短信记录等证据确认左文斌实际支付给李雪林的房租为9,000元，确认李雪林按每月9,000元标准支付李文献2016年8月25日起至左文斌实际搬离房屋之日止的房屋使用费并无不当,本院予以确认。综上所述，李雪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人李雪林负担。本判决为终审判决。审判长 金绍奇审判员 翟从海审判员 许 军二〇一七年八月十一日书记员 周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”