（2017）黑01民终3508号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-27
案件名称
中投全球（北京）投资管理有限公司、黑龙江跨越新天地购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中投全球（北京）投资管理有限公司,黑龙江跨越新天地购物广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3508号上诉人（一审被告）：中投全球（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号三里屯SOHO办公C座19层。法定代表人：于金源，董事长。委托诉讼代理人：郑瑞廷，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黑龙江跨越新天地购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区建设街51号。法定代表人：杨大胜，董事长。委托诉讼代理人：何慧梅，黑龙江博采律师事务所律师。委诉讼托代理人：王奇女，女，1983年12月22日出生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市香坊区大庆头道街*号**栋*单元***室。上诉人中投全球（北京）投资管理有限公司（以下简称中投公司）因与被上诉人黑龙江跨越新天地购物广场有限公司（以下简称跨越新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人中投公司委托诉讼代理人郑瑞廷，被上诉人跨越新天地公司委托诉讼代理人何慧梅、王奇女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中投公司上诉请求：撤销一审判决。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。中投公司于2016年7月27日以书面形式向跨越新天地公司发出《房屋租赁提前解约申请书》，该申请书从内容上是通知书，中投公司明确表示自2016年9月25日起不再履行租赁合同。故双方签订的《房屋租赁合同》解除日期是2016年9月25日，而不是一审判决认定的自2017年3月26日解除。一审法院认定中投公司撤场时间为2016年11月10日，中投公司实际撤场时间是2016年8月底，一审法院认定由中投公司支付2016年9月26日至2016年10月25日的水、电费1208.77元不合理。2.一审法院适用法律不当。中投公司在发出解除合同通知并于2016年8月撤场后，跨越新天地公司没有采取有效措施将案涉房屋租给他人，而是放任租赁房屋闲置，属扩大损失，中投公司不应就此进行赔偿。中投公司按6个月租金向中投公司支付违约金过高，且按日千分之五给付跨越公司延期付款的违约金超出了法律规定的上限。跨越新天地公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，计算违约金标准符合法律规定。中投公司在发出解除合同通知后，跨越新天地公司已回函明确表示不同意解除合同，合同一直处于生效情形。中投公司在2016年11月10日撤场，属于单方行为，并未与跨越新天地公司进行交接，且中投公司一直控制房屋持续到一审诉讼期间。故请求驳回中投公司的上诉请求。跨越新天地公司向一审法院起诉请求：一、解除跨越新天地公司、中投公司签订的房屋租赁合同；二、中投公司立即给付拖欠的租金416,300元及滞纳金（自2016年8月26日至给付之日，按日千分之五计算）；三、中投公司给付违约金41.4万元（合同第11条第3项）；四、中投公司给付自2016年9月26日至2017年3月25日物业管理费3万元及滞纳金（自2016年8月26日至给付之日，按日千分之五计算）、自2016年9月26日至2016年10月25日水电费1208.77元。一审法院认定事实:2014年9月5日，跨越新天地公司与案外人黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司签订《局房屋租赁合同》，案外人将位于哈尔滨市南岗区建设街51号邮政营业楼1-6层出租给跨越新天地公司，并同意跨越新天地公司对外转租或联营，转租或联营期限至2018年11月10日。2015年8月26日，跨越新天地公司、中投公司签订《房屋租赁合同》，跨越新天地公司将位于南岗区建设街51号邮政营业楼六层部分房屋出租给中投公司，套内面积500平方米（以实测为准），房屋租赁用途为办公、写字间，租赁期限自2015年8月26日至2018年9月30日，共1132天。租金为4.6元/平方米/天（含税），第三年租金上浮8%。第二年上半年租金（2016年9月26日至2017年3月25日，共计181天）41.63万元、物业管理费3万元，共计44.63万元，应于2016年8月26日前向跨越新天地支付。该合同第七条约定，中投公司在经营期间产生的水费、电费、电话费等费用由中投公司自行负责。水费、电费依据跨越新天地公司下达的水、电费缴费通知单，中投公司在接到水电费缴费通知单后3个工作日��足额支付跨越新天地公司指定账户，否则每迟延一日加付应缴金额千分之五的迟延违约金。该合同第十一条违约责任约定，中投公司逾期交付租金及费用的，除应如数补交外每日按应交金额的千分之五，向跨越新天地支付迟延违约金；租赁期内，因跨越新天地公司原因提前收回房屋或因中投公司原因提前退租的，应提前180日内通知对方并征得对方同意后，按当年租金标准的180日租金向对方支付违约金。合同签订后，中投公司依约给付第一年租金及物业费。2016年7月11日，跨越新天地公司向中投公司发函催缴2016年9月26日至2017年3月25日（第二年上半年）租金及物业费。2016年7月27日，中投公司向跨越公司发函要求提前解约，理由为由于公司调整经营方针，为减少开支，决定自2016年9月25日不再租用本案租赁房屋。2016年8月9日，跨越新天地公司向中投公司回函，不同意中投���司单方解除合同。2016年9月1日，跨越新天地公司再次向中投公司发函催缴租金。2016年11月10日中投公司撤场，并将租赁房屋上锁至今。自2016年9月26日至2016年10月25日，中投公司经营的房屋产生水费104.17元、电费1104.6元，共计1208.77元，该款由跨越新天地公司垫付。庭审中中投公司承认系单方违约解除租赁合同，现诉争房屋具备交接条件，中投公司同意配合跨越新天地公司办理房屋交接。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，跨越新天地公司、中投公司签订的关于哈尔滨市南岗区建设街51号邮政大楼的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务，因租赁合同明确约定第二年上半年即2016年9月26日至2017年3月25日租金及物业管理费的具��数额及给付时间，中投公司即应依约给付跨越新天地公司。中投公司于2016年7月27日，向跨域新天地公司发函要求提前解约，跨越新天地公司发函回复中投公司不同意解除合同并催缴租金及相关费用，双方未达成解除合同一致意见，中投公司继续履行合同至2016年11月10日后撤场并将租赁房屋上锁至今，租赁房屋一直在中投控制之下，故对于2016年9月26日至2017年3月25日租金及物业管理费中投公司应给付跨越新天地公司，现中投公司迟延给付，即应按照合同约定给付迟延违约金。由于中投公司已实际撤场，继续履行合同不能，故自2017年3月26日双方合同解除，中投公司当庭承认其违反合同约定解除合同，系因自身原因提前退租，即应按照双方合同约定按当年租金标准的180日的租金向跨越新天地公司支付违约金。对于2016年9月26日至2016年10月25日的水电费，按照合同约定在经营期间由中投公司自行负担，现该费用由跨越新天地公司垫付，故中投公司应给付跨越新天地公司该费用。中投公司主张迟延付款违约金过高，应参照年24%利率予以支持，对此本院认为，本案系租赁合同纠纷而非民间借贷纠纷，借贷双方约定的年利率24%系最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，本案诉争房屋租赁期限为3年，租赁期内，中投公司违约解除合同，给跨越新天地公司造成损失，该损失额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见因违反合同可能造成的损失。本案双方合同约定的迟延付款违约金及解除合同违约金均未超过合同履行后跨越新天地公司可获得的利益，且未超过中投公司订立合同时可以预见的赔偿责任，故对中投公司的该主张不予采纳。判决：��、跨越新天地公司与中投公司签订的《房屋租赁合同》自2017年3月26日解除；二、中投公司于判决生效之日起十日内给付跨越新天地公司2016年9月26日至2017年3月25日租金41.63万元及迟延付款违约金（自2016年8月26日至给付之日，按日千分之五计算）；三、中投公司于判决生效之日起十日内给付跨越新天地公司解除合同违约金41.4万元；四、中投公司于判决生效之日起十日内给付跨越新天地公司2016年9月26日至2017年3月25日物业管理费3万元及迟延付款违约金（自2016年8月26日至给付之日，按日千分之五计算）；五、中投公司于本判决生效之日起十日内给付跨越新天地公司2016年9月26日至2016年10月25日的水、电费共计1208.77元。案件受理费12,415元，由中投公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于跨越新天第公司与中投公司签订的《房屋租赁合同》解除的时间问题。本案发生争议的租赁期间为2016年9月26日至2017年3月25日，中投公司对一审法院认定撤场时间有异议，但其在一审庭审中已自认“从2016年9月26日开始计算一个半月”撤场，即一审法院认定的撤场时间2016年11月10日。中投并未提交证据证明其撤销该自认有事实依据及法定事由，故一审法院认定的中投公司撤出租赁物的时间正确。双方签订的《房屋租赁合同》约定，因中投公司原因需提前退租，需提前180日通知跨越新天地公司并征得跨越新天地公司同意，中投公司于2016年7月27日向跨越新天地公司发出解除合同申请，但跨越新天地公司书面回复不同意解除合同。此后中投公司既未在合同约定的时间交纳第二年上半年的租金，也没有实际撤出并交还租赁的房屋，而是继续使用案涉租赁房屋至2016年11月10日。在2016年11月10日退场至一审起诉期间，中投公司并未向跨越新天地公司提出解除合同，至今亦未向跨越新天地公司交付案涉租赁房屋，一审法院认定合同解除时间为2017年3月26日，跨越新天地公司对此无异议，该认定符合双方租赁合同履行的客观实际。故中投公司应给付跨越新天地公司2016年9月26日至2017年3月25日间的房屋租金。中投公司对退场时间及合同解除时间的主张，依据不足。关于违约金计算标准的问题。中投公司主张双方约定的合同解除违约金过高，但其并未进行合理说明或提交证据证明跨越新天地公司存在已将案涉房屋另行出租，其实际损失低于双方约定的180天租金；以及跨越新天地公司故意扩大损失的情形，故中投公司的该项主张，依据不足。双方约定的延迟给付租金的违约金按照日千分之五标准计算，超过法律规定，中投公司对此提出抗辩符合法律规定，本院予以调整，中投公司在一审诉讼中主张延迟给付租金的违约金应按照年利率24%予以调整符合法律规定，本院予以确认。关于2016年9月26日至2016年10月25日间的水、电费问题。因2016年9月26日至2016年10月25日期间属于双方合同履行期，且中投公司在此期间实际占有、使用案涉租赁房屋，故根据双方签订《房屋租赁合同》约定，中投公司应缴纳该期间内的水、电费用，一审法院对此认定正确，中投公司的上诉主张，依据不足。综上所述，中投公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初243号民事判决第一、三、五项；二、变更黑���江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初243号民事判决第二项为：中投全球（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付黑龙江跨越新天地购物广场有限公司2016年9月26日至2017年3月25日租金41.63万元及迟延付款违约金（自2016年8月26日至给付之日，按年利率24%计算）；三、变更变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初243号民事判决第四项为中投全球（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付黑龙江跨越新天地购物广场有限公司2016年9月26日至2017年3月25日物业管理费3万元及迟延付款违约金（自2016年8月26日至给付之日，按年利率24%计算）；四、驳回上诉人中投全球（北京）投资管理有限公司其它上诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费24,830元，由上诉人中投全球（北京）投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员 梁红玉审判员 宋 凯二〇一七年八月十一日书记员 周小倩 关注公众号“”