（2016）内0625民初3326号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-03-15
案件名称
朱志清与呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
杭锦旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱志清,呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十九条第一款
全文
杭锦旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0625民初3326号原告：朱志清，男，汉族，1970年4月18日出生，无业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告:呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾飞路绿景华庭小区C3号楼1至2层101。法定代表人董介荣，总经理。委托代理人任玉月，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托代理人李小强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原告朱志清与被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司（以下简称：荣联房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理。2016年11月28日，被告荣联房地产公司向本院提交管辖权异议申请书。2016年12月13日，我院作出（2016）内0625民初3326号民事裁定书，裁定驳回被告荣联房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定，提起上诉。2017年4月21日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2017）内06民辖终33号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年7月4日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱志清，被告荣联房地产公司委托代理人任玉月、李小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志清向本院提出诉讼请求：1、被告荣联房地产公司给付原告从2014年11月2日至2017年4月2日过渡性补贴505636元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月，被告荣联房地产公司与原告签订了房屋拆迁协议。根据杭锦旗拆迁安置条例及房屋拆迁协议相关约定，被告应于2012年6月前，向原告交付回迁商业房，如逾期未交付房屋，被告应从2012年6月1日开始，每月向原告支付营业补偿金即过渡性补偿金，697.43平米×37.5元=26153元。但被告不履行合同义务，仅将营业补偿金支付至2013年7月31日，原告通过诉讼，确定被告应向原告支付2013年8月1日至2014年11月1日过渡性补贴，该部分款项已通过杭锦旗人民法院执行局执行给付。交付房屋二楼承重梁的螺纹钢未被混凝土充分搅拌，裸露在表面；电源于2015年12月18日安装完毕；消防安装完毕日期为2017年1月17日，且未通过验收，消防验收合格是房屋交付的前提条件，没有经过消防验收的房屋存在安全隐患；截止2017年5月，该房屋未在杭锦旗新源供热公司备案，导致不能办理暖气卡，故不具备使用条件；该回迁房至今未取得建筑工程备案表、建筑工程验收备案证。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的工程必须符合建筑工程的标准，有完整的技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建设工程验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。建筑工程验收备案证是证明房屋质量经检验合格达到交房标准的依据，是建筑工程的合格证。以上几点说明，被告交付原告的商业用房不具备使用功能、存在安全隐患、没有通过验收。杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议是针对杭锦旗所有拆迁户所制定的，是杭锦旗拆迁安置补偿的指导性文件。综上，被告应该按原有商业房面积向原告支付过渡性补偿金。被告荣联房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告于2013年10月29日已将房屋交付原告，并已完成了房屋所需的水、暖以及其它配套设施，消防工程已完工但未完成验收。被告交付原告的置换房屋基本符合《置换商铺协议》约定的交房标准，已基本具备使用条件。原告接收房屋后，并未积极使用房屋，向被告主张营业补偿金无合同约定，也无法律依据。2、即使被告未依约定向原告交付房屋，被告也仅需向原告支付逾期交房的违约金，而该违约金也仅是补偿原告的房屋租金损失，不存在支付营业补偿金的义务。原、被告签订《置换商铺协议》未约定逾期交房承担支付营业补偿金。双方签订的《置换商铺协议》第九条只约定了逾期交房应承担违约责任，但未明确约定逾期交房违约责任的具体内容。如未明确约定逾期交房违约责任，应按照现行法律规定执行。《置换商铺协议》第九条中提到的”杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议”根本不存在，原、被告未签订过该协议。现在能查询到的只有杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司与原告朱志清签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，被告认为该协议并非是《置换商铺协议》第九条中提到的”杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议”。如果原告认为杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司与朱志清签订的《房屋拆迁安置补偿协议》与被告有关系，以及该协议在杭锦旗范围内具有普遍适用效力，则原告应当举证证明，如原告无法举证证明，则应当承担举证不能的法律后果。即使杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司与朱志清签订的《房屋拆迁安置补偿协议》就是《置换商铺协议》第九条中提到的”杭锦旗拆迁安置补偿协议”。该《房屋拆迁安置补偿协议》也未约定过渡性补贴的支付标准，而如协议未约定相应标准的，则视为没有约定，人民法院裁判案件时也只能在证据充足的情况下按照现行生效法律规定执行，不能适用其它规定。综上所述，被告与原告只应在《置换商铺协议》约定的条款范围内享有权利、履行义务，除此之外，双方不存在任何其它法律关系。因此，原告无权要求被告承担《置换商铺协议》约定条款之外的义务。3、杭锦旗政府关于拆迁安置补偿的相关规定只是规范性文件，不是法律法规，也不是政府规章，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，杭锦旗政府无权就（过渡性补偿）停产停业损失的补偿做出规定，杭锦旗政府所作的规定是无效的，不能在本案中直接适用。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定，对征收房屋停产停业损失的补偿，由省、自治区、直辖市规定。应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定执行，除此之外，无其它法律规定。而原告依据杭锦旗政府的规定主张相关营业性补偿是错误的，不应得到人民法院的支持。4、目前，被告向原告交付的房屋已通水、电、暖，已完全具备使用条件，且原告已将房屋出租。现被告正与政府部门努力协调进行房屋竣工验收备案，而未竣工验收备案不影响原告使用房屋。置换房屋交付原告后，被告一直在与杭锦旗政府相关部门协调，办理房屋的竣工备案手续，但由于杭锦旗政府原因，竣工备案手续现在仍在办理中。我国现行法律法规关于房屋竣工验收备案的法律规定属于管理性规定，并非效力强制性规定，房屋是否竣工备案并不影响被告向原告交付置换房屋的有效性，也不影响原告使用房屋，因此，在被告向原告交付房屋后，不应再承担迟延交付房屋的违约责任。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供并出示以下证据：出示证据一，杭锦旗人民法院作出的（2014）杭民二初字第632号民事判决书，证明被告荣联房地产公司将过渡性补贴支付至2014年11月1日。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性和合法性不认可，对证据的关联性认可。判决书第四页审理查明第三行写到，”违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议及相关文件规定执行”，该引用错误，双方签订的协议中第九条约定”违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议执行”，没有约定”及相关文件规定”。杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议根本不存在，该判决书不真实。杭锦旗旗委政府作出的相关文件规定及会议纪要违反法律规定，该判决书不能作为证据，也不能直接作为定案依据。判决书中未向法庭提供杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议，法院也未调取该协议，该判决书中”本院认为”表述有误。出示证据二，房产证复印件一份，证明原商业房的面积及被告违约后产生了过渡性补贴。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性认可，对所要证明的问题不认可。被告未与原告签订过房屋拆迁安置补偿协议，未约定补偿标准。出示证据三，2011年5月30日，原、被告双方签订的《置换商铺协议》一份，证明该置换商铺协议合法有效。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性和所要证明的问题均认可。该置换商铺协议是双方真实意思表示，协议中未具体约定补偿标准，也未约定按照政府文件处理，违约后应按照现行法律规定处理。出示证据四，杭锦旗农电局营业厅出具的荣联快捷酒店5、6、7号商铺电源初始用电日期及安装日期表一份，证明该置换房屋用电的安装日期及初始用电日期均是2015年12月18日。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性认可。该证据仅能证明原告初始用电的日期是2015年5月22日，不能证明被告给原告供电的日期。出示证据五，杭党纪要（2014）7号杭锦党政联席会议纪要一份，证明从2014年1月1日起，回迁商业房过渡性补贴标准调整为每月每平米25元。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可。该会议纪要违反了《国有土地上房屋拆迁补偿条例》的规定，该会议纪要不能作为证据使用，也不是原告起诉的依据。出示证据六，《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁安置补偿暂行办法》一份，证明停产停业损失费的计算标准，被拆迁房屋产权证明为商业用途并在经营年限内的，按实际营业面积给予被拆迁人每月每平米25的补贴，到交房为止。被告荣联房地产公司质证称，对证据的真实性认可，合法性、关联性不认可。原、被告没有房屋拆迁的法律关系，原、被告只签订《商铺置换协议》，协议约定违约交房按照杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议规定处理，而杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议不存在。原、被告没有约定迟延交付房屋按照《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁安置补偿暂行办法》处理。《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁安置补偿暂行办法》不能作为原告起诉的法律依据，不能作为法律进行适用。出示证据七，照片一张，证明房屋大梁上螺纹钢未被混凝土充分浇灌，存在安全隐患。被告荣联房地产公司质证称，该证据与本案没有关联性。被告荣联房地产公司为证明其主张，向法庭提供并出示以下证据：出示证据一，2011年5月30日，原、被告双方签订的《置换商铺协议》，证明《置换商铺协议》第三条约定了置换房屋的交付标准。即”甲方交付房屋标准为：毛坯房，水电暖设备齐全，乙方买卡就能使用，门窗和玻璃等齐全完好。物业由乙方自行管理。碰接费由甲方承担”。被告未按期给原告交付房屋是事实。2013年10月29日，被告向原告交付房屋时，已经符合协议约定。原、被告签订的置换商铺协议中，未约定迟延交付房屋赔偿标准及计算方式，未约定迟延交付房屋按照《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁安置补偿暂行办法》处理。（2014）杭民二初字第632号民事判决书中第四页审理查明第三行写到：”违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议及相关文件规定执行”，该引用错误，双方签订的《置换商铺协议》中第九条约定违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议执行，没有约定”及相关文件规定”。原、被告之间未签订过房屋拆迁安置补偿协议，本案不存在杭锦旗房屋安置补偿协议。原告基于《置换商铺协议》中迟延交付房屋主张赔偿款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定主张。原告朱志清质证称，对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，《置换商铺协议》第九条约定，违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议及相关规定执行。出示证据二，河南省建筑安装工程有限公司出具的《证明》，证明被告交付的置换房屋消防已完工，不存在影响原告使用房屋的情况。原告朱志清质证称，对证据的真实性和所要证明的问题不认可。出示证据三，被告向杭锦旗供电局调取的SP705号朱志清商铺的用电信息，证明被告向原告朱志清交付的置换房屋已于2015年5月22日通电，不存在影响原告使用房屋的情况。原告朱志清质证称，对证据的真实性和所要证明的问题均不认可。出示证据四，（1）杭政发（2010）7号《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁补偿安置暂行办法》、杭政发(2010)50号《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁补偿安置暂行办法》补充规定、杭政发(2010)84号《杭锦旗人民政府关于杭锦旗锡尼镇商业用房拆迁补偿安置的补充通知》;（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》;（3）《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》;（4）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。以上证据证明：1、杭锦旗政府关于拆迁安置补偿的相关规定只是规范性文件，不是法律法规，也不是政府规章，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，杭锦旗政府无权就（过渡性补偿）停产停业损失的补偿做出规定，杭锦旗政府所作的规定是无效的，不能在本案中直接适用；2、人民法院在案件裁判中只能依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定执行，除此之外，无其它法律规定。而原告依据杭锦旗政府的规定主张相关营业性补偿是错误的，不应得到人民法院的支持。3、杭锦旗党委的会议纪要或者旗委、政府下发的该系列文件中关于营业补偿费的规定明显违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，营业补偿费的标准只能由省、自治区、直辖市的政府进行规定，地方政府进行规定明显属于越权行为，无效行为，不应受到法律保护。而且杭锦旗政府的相关文件制定过程中未依据任何上位法，也没有授权，不具有合法性，人民法院不能直接在案件审判中直接引用相关规定。原告朱志清质证称，对证据的真实性认可，证明的问题不认可，原、被告双方签订的《房屋置换协议》第九条有约定，原、被告之间就是拆迁安置合同关系。杭锦旗所有的拆迁补偿都是按照《杭锦旗锡尼镇房屋拆迁补偿安置暂行办法》补偿的。出示证据五，鄂尔多斯市鑫淼物业服务有限责任公司关于朱志清交付物业费、房屋租赁的说明及朱志清缴纳物业费的收据，证明原告在2017年3月16日开始装修涉案房屋。被告已将置换房屋交付原告，由于原告自身原因不使用置换房屋，原告应自行承担相应责任。原告朱志清质证称，对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，原告不使用该房屋是因为被告交付的房屋没有通过消防验收，房屋没有达到使用的标准。经审查，对当事人提供的证据，本院认定如下：原告出示的证据一，是杭锦旗人民法院作出的生效判决书，具有真实性；证据二，达不到其证明目的，不予采信；证据三、被告认可其真实性，该证据具备证据的特性，予以采信；证据四、证据五、证据六，被告认可其真实性，对真实性予以采信；原告出示的证据七，与本案无关联性，不予采信。被告出示的证据一，具备证据的特性，予以采信；证据二、证据三，无其他证据予以佐证，不予采信；证据四、证据五，原告朱志清认可证据的真实性，对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年5月30日，原、被告双方签订了《置换商铺协议》，协议共九条，甲方：荣联房地产公司，乙方：朱志清。协议第三条约定，甲方交付房屋标准为：毛坯房，水电暖设备齐全，乙方买卡就能使用，门窗和玻璃等齐全完好。第九条约定，自本合同签订之日起一年之内交房，如未按时交房，违约按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议相关规定执行。2、原、被告双方未签订过《杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议》。3、2013年10月29日，被告将涉案房屋交付原告朱志清，原、被告双方办理了交付房屋的手续。4、原告共收到过渡性补贴费669485.63元，其中2012年5月30日至2013年7月31日营业补偿金364360元。2013年8月1日至2014年11月1日营业补偿金305125.63元。5、原告于2017年3月16日装修使用涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《置换商铺协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同自双方签字盖章后成立生效。本案的争议焦点是：被告荣联房地产公司是否应给付原告朱志清从2014年11月2日至2017年4月2日的过渡性补贴505636元？本案中，2011年5月30日，原、被告双方签订的《置换商铺协议》，约定被告荣联房地产公司自合同签订之日起一年之内向原告交付房屋，违约按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议相关规定执行。即被告应于2012年5月30日前向原告交付房屋。被告违约，实际交付房屋日期是2013年10月29日。经我院生效判决书确定，被告荣联房地产公司应将营业补偿金支付至2014年11月1日，被告已履行，已承担逾期交房的违约责任。原告朱志清主张，置换房屋二楼承重梁的螺纹钢未被混凝土充分搅拌，裸露在表面；电源未按时安装完毕；消防设施安装未通过验收，消防验收合格是房屋交付的前提条件，没有经过消防验收的房屋存在安全隐患；未在杭锦旗新源供热公司备案，导致不能办理暖气卡，不具备使用条件；涉案房屋至今未取得建筑工程备案表、建筑工程验收备案证。原告的上述主张与本案非同一法律关系，不予审理。被告交付的房屋虽不符合交付标准，但不能否定涉案房屋已于2013年10月29日交付给原告朱志清的事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告接收置换房屋后,没有使用且未采取积极措施，致使损失扩大,造成的损失不得要求赔偿。故原告基于上述主张，要求被告按原有商业房面积向原告支付从2014年11月2日至2017年4月2日的过渡性补偿金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告朱志清的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱志清的诉讼请求。案件受理费8856元，由原告朱志清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 白 艳审 判 员 崔 媛人民陪审员 王 莉二〇一七年八月十一日书 记 员 崔海霞 微信公众号“”