（2017）川1902民初2004号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-01
案件名称
原告官忠与被告四川省巴中市东兴房地产有限公司房屋买卖合同案一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
官忠,四川省巴中市东兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2004号原告官忠，男，生于1972年，现居住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）彭述华，女，汉族，生于1956年，住巴中市蓝湾国际。被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。住所地：巴中市江北新区。法定代表人侯朝友，该公司董事长。委托代理人王雷，四川宏坤律师事务所律师。原告官忠与被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告官忠及其委托代理人彭述华，被告东兴房产公司之委托代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告官忠诉称：原、被告于2009年2月27日签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积128.22㎡，总价224385元（交接终测面积为128.47㎡、总房款224822元。该合同第二十条（一）“初始登记”中约定：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，属于违约，被告于2010年10月7日，将该商品房交付于原告。但从该房交付360日（2011年10月2日）起，截止今日，被告未能办取并交付房屋权属证书于原告，给原告造成极大的经济损失。经原告多次催告被告，要求协商解决，并自愿减免被告部分违约金，但被告拒绝协商赔偿违约金,并让原告向法院起诉。根据《合同法》和最高人民法院《关干审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，特诉请人民法院依法判令：一、要求被告迅速为原告办理并发给“房屋权属证”；二、要求被告赔偿违约金50000.00元；三、要求被告承担本案的诉讼费用。被告东兴房产公司辩称：1、原告所属楼栋的房产证已办，土地使用证也于2016年办理，因实行不动产登记制度，要将两证合一，现正在办理之中，有部分人已经领取，包括原告也已经领取；2、针对违约金，迟延办理土地使用证的原因不能归责于被告，是因为涉及到案外人诉讼，国土资源局不予办证，等案外人诉讼案件审结后再予以办理土地使用权证，而本案是因为行政机关的因素才导致没有办理，属于被告公司认知范围外的因素，因此不应该承担过错责任，也不应该承担违约责任；三、我方与原告签订的《商品房买卖合同》，虽约定了办理房屋权属证的时间，但明确约定如一方违约，按第（2）种方法，即由双方协商解决处理。现双方尚未协商，原告提起诉讼不当，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2009年2月27日，原告官忠与被告东兴房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买被告位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际住房一套，合同价款224385元（1750元/㎡×建筑面积128.22㎡）。该合同第二十条（一）“初始登记”中约定：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理，即：双方另行协商约定。被告于2010年10月7日将该商品房交付于原告，2012年7月办理结算，其房屋实测面积为128.47㎡、总房价款为224822元，原告已实际交纳购房款224822元。后被告已为原告办理了房屋所有权证，原告已于2013年领取，其土地使用权证经被告向相关行政机关申报后，因该宗土地涉案外人诉讼，导致行政机关直至2016年才将蓝湾国际宗地土地使权用权证办理结束（土地使用权证载明时间为2013年12月27日）。后因改“两证”为不动产登记证，被告将原已办房产证收回，为原告办理不动产登记证，但至今原告仍未领取到被告为其办理的不动产登记证。审理中，原告称起诉前曾多次向被告要求协商解决，但被告拒绝协商赔偿违约金,并让原告向法院起诉。原告同意按每日万分之一的标准主张违约金。另查明，本案受理之前，巴州区人民法院和巴中市中级人民法院已对多起涉“蓝湾国际”房屋买卖合同请求给付违约金的与本案相类似的民事案件作出一审、二审判决。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见、双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录以及其他相关证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为：原、被告于2009年2月27日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。被告虽辩称导致土地使用权证长期未能办理责任不在被告，但该情形不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，虽然双方约定了按第（2）种方法，即由双方协商解决，鉴于被告的违约行为客观存在，违约索赔在“蓝湾国际”已成为众多业主的共同诉求，个案“协商处理”已不可能实现，在原告不能与被告达成协商结果的情况下，原告要求按照相同楼盘同类诉求的最低标准主张违约金，符合公平原则，应当予以支持，本院酌定对被告应给付的违约金按已付购房款224822元的3.33%计算。原告起诉要求判令被告为其办理并发给房屋权属证，因原告交回原房产证后至今没有领取到不动产登记证，故原告起诉要求判令被告为其办理并发给房屋权属证的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告官忠办理并发放房屋权属证，原告官忠有协助的义务。被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告官忠支付未按期办理房屋权属证书的违约金7486元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，适用简易程序减半应收118元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 雍强二〇一七年八月十一日书记员 张恺 来自