（2017）云0828民初118号

裁判日期: 2017-08-11

公开日期: 2017-09-05

案件名称

丁江与李昶、罗正钦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

澜沧拉祜族自治县人民法院

所属地区

澜沧拉祜族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁江,李昶,罗正钦

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民事判决书（2017）云0828民初118号原告：丁江，女，1990年7月9日生，汉族，个体户，现住澜沧县。委托代理人：黄云秋，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。被告：李昶，男，1962年10月1日生，汉族，云岭公交公司职员，现住澜沧县。被告：罗正钦，男，1977年3月23日生，拉祜族，个体工商户，现住澜沧县。委托代理人：严谷辉、陶明树，云南众志律师事务所律师，特别授权代理。原告丁江与被告李昶、罗正钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁江及委托代理人黄云秋，被告李昶及被告罗正钦委托代理人陶明树到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告丁江向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告丁江与被告李昶达成的租赁合同；2、判决二被告连带赔偿原告丁江经济损失442791元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由:2011年12月1日被告李昶与被告罗正钦签订租赁期限为10年的租赁合同，约定租赁房屋用于开设宾馆及其它服务型经营项目，前五年的租金36000元/年，被告李昶经营不到一年将宾馆转租给原告，双方没有签订书面协议。截止2014年12月31日原告丁江共支付被告李昶租金384000元（2012年2月28日72000元，2012年3月5日8000元，2013年1月10日100000元，2013年3月12日20000元，2013年3月28日24000元，2014年7月19日100000元，2014年8月20日40000元，2014年9月20日20000元）。原告丁江租赁房屋后，申请办理了营业执照等相关手续，从2012年1月开始购买总价值442791元的宾馆设备。原告丁江经营过程中，自2013年始三楼多个房间漏雨无法正��营业，原告请人维修并多次转告被告罗正钦该房屋需要修缮，被告罗正钦未修缮。因二被告不履行修缮房屋的义务，因此原告拒绝支付房租。被告罗正钦于2014年断电致使原告无法正常营业4天，第二次被告罗正钦用两辆车堵住宾馆门口4天，造成原告无法正常营业。2016年12月11日被告罗正钦雇人将宾馆内物品搬出。被告罗正钦于2016年12月8日以李昶为被告向澜沧县人民法院提起诉讼，主张解除与李昶签订的租赁合同。本案被告罗正钦与李昶签订的租赁合同依法成立并生效，在合同没有解除前，被告罗正钦将宾馆所有设备搬出，该行为严重侵犯了原告合法权益，现被告罗正钦已将该房屋另租他人，原告丁江与被告李昶达成的租赁合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，故提起诉讼。被告李昶辩称：对原告所述转租事宜予以认可，且转租之事��告罗正钦知情并认可，原告丁江通过被告李昶向被告罗正钦支付384000元租金。转租期间房屋漏水之事被告已经多次转告被告罗正钦，但被告罗正钦未对房屋进行修缮。2016年12月11日被告罗正钦在未通知被告李昶及原告丁江的情况下，将原告丁江正常经营的酒店内设备物品搬至停车场大门，堆放于露天，强行终止与被告李昶签订的租赁合同。原告丁江的财产损失是由于被告罗正钦强行破坏所致，故应由被告罗正钦予以赔偿，且尚未履行的租赁年限费用应由被告罗正钦负责补偿。被告李昶同意解除与原告丁江达成的租赁合同。被告罗正钦辩称：房屋租赁合同的双方是本案两被告，与原告无合同关系，被告罗正钦不是本案适格主体。根据二被告签订的租赁合同约定“未经甲方同意乙方不得将此房屋转租”，被告李昶将房屋转租，被告不知情也未同意，被告李昶私自转租房屋，与被告无关。被告并未默认原告与被告李昶之间的转租之事，二被告之间也未约定默认的适用情形。虽然合同法规定出租人对出租房屋有修缮和维护的义务，但二被告之间签订的房屋租赁合同对房屋修缮等费用另有约定，责任不应当由被告承担。自2015年下半年开始经过多次催告被告李昶不缴纳房租，被告为维护自身合法权益，防止损失进一步扩大，故将出租房屋内物品搬出收回出租房屋。根据合同相对性，原告损失应由被告李昶承担。原告诉请损失无依据，被告不予认可，请求驳回原告诉请。根据本案原、被告的诉辩主张，经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、被告李昶与原告丁江的转租行为是否征得被告罗正钦同意？二、被告罗正钦将宾馆内的设备搬出是否属于侵权行为？三、原告丁江损失计算标准是��有事实依据？四、被告罗正钦的主体是否适合？针对诉讼主张，原告丁江向本院提交了以下证据：第一组：《房屋租赁合同书》、《营业执照》、《特种行业许可》、《安全许可》、《安全消防安全检查合格证》、《卫生许可》、《税务登记》各一份（复印件，8页），欲证明2011年12月1日罗正钦将老街停车场内的4套房屋出租给李昶，李昶将承租的房屋转租给丁江用于经营澜沧云岭宾馆的事实，且丁江已经办理了合法的经营手续。经质证，被告李昶对该份证据无异议，被告罗正钦认为房屋转租并未经过自己同意，对证明目的不予认可。本院认为，该组证据能够证明二被告之间签订房屋租赁合同，后被告李昶将房屋转租给原告丁江开设澜沧云岭宾馆的事实，故对该份��据，本院予以采信。第二组：澜沧县法院（2016）云0828民初1192号民事判决书复印件一份，欲证明李昶将房屋转租给丁江已征得罗正钦同意，2016年12月16日罗正钦雇佣他人把租赁房屋内的家具等物品搬出的事实。经质证，被告李昶对该份证据无异议，被告罗正钦对证据三性无异议，但对判决书载明的转租一事不予认可，对证明目的不予认可。被告罗正钦为证明其主张向本院同时提交该份证据，欲证明房屋租赁合同是被告李昶与被告罗正钦之间签订的，因被告李昶拖欠房屋租金才采取自助措施，拖欠的房租至今未收到。经质证，原告丁江及被告李昶均对该份证据无异议对被告罗正钦的证明目的不予认可。本院认为，该证据能够证实原告丁江与��告李昶转租关系成立，因被告罗正钦自2015年7月1日起未能按约收到租金，于2016年12月16日雇佣他人把租赁房屋内的家具等物品搬出的事实，三性皆具，故对该份证据，本院予以采信。第三组：断电照片、房屋损坏照片、云岭宾馆设备物品损坏现场照片各一份（复印件37页），欲证明罗正钦剪断租赁房屋电线，给原告造成损失，租赁房屋漏水破旧，需要维修更换，罗正钦擅自将宾馆内的设备用品搬出并堆放的现场情况。经质证，被告李昶对该份证据无异议，被告罗正钦认为是因未缴纳房租才剪断电线，房屋漏水修缮义务人是被告李昶，搬出的东西堆放在大棚里，是原告没有进行处理才产生损失，对该份证据真实性无异议，对关联性不予认可。本院认为，该组证据拍摄于2016年12月22日，能够证实被告罗正钦将出租房屋内物品搬出堆放于老街村停车场，故对该份证据，本院予以采信。第四组：《宾馆设备用具购买清单》、发票、收据一份（复印件3页，原件7页），欲证明罗正钦擅自将宾馆内的物品搬出，给原告造成442791元的经济损失。经质证，被告李昶对该份证据无异议，被告罗正钦认为宾馆内物品均属易耗品，不能反应实际损失情况，对证据三性及证明目的不予认可。本院认为，该组证据中《宾馆设备用具购买清单》系原告单方清点得出的宾馆中设备数量及价值，并且仅有购置宾馆用品的部分购买收据及发票，购买时间均在2011年11月至12月期间，无法反映纠纷发生时宾馆内物品损毁的数量及价值，故对该份证据，本院不予采信。被告李昶未向本院提供证��材料。根据庭审和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2011年12月1日，被告李昶（乙方）与被告罗正钦（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于澜沧县勐朗镇老街村停车场内四套房屋租赁给乙方，租赁期限10年，预计自2011年12月1日起至2021年12月1日止；乙方未按约定支付租金超过15日甲方有权终止合同并收回所出租房屋；乙方承担房屋租赁期间维修、更换、改造水路、电路等设施费用，缴纳税费等与经营相关的一切费用；未经甲方同意乙方不得将此房屋进行转租。二被告签订合同后被告李昶征得原告同意，即把房屋转租给原告丁江，双方未签订书面协议，原告丁江转租房屋后开始申请办理营业执照等相关手续，开设澜沧云岭宾馆。截止2014年12月31日原告丁江共支付租金384000元。后因租赁的��屋中部分房间出现漏水无法正常营业，原告与二被告就房屋修缮问题发生争执，因房屋未能得到修缮，双方矛盾加剧，原告丁江自2015年7月1日起拒绝向被告支付租金。2016年12月16日，被告罗正钦因未能按约收取租金，雇佣他人把租赁房屋内物品搬出，堆放于老街停车场内，现争议房屋已由被告罗正钦出租给他人。被告罗正钦已于2016年12月8日另案起诉本案被告李昶，要求解除二被告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》并支付未缴租金等费用，本院于2017年5月18日做出（2016）云0828民初1192号民事判决书，判决解除二被告共同签订的《房屋租赁合同》，并判由被告李昶向被告罗正钦支付自2015年7月1日起至2016年11月30日租金204000元以及其他费用。本案庭审中，被告李昶同意解除与原告丁江达成的房屋租赁合同。本院认为，双方当事人均应当遵循诚实守信的原则，遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，按照合同约定，自觉履行各自义务。现针对原告的诉讼请求，本院做如下评判：一、原告丁江诉请解除与被告李昶达成的租赁合同。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告李昶在庭审中同意与原告丁江解除房屋租赁合同，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。二、原告丁江诉请二被告连带赔偿经济损失442791元。本院认为，被告李昶与被告罗正钦签订的《房屋租赁合同》已明确出租人罗正钦与承租人李昶之间的权利义务，本院（2016）云0828民初1192号民事判决书认定被告李昶在承租期内负有维修等义务，故被告罗正钦未进行维修并未构成违约，被告李昶自2015年7月1日起未如约支付房屋租金，其行为构成违约，被告罗正钦可依据双方约定终止合同并收回所出租房屋，原告丁江也未代被告李昶向被告罗正钦支付租金，被告罗正钦有权要求次承租人即原告丁江返还租赁房屋，原告丁江应负有腾空房屋的义务。自2015年7月1日被告李昶未按约支付租金至2016年12月16日被告罗正钦雇人搬出出租房屋内物品，按照生活常理该期限已足够原告丁江腾空屋内物品，且被告罗正钦已行使租赁房屋的所有权权利，已尽到了出租人的提示义务，但原告丁江未代被告李昶支付房屋租金也未主动履行腾空房屋的义务，致使被告罗正钦行使物权的私力救济雇人搬出屋内物品自力取回出租房屋，被告罗正钦的行为并无不当。搬出的物品堆放在老街停车场内离出租房屋较近并未长距离拉运，原告丁江现提交证据材料无法证明被告罗正钦在搬出屋内物品过程中对��品造成损坏，已搬出的屋内物品并非附着于出租房屋内，移动其所处的位置并不会导致其价值的减少。在被告罗正钦搬出屋内物品时原告丁江作为经营者对宾馆内物品已被搬出必然知晓，作为被搬出物品的所有权人原告丁江享有对被搬出物品占有、使用、收益和处分的所有权权利，且物品搬出后原告丁江于2016年12月22日再次回到堆放物品的场所进行拍照，能够充分说明原告对已经搬出物品是知晓的，对物品可能面临的损失抱有放任的心态，故物品被搬出后的损失应由物品所有人即本案原告自行承担，为此原告主张二被告连带赔偿其经济损失442791元并无法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审��城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告丁江与被告李昶达成的租赁合同；二、驳回原告丁江要求被告李昶、罗正钦连带赔偿经济损失442791元的诉讼请求。案件受理费7942元，由原告丁江负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长　　武志屏审判员　　王剑吟审判员　　李老伍二〇一七年八月十一日书记��冯燕附相关法条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租��代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注微信公众号“”