（2017）鄂10民终707号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-18
案件名称
李国文、张玉梅与毛爱香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛爱香,李国文,张玉梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终707号上诉人(原审被告):毛爱香，女，1956年6月6日出生，汉族，住石首市。委托代理人：别林昊，男，1983年2月28日出生，住石首市。系毛爱香女婿。委托代理人：李华峰、蒋竹婷，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人(原审原告):李国文，男，1959年6月16日出生，汉族，住石首市。被上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1958年12月4日出生，汉族，住址同上，系李国文之妻。上列二被上诉人的共同委托代理人：蔡修明，湖北子龙律师事务所律师。上诉人毛爱香因与被上诉人李国文、张玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服石首市人民法院(2016)鄂1081民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人毛爱香及委托代理人别林昊、李华峰，被上诉人李国文、张玉梅的委托代理人蔡修明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛爱香上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决错误。上诉人履行支付款项期限未明确，其拒绝支付购房款不构成违约，更不存在承担违约赔偿责任。一审法院依据上诉人与被上诉人之间借贷纠纷一案所确定的承担利息的方式要求上诉人承担违约责任，没有法律依据。二、一审法院认定事实不清。一审法院所认定的案涉合同项下房屋购买单价为11900元，缺乏有效证明，被上诉人提交的有关这方面证据的真实性、合法性不能确定。李国文、张玉梅辩称：一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李国文、张玉梅向一审提出诉讼请求：1、判令确认原告方与被告于2014年12月3日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令被告支付房屋转让价款1126335元，支付税款51625元，共计人民币1177960元；3、判令被告赔偿损失，损失自2014年12月3日起按相当于房款总额2%利息标准计付；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告与被告于2014年12月3日签订《房屋转让协议》，协议约定：“甲方将位于石首市调关镇镇政府门前的两间房屋转让给乙方，房产证号20××29号和20××30号，面积分别为46.11平方米和48.54平方米。转让价格及费用与农行购买时标准一致，两证办理时间为2019年正式过户，后期过户费用由出让方承担。”农业银行购买该地段的价格为每平方米11900元。两原告前期支付税金51625元，被告于2014年12月5日将两件转让房屋的房产证收执，但拒绝支付房屋房屋转让款。双方所签房屋转让协议合法有效，被告不履行合同义务的行为，已给原告造成损失，应依法承担赔偿责任。一审认定：两套涉案房屋位于石首市××大道××××房、××房，建筑面积分别为46.11平方米、48.54平方米，规划用途为商业，均登记在张玉梅名下、均系李国文和张玉梅共同共有。房产证号分别为石首房权证调字第××、20××30号。2014年12月3日，经李国文同意，张玉梅与毛爱香签订《房屋转让协议》一份，协议约定，张玉梅将两套涉案房屋转让给毛爱香，转让价格及费用按中国农业银行购买时标准一致，两证办理时间为2019年，后期过户费用由张玉梅负担。协议签订后，2014年12月5日，毛爱香收存了两套涉案房屋的房产证，并向张玉梅出具了收条。一审另查明，中国农业银行股份有限公司石首市支行购买的石首市调关镇解放大道江南龙城的商铺的每平方米单价为11900元。一审还查明，2015年4月21日，毛爱香将李国文、张玉梅诉至本院，请求判令李国文、张玉梅偿还借贷本金1640000元及利息。经审理，本院作出[2015]鄂石首民初第00502号民事判决书，判决书认定：2014年3月17日，李国文、张玉梅向毛爱香借贷2000000元，并约定月息为2%。李国文、张玉梅偿还了借贷本金360000元及2014年9月17日前的利息240000元。李国文、张玉梅辩称已用房屋抵偿了毛爱香的借款，毛爱香予以否认，且该房屋产权未办理过户，视为该协议未履行。本院作出判决：“被告李国文、张玉梅所欠原告毛爱香借款164万元及利息（利息计算时间从2014年9月17日至本判决给付之日止，计算标准月息2%）。在本判决生效之日起十日内偿还。”该判决已经生效。毛爱香在第二次庭审时认可其对李国文、张玉梅享有的1640000元债权中包含案外人王光霞的债权650000元。2015年1月12日，李国文、张玉梅协助王光霞办理石首市调关镇解放大道江南龙城4-104房屋的过户手续，交纳了税费51625元，王光霞陈述因其丈夫认为房屋交易价格过高故其未办理过户的最后一道手续。一审认为，李国文、张玉梅与毛爱香之间的民间借贷关系，在李国文、张玉梅难以清偿全部借款的情况下，双方经协商一致签订了《房屋转让协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应予恪守。依据合同约定，两套涉案房屋的转让价格与中国农业银行购买时标准一致，故毛爱香应依约支付购房款1126335元。涉案的《房屋转让协议》虽未约定付款时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”结合本案案情，毛爱香于2014年12月5日即收执了两套涉案房屋的房产证原件，且经李国文、张玉梅与毛爱香协商一致，李国文、张玉梅于2015年1月12日协助王光霞办理江南龙城4-104号房屋过户手续，并将相关税费缴纳完毕，根据房屋买卖交易习惯，毛爱香理应于当日付清房款。故，虽然双方未明确约定房款付款期限，但2015年1月12日应为合理履行期间。毛爱香拒绝支付房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院对毛爱香的相关抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因为违约所造成的损失。因本院生效的判决已判令李国文、张玉梅对所借毛爱香的借款按月息2%支付利息，为维护生效判决的既判力，体现公平原则和平衡双方当事人的利息，故本院对二原告要求支付转让价款1126335元并赔偿按应付房款总额每月2%利息计算损失的诉讼请求予以支持，但损失起算日期有所不当，一审予以调整。二原告还要求被告支付税款，对此，一审认为，协议已经明确约定过户费用由张玉梅负担，故一审对二原告的这一诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、原告张玉梅与被告毛爱香于2014年12月3日签订的《房屋转让协议》有效；二、被告毛爱香于本判决生效之日起15日内向原告李国文、张玉梅支付购房款1126335元并赔偿损失（计算方式为：以1126335元为基数，按月利率2%自2015年1月13日起计算至付清之日止）；三、驳回原告李国文、张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15402元，由原告李国文、张玉梅负担1091元，被告毛爱香负担14311元。二审中，上诉人向法庭提交了以下证据：《商品房买卖合同》二份，证明被上诉人张玉梅购买石首市锦江房地产开发有限公司房屋单价为每平方米3000元。被上诉人质证认为，这不是新证据，且李国文与张玉梅是夫妻关系，这一房屋就是李国文以锦江公司的名义开发的。当时为了抵偿毛爱香的债务才办理的物权登记手续，并不是房屋的真实价格。合议庭认为，上列证据不是新证据，与本案无关联性，不能作为本案证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。二审中上诉人与被上诉人争议的焦点问题是：涉案房屋价格的确定及上诉人是否应当向被上诉人赔偿利息损失。本院认为，关于涉案房屋的价格确定问题。2014年12月3日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》，协议约定：“甲方将位于石首市调关镇镇政府门前的两间房屋转让给乙方，房产证号20××29号和20××30号，面积分别为46.11平方米和48.54平方米。转让价格及费用与农行购买时标准一致，两证办理时间为2019年正式过户，后期过户费用由出让方承担。”该协议合法有效。此前，石首市农业银行购买该地段的价格为每平方米11900元，由此可以确定上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》中涉案房屋的价格应为每平方米11900元。上诉人没有向法庭举证证明石首市农业银行购买该地段时在价格方面与石首市锦江房地产开发有限公司恶意串通损害上诉人的利益，对此，上诉人主张该价格不具有真实性、合法性没有事实和法律依据，本院不予釆信。关于上诉人是否应当向被上诉人赔偿利息损失的问题。虽然上诉人与被上诉人双方在《房屋转让协议》中没有约定支付逾期购房款的利息，但上诉人于2014年12月5日在书写的收取被上诉人房产证收条中明确确定房款在借款中减，因此涉案房屋买卖协议实质是以房抵债的协议。石首市人民法院（2015）鄂石首民初第00502号民事判决书认定：2014年3月17日，李国文、张玉梅向毛爱香借贷2000000元，并约定月息为2%。李国文、张玉梅偿还了借贷本金360000元及2014年9月17日前的利息240000元。在以房抵债没有实现，被上诉人在另案中须向上诉人支付借款利息的情况下，为平衡双方当事人的利益，体现公平对等原则，上诉人应当向被上诉人按被上诉人偿还上诉人欠款时支付的相应利率支付应付购房款的利息。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15402元，由上诉人毛爱香负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一七年八月十一日书记员 程 瀛 关注微信公众号“”