（2016）津0113民初6851号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-08-31
案件名称
刘金来与赵晓泽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金来,赵晓泽,天津亿城宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初6851号原告：刘金来，男，1987年9月23日出生，汉族，现役军人，住天津市宁河县。委托诉讼代理人：赵红光，天津市北辰区双街镇法律服务所法律服务工作者。被告：赵晓泽，女，1976年12月28日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，天津星卓律师事务所律师。第三人：天津亿城宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区普东街今日家园底商1#B区-14。法定代表人：武晓彦，总经理。委托诉讼代理人：张全，男，该公司员工。原告刘金来与被告赵晓泽、第三人天津亿城宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，于2016年12月2日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情况，裁定转为普通程序，于2017年7月25日公开开庭审理了本案。原告刘金来及其委托诉讼代理人赵红光、被告赵晓泽的委托诉讼代理人翟晓玉、天津亿城宝业房地产经纪有限公司的法定代表人武晓彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金来向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖置换合同》；2.判令被告返还原告支付的定金10,000元；3.判令被告给付原告向第三人支付的买卖服务费、贷款服务费、代收评估费共计21,000元；4.判令被告给付原告因被告违约解除合同所造成经济损失250,000元；5.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：被告给付原告服务费20,000元，同时，原告增加诉讼请求要求被告承担评估费5650元。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告通过第三人签订编号为0000086的《房屋买卖（置换）合同》，合同约定被告将其所有的坐落于北辰区普达里3-3-601房屋（以下简称普达里房屋）出售给原告，房屋价款为1,100,000元。原告按照约定支付了定金10,000元，并向第三人支付服务费、贷款服务费及代收评估费21,000元，被告及第三人分别向原告出具了收据。原、被告约定于2016年9月29日随第三人工作人员到北辰区房管局办理房屋交易手续，但被告在9月下旬分别告知原告和第三人不再履行合同，原告多次与被告协商未果故呈诉。赵晓泽辩称,被告已经于2016年9月下旬口头通知原告解除双方签订的合同。同意退还原告定金10000元，不同意原告其他诉讼请求。原告支付给第三人的买卖服务费、贷款服务费、代收评估费应向第三人请求；被告没有违约，不同意赔偿。诉讼费由原告承担。双方签订《房屋买卖（置换）合同》的过程及原告支付定金情况属实，根据合同第4条、2条的约定，原告应当在2016年9月10日前办理组合贷款，原告没有提供证据证明其按时凑齐首付，存在违约行为，所以被告通知原告解除合同。即使赔偿损失被告只认可出售给案外人的实际网签价格，原告可以预见的损失为50,000元。被告最高赔偿50,000元，且包括定金、中介费及其他损失。评估费用也在整个损失范围内，评估属于原告扩大的损失。天津亿城宝业房地产经纪有限公司述称，同意原告全部诉讼请求。三方签署的合同是有效合同，第三人确实收到原告支付的中介费用21,000元，但不同意由第三人返还给原告。因为在合同第六条第5、6项约定，第三人收取的服务费不予退还，由违约方承担，第三人没有违约行为，被告存在违约行为，故中介费应由被告承担。被告在出售房屋时房屋存在抵押，需要到房管局撤销抵押后进行买卖，但撤销抵押需要时间预约。被告在2016年9月10日前来不及撤销抵押。双方在合同中约定首付是交到房管局指定的资金监管账户，原告应当在2016年9月10日前凑齐首付，而不是当天办理贷款，因为办理贷款的前提是完成网签，因被告不配合去房管局约号，导致原告无法办理贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的第三人所出具的收据，因第三人对其认可且被告未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信；对原告提供的相关房屋成交案例，因原告未能证明其真实性且与本案不具备关联性，本院不予采信。对被告提供的与案外人签订的房屋买卖协议以及天津市维德源丰房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告，因原告不认可其真实性，且此次评估系被告单方委托房地产评估机构进行评估，故本院对该组证据不予采信。对天津津港房地产咨询评估有限公司出具编号为津港估（2017）丁字第0089号《房地产估价报告》，原告认为评估价格过低并申请鉴定人出庭作证，被告认为评估价格过高，经审查，原、被告双方提供的证据均不足以反驳估价报告结论，该评估机构鉴定人已经根据原告申请出庭作证，且原、被告双方也未能提供证据证实该评估意见存在法律规定的重新鉴定的情形，故本院对该《房地产估价报告》予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，原告（乙方）与被告（甲方）通过第三人（丙方）签订了编号为0000086的《房屋买卖（置换）合同》，合同约定乙方购买甲方名下的普达里房屋，该房屋建筑面积为79.03平方米，成交价格为1,100,000元，乙方于2016年8月18日给付甲方定金10,000元。乙方在2016年9月10日前筹齐首付款，办理组合贷款。双方还在合同中约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的房屋定金作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的房屋定金双倍返还于乙方，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。丙方收取甲乙双方的服务费不予退还。合同签订当天，原告给付被告定金10,000元，被告向原告出具收条。原告给付第三人买卖服务费、代收评估费和贷款服务费共计21,000元。诉讼过程中，第三人将代收评估费和贷款服务费1000元退还原告。2016年9月5日，中国农业银行股份有限公司天津河东支行出具《天津市不动产抵押权注销证明》，证明普达里房屋因贷款还清，房屋设立的抵押权经抵押权人和抵押人双方确认终止。2016年9月21日，天津市北辰区国土资源和房屋管理局出具《不动产登记核准注销通知书》，对被告于2016年9月5日提出的普达里房屋不动产抵押注销登记申请，经审核后准予注销。2016年9月29日，被告与案外人张盼签订《天津市房产买卖协议》，约定被告将普达里房屋出售给张盼，房屋价款为1,150,000元。被告称其于2016年9月16日左右通知第三人解除合同，理由是原告未能按照合同约定时间筹齐首付款并办理银行贷款。另查明，普达里房屋现登记在案外人张盼名下。因原、被告双方未能就普达里房屋价格达成一致，原告于2017年4月19日对普达里房屋价格提出评估申请。2017年6月14日，天津津港房地产咨询评估有限公司出具编号为津港估（2017）丁字第0089号《房地产估价报告》，估价对象为普达里房屋，价值时点为2016年9月26日，估价结果为该房屋单价每平方米为15,943元，总价为1,260,000元。本院认为，被告同意返还原告购买房屋定金10,000元不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是否解除以及双方是否存在违约行为;2.如被告存在违约行为是否应当赔偿原告损失及赔偿数额。关于争议焦点一，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，合同有效应当受到法律保护。原、被告在《房产交易合同》中约定原告在2016年9月10日前筹齐首付款，办理组合贷款。被告主张原告应当按照该项约定将于2016年9月10日前办理银行贷款，因原告未能筹齐首付并办理贷款故存在违约行为。根据庭审查明的事实，被告于2016年9月5日提出的普达里房屋不动产抵押注销登记申请，天津市北辰区国土资源和房屋管理局于2016年9月21日出具《不动产登记核准注销通知书》，因被告未能在约定日期前完成普达里房屋的抵押权注销手续，导致原、被告双方在客观上无法2016年9月10日到房地产管理部门签订《天津市房产买卖协议》并办理银行贷款手续的原因。原告已经按照合同约定给付被告定金10,000元并交纳了中介费，并无过错，故被告主张原告存在违约的抗辩理由不能成立。被告在与原告存在房屋买卖合同关系期间将普达里房屋卖予案外人的行为构成违约，被告应当承担违约责任。被告作为违约方无权单方解除合同，故原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》在被告口头通知原告之日并未解除。但因被告已经将诉争房屋出售给案外人并完成不动产转移登记，导致原房屋买卖合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此原告主张被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定。被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于损失赔偿数额，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告与被告在《房屋买卖（置换）合同》中约定普达里房屋成交价格为1,100,000元，天津津港房地产咨询评估有限公司出具的《房地产估价报告》中估价结果1,260,000元，房屋差价为160,000元，故普达里房屋已经较双方签订合同时价格出现上涨，房屋差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，被告返还原告的定金并不足以弥补其给原告造成的损失，被告应予赔偿。但原告主张被告赔偿经济损失250,000元的数额高于原告在该合同履行后可以获得的利益，应予酌减，本院酌定被告向原告赔偿损失80,000元。关于原告要求被告赔偿买卖服务费的诉讼请求，原、被告双方在合同中约定，如因原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约，第三人收取的买卖服务费不予退还，故被告主张原告应当向第三人要求返还买卖服务费的抗辩理由不能成立。原告已经按照合同约定交纳买卖服务费20,000元，此项费用系原告因被告违约所造成的实际损失，被告应予赔偿，本院对原告此项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘金来、被告赵晓泽与第三人天津亿城宝业房地产经纪有限公司签订的编号为0000086《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告赵晓泽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘金来返还定金10,000元；三、被告赵晓泽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘金来支付经济损失80,000元；四、被告赵晓泽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘金来支付买卖服务费20,000元；五、驳回原告刘金来其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元及评估费5650元，由赵晓泽负担4466元，刘金来负担6700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 邓清代理审判员 刘阳人民陪审员 张颖二〇一七年八月十一日书 记 员 李猛附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：