（2017）新0104民初3325号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-10-10
案件名称
李建民、蔡朝辉与新疆傅琳房地产开发有限公司房屋 买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市新市区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建民,蔡朝辉,新疆傅琳房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0104民初3325号原告：李建民，男，1964年9月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告：蔡朝辉，男，1970年7月8日出生，汉族，住新疆克拉玛依市。二原告委托诉讼代理人：宋士宏，新疆赛天律师事务所律师。被告：新疆傅琳房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐。法定代表人：王傅林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，新疆四至律师事务所律师。原告李建民、蔡朝辉与被告新疆傅琳房地产开发有限公司（以下简称傅琳房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形裁定，转为普通程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告李建民和蔡朝辉的委托诉讼代理人宋士宏、被告傅琳房地产公司的委托诉讼代理人陈永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建民、蔡朝辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房预售合同；2.判令被告返还已付购房款3810272元、赔偿为购房支付的税费240523.42元、支付为购房支出费用利息1427905.38元（已付购房费用4050795.42元自2012年3月起5年及5年期银行同期贷款利率7.05%计算）、赔偿已付购房款一倍的赔偿金3810272元；3.本案的诉讼费用由被告承担。变更第1项诉讼请求为撤销原、被告签订的商品房预售合同。事实和理由：2012年3月6日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路北二巷26号底商住宅楼一层底商1号建筑面积192.05m2的商铺，总价款为4762840元，合同签订时支付80%即3810272元、余款20%即952568元在办理入住时一次性付清。合同签订当日原告依约支付了购房款3810272元，后缴纳了契税和印花税145266.62元、房屋维修基金95256.80元，并办理了商品房预售签约证明和预告登记。但被告违约一直不能交付房屋，原告于2016年年底得知，双方合同约定的1号商铺属于拆迁补偿安置房屋，已经自治区高级人民法院（2015）新民一终字第313号民事判决为新疆煤炭设计研究院有限公司（以下简称煤炭设计院）所有。被告故意隐瞒1号商铺属于拆迁补偿安置房屋的事实，严重违反法律规定，给原告造成巨大经济损失。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告傅琳房地产公司辩称，合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年没有行使撤销权，撤销权消灭。2014年9月22日，煤炭设计院在傅琳佳座张贴封门通知告知房屋为拆迁安置房屋，该通知在傅琳佳座购房者中广为流传，故原告此时已获悉所购房屋为拆迁安置补偿房屋的事实，其未在2015年9月21日之前行使撤销权，既使本案商品房预售存在可撤销事由，原告的撤销权也已消灭。被告与煤炭设计院为合作开发的关系，也没有故意隐瞒事实。退一步讲，既便法院认定原告的撤销权并未消灭，原告为购房所支付的税费240523.42元可向相关部分申请退还，非其实际损失，该税费也不应计入本金计算利息，且原告按年利率7.05%计算利息明显过高，最高不应超过月利率4.875‰。另外，双方于2016年4月21日经自治区高级人民法院调解，被告支付原告逾期交房违约金556299.70元，原告对同一损失重复获利，该违约金应予扣除。本院经审理认定事实如下：2012年3月6日，被告与二原告签订商品房预售合同约定，二原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路北二巷26号底商住宅楼第1栋1层商铺1号，预测建筑面积192.05m2，总价款为4762840元，合同签订之日起支付80%即3810272元、余款20%即952568元在办理入住时一次性付清，房屋交付期限为2013年4月30日。同日，被告向二原告出具了房款3810272元的收据。后二原告缴纳了该房屋的印花税和契税合计145266.62元、物业专项维修资金95256.80元，合计240523.42元，并办理了商品房预售合同签约证明和预告登记。案外人煤炭设计院与本案被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年10月28日作出（2015）新民一终字第313号民事判决，其中判决本案被告在乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼符合交付条件之日起十五日内向煤炭设计院交付该底商住宅楼第一层商铺（面积192.05m2）。该案经审理查明的事实有：（一）2007年5月30日，煤炭设计院与本案被告签订合作协议，其中约定，补偿给煤炭设计院的商业用房建筑面积占重建房屋商业用房总建筑面积的40%，位置为第1层和第2层大空间商业用房。（二）2009年6月10日，煤炭设计院与本案被告签订第三份补充协议，约定共同确认由煤炭设计院完成的设计方案，其中，向煤炭设计院补偿商店为1层南侧10轴-16轴、2层南侧9轴-16轴，使用面积为519m2，折算建筑面积为639m2。（三）该底商住宅楼已建设完成地下一层、地上12层，其中一层商铺面积为373.37m2，外围收尾工程正在进行，尚未进行竣工验收；乌鲁木齐市城乡规划管理局曾于2013年4月18日作出责令整改通知书，责任本案被告于2013年5月10日前自行拆除六层以上超建部分；符合规划条件的房屋，本案被告在2011年7月至2014年12月期间，除一单元602号房屋未预售以外，其它房屋均已预售并且办理预售登记。（四）该案煤炭设计院主张本案被告交付安置补偿的底商住宅楼第一层大空间商业用房（一层南侧2/11轴-16轴范围房屋，即商铺1）在乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心登记面积为192.05m2。另，2015年4月28日，本案原告向乌鲁木齐市中级人民法院起诉本案被告，主张交付房屋、支付逾期交房违约金556299.70元。该案二审时双方自愿达成调解协议，即本案被告同意按一审判决的556299.70元向本案被告支付违约金并于调解协议生效之日起三个月内支付完毕，自治区高级人民法院于2016年4月21日作出（2016）新民终155号民事调解书。后本案原告申请强制执行，被告尚未给付上述逾期交房违约金。本院认为，《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。还规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年没有行使撤销权，撤销权消灭。本案原、被告对于订立商品房预售合同并已办理了预售登记、已付购房款的金额和交付时间以及原告已缴纳了相应税费的事实均无异议，双方争议焦点主要在于，原告是否由于被告欺诈而订立商品房预售合同以及原告行使撤销权是否超过除斥期间而消灭。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。拆迁人将特定的补偿安置房屋另行出卖的，被拆迁人有优先取得的权利。根据已生效的民事判决，原告所购的本案涉诉房屋即为被告向煤炭设计院补偿安置的面积为192.05m2的一层商铺1号。又根据该民事判决，可以认定被告向原告出售时故意隐瞒了该商铺为补偿安置房屋的事实，其一，被告在2007年5月与煤炭设计院合同约定补偿的商铺为一、二层商铺总面积的40%；其二，被告在2009年6月与煤炭设计院合同约定补偿的一层商铺的具体位置，即一层南侧10轴-16轴；其三，六层以下符合规划的房屋除一套住宅外，被告在2011年7月至2014年12月期间均已预售并且办理预售登记。被告在2012年3月与原告订立商品房预售合同时，所售一层商铺1号即一层南侧2/11轴-16轴范围、建筑面积192.05m2是确定的，无证据证明被告已告知或者原告明知该商铺为补偿安置房屋，故被告故意隐瞒预售房屋为补偿安置房屋的欺诈行为应予认定。被告提供煤炭设计院的封门通知书不能证明原告知悉所购商铺为补偿安置房屋的事实，且双方在2015年4月至2016年4月期间的诉讼中均未提及原告所购商铺为补偿安置房屋而无法履行的情况，故自治区高级人民法院作出关于本案被告向煤炭设计院交付本案涉诉房屋的民事判决的时间即2016年10月28日，可以认定为原告知道或者应当知道撤销事由的起始时间，原告本案主张撤销商品房预售合同未超过法律规定的除斥期间，撤销权未消灭。被告抗辩其未故意隐瞒真实情况以及原告的撤销权消灭无事实依据，本院不予采信。原告主张撤销商品房预售合同的请求符合法律规定，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。相关司法解释规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告主张被告返还已付购房款3810272元并承担一倍赔偿责任的请求符合法律规定，本院予以支持。原告未提供年利率为7.05%的相应依据，法定的税费非被告收取、占用，故对于利息，本院按已付房款金额即3810272元自2012年3月起5年以及月息4.875‰予以确定，即1114504.56元。本案商品房预售合同被撤销，原告缴纳该房屋相应的税费可向相关部门申请退还，故对原告主张被告赔偿该税费240523.42元的请求本院不予支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，另案中本案原、被告达成支付逾期交房违约金556299.70元的协议的前提和基础是合同有效并可履行，被告虽经强制执行也未履给付原告该逾期交房违约金，现商品房预售合同在本案中被撤销，故被告提出在本案减扣该违约金不能成立，其可另行申请撤销民事调解书以及不予强制执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、撤销原告李建民、蔡朝辉丁与被告新疆傅琳房地产开发有限公司于2012年3月6日订立的商品房预售合同；二、被告新疆傅琳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李建民、蔡朝辉已付购房款3810272元；三、被告新疆傅琳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建民、蔡朝辉已付购房款利息1114504.56元；四、被告新疆傅琳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李建民、蔡朝辉赔偿金3810272元；五、驳回原告李建民、蔡朝辉主张赔偿税费240523.42元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额9288972.80元，确认给付额8735048.56元，确认给付额占诉讼标的额的94%。本案案件受理费76822.80元，由原告负担6%即4609.37元，被告应负担94%即72213.43元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 郭 荣人民陪审员 张友义人民陪审员 魏占社二〇一七年八月十一日书 记 员 李 珂 来源：百度搜索“”