（2017）沪0115民初37246号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-03
案件名称
陈金花、陈福老与胡龙根、刘燕等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金花,陈福老,胡龙根,刘燕,胡荣华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37246号原告：陈金花，女，1979年9月11日生，汉族，住上海市虹口区。原告：陈福老，男，1955年2月12日生，汉族，住上海市虹口区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。被告：胡龙根，男，1970年6月27日生，汉族，住江西省南昌市。被告：刘燕，女，1972年8月17日生，汉族，住住江西省南昌市。被告：胡荣华，男，1967年8月28日生，汉族，住住江西省南昌市。上述三被告共同委托诉讼代理人：马申啸，北京大成(广州)律师事务所律师。原告陈金花、陈福老与被告胡龙根、刘燕、胡荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月7日和2017年7月6日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈福老及两原告的共同委托诉讼代理人刘扬，被告刘燕、胡荣华及三被告的共同委托诉讼代理人马申啸到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陈福老及两原告的共同委托诉讼代理人刘扬，被告刘燕、胡龙根及三被告的共同委托诉讼代理人马申啸到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告陈金花、陈福老向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2016年11月24日签订的关于浦东新区五莲路XXX-XXX号的租赁合同；2、判令被告立即将上海市浦东新区五莲路1474、1476、1480、1484、1490、1492、1496、1498、1500、1502、1504号房屋共计11套交付原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月24日，原、被告就浦东新区五莲路XXX-XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)签订了《商铺租赁合同》，约定被告将系争商铺出租给原告，租期为8年，合同自2017年5月1日起至2025年4月30日止，并约定免租期一个月，被告应于2017年4月1日前交房。合同还对租金、押金及支付方式等进行了约定。合同签订后，原告截至2017年2月22日已按约向被告刘燕支付了保证金人民币(以下币种同)200,000元、租金289,530元。被告于2017年2月27日向原告账户退回了389,530元，且未说明合理理由。原告于2017年3月20日再次向合同中载明的被告银行账户汇款389,530元，但银行账单显示该卡已经注销，并退回了该款。由于被告未按约向原告提供收款账号且未按约向原告交付系争房屋，现原告诉至法院，要求判如所请。被告胡龙根、刘燕、胡荣华共同辩称：系争商铺系被告于2016年9月从案外人上海中星集团怡城实业有限公司(下称“中星公司”)处购得。被告购买系争商铺时系争商铺上已存有未到期租约，被告曾口头告知已承租系争房屋的租户，租约到期后租金将上涨至每天每平米5元—5.5元。后经中星公司员工介绍，原告与被告就系争房屋租赁事宜进行磋商，原告曾表示在系争房屋对面的配套设施未全部建成前，不会提高系争房屋对外出租的租金价格。被告基于此遂与原告签订了《商铺租赁合同》，约定租金为每天每平米4.87元。但是原告在事先未告知被告的情况下，于2017年1月10日擅自以被告名义向租户寄送了告知函，要求将租金提高至每天每平米6.6元，并代被告刘燕在告知函上签字。被告知晓该情况后与原告联系，希望其降低租金标准，但原告未予理睬，并于2017年1月21日再次向租户寄送了内容一致的告知函。被告为保护租户的利益，口头告知原告解除合同。2017年2月27日被告将原告支付的10万元保证金及第一季度租金289,530元全部退回原告账户，并注销了被告在合同中提供的银行账户。被告认为由于系争房屋内有实际承租人在占有使用房屋，故与原告签订的《商铺租赁合同》事实上不能履行，故请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年9月，被告从案外人中星公司处购买了系争商铺，即五莲路XXX-XXX号(双)全幢底层商铺，具体为1474号、1476号、1478号、1480号、1482号、1484号、1488号、1490号、1492号、1496号、1498号、1500号、1502号、1504号，建筑面积651.90平方米。同年10月19日，被告与中星公司办理房屋交接手续时，系争房屋内尚有未到期租约，租约至2017年3月31日到期。2016年11月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，系争房屋产证建筑面积651.90平方米。系争商铺为商业用途，乙方按现状租赁商铺。关于租赁期限。合同第二条约定，租赁期限为八年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止。(其中2017年4月1日-2017年4月30日为免租期)。关于租金、保证金及其支付方式。合同第三条约定，1、该商铺年租金为1,158,123元。该商铺每二年递增5%。……3、该商铺租金按季度支付，每季度租金为289,530元。以上租金不含税。4、该商铺租赁保证金为200,000元。在本合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。5、乙方在签订本合同1个工作日内付保证金100,000元，此为本合同生效之必要条件。剩余房租及保证金于2017年3月23日之前付清。6、以后每季度房租，乙方须于该季度到期日提前7天以银行转账方式将下季度租金支付至甲方指定的如下账户：甲方开户银行：中国农业银行锦秋支行。甲方户名：刘燕。甲方账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。7、甲方收款账号若有变更，甲方将以书面方式通知乙方。关于房屋交付及转租。合同第四条第2款约定，甲方在本合同生效之日起将该商铺交给乙方使用。第6款约定，商铺租期内，甲方同意乙方将该商铺租给第三方经营。关于合同的解除。合同第六条第1款约定，本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，任何一方不得单方解除。1)租赁期届满乙方无条件搬离。2)因乙方过错严重造成房屋毁损的。3)出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4)政府强制征收或拆除该房屋的。5)乙方迟延交付房租、水电费及其他应交纳费用超过10天的。关于违约责任。合同第七条约定，1、乙方逾期交纳租金、水电气等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的2%，向甲方给付滞纳金；逾期超过10日，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。2、甲方违约未到期提前解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金。3、乙方违约未到期提前解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。4、合同期内甲乙双方如有违约，要赔偿装修和其他一切损失。合同第十一条约定，本合同经双方签章且甲方足额收到乙方支付的首季度租金和保证金之日即生效。2016年11月24日，原告按约支付保证金10万元。同日，被告胡龙根出具收条予以确认。2017年1月10日、2017年1月21日，原告陈福老以被告刘燕名义向系争房屋内租户发函，告知2017年度租金标准将调整为每平方米每天6.6元。2017年2月22日，原告通过银行转账方式支付保证金10万元及首季度租金289,530元。同月27日，被告通过刘燕账户向原告账户退还保证金10万元及首季度租金289,530元。次月20日，原告再次向被告刘燕账户转账保证金10万元及首季度租金289,530元,但是该两笔转账均被银行退回，银行流水显示退款原因为“收款人已销户”。2017年3月22日起，原、被告磋商关于原告对外转租调整租金事宜，但均未达成一致意见。2017年3月30日，原告陈金花通过手机短信方式向被告发出催告函，要求被告履行双方签订的租赁合同，并提供相应收款账号配合收款。2017年4月7日，被告向原告发送短信表示，由于双方协商失败，愿意单方违约并承担违约责任。审理中，原告虽然认可1474、1476、1480、1484、1490、1492、1496、1498、1500、1502、1504号商铺已由被告与原租户续签合同并实际占用，但经本院释明，原告仍坚持要求继续履行合同，交付上述11套租赁商铺的诉讼请求。另，在案件审理过程中，1490号商铺承租人张蓉退租。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原告于2017年2月22日依约支付首季度租金及保证金，故《商铺租赁合同》依法成立并且生效，当事人应当依照合同履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。然被告未按约向原告履行交房义务，并将商铺另行出租且已实际履行，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于原告擅自提高对外转租的租金价格故行使合同解除权的辩称，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。虽然被告为本案合同违约方，但鉴于其已将系争商铺另行出租并实际履行，基于债权平等性原则，涉案租赁合同客观上已无法履行，同时租赁合同系对包括1490号在内的14套商铺作为统一整体进行出租。基于上述情况，本院向原告作出释明，但原告仍坚持相关诉请，故对原告坚持要求继续履行合同，交付11套商铺的诉请，本院不予支持。因被告违约所导致的损失，原告可通过协商或诉讼等途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：驳回原告陈金花、陈福老的诉讼请求。案件受理费76,654元，减半收取38,327元，由原告陈金花、陈福老共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 祝芬二〇一七年八月十一日书记员 蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 更多数据：