（2017）粤2072民初5552号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-23
案件名称
卓铁军与中山市恒高房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓铁军,中山市恒高房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5552号原告：卓铁军，男，1973年11月3日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区。被告：中山市恒高房地产有限公司，住所地中山市东升镇同乐大街森美时代花园2期D6幢206B卡。法定代表人：梁伟健。委托诉讼代理人：吴冬尼，女，1982年12月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区,系被���的员工。委托诉讼代理人：陆绮欣，女，1993年4月13日出生，汉族，住广东省中山市，系被告的员工。原告卓铁军与被告中山市恒高房地产有限公司（以下简称恒高公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓铁军，被告的委托诉讼代理人吴冬尼、陆绮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告严格履行与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，聘请万泰物业管理公司做本小区的物业前期物业管理；二、由于被告的违约责任，须按《商品房买卖合同》中第九条的约定，向原告支付2015年7月30日以后至2017年5月1日的违约金37443元（延期交房90日以上，买受人要求继续履行合同，支付违约金每日为总房价万分之一，商品房总价为585978元���。事实和理由：2014年5月10日，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园商品房，套内面积87.09平方米，每平方米单价6728.42元，商品房总价为585978元，交房日期为2015年7月30日。双方同时约定前期物业的管理方为中山市万泰物业管理有限公司。2015年7月30日，被告销售的商品房未能按《商品房买卖合同》及时取得《中山市建设工程竣工备案登记证》，导致无法按期交房。2015年9月23日，被告销售的商品房延期54天交房取得《中山市建设工程竣工备案登记证》，商品房延期交付时，被告私自更换前期物业管理公司为中山市佳晟物业管理有限公司，并未与原告进行协商，并书面确认。被告此行为构成事实违约，导致原告无法按合同约定收楼。此后，被告及其私自更换的中山市佳晟物业管理有限公司，分别于2016年6月10日，2016年12月3日，2017年3月20日，向原告催收所谓的物业管理费及滞纳金。原告分别于2016年6月11日，2017年1月1日，2017年4月2日致函被告及中山市佳晟物业管理有限公司，要求其停止违约行为，承担违约责任。被告没有任何回复。被告的违约行为直接导致原告无法正常收楼、入住。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求，并对第二项诉讼请求中违约金的计算方法进行变更：从2015年7月30日至2015年9月23日按总房价的万分之零点五计算违约金，从2015年9月24日起每日按总房价的万分之一计算违约金。被告恒高公司辩称，1.被告所交付的房屋符合买卖合同约定的交楼标准，变更前期物业管理公司并非原告拒收房屋的法定情形，原告非因房屋质量问题违反合同约定而拒绝收楼，于法无据；2.原告以变更前期物业管理公司为由拒绝收楼，造成逾期交楼违约金被告不需��支付；3.被告选聘的前期物业管理公司通过合法手续进行公示、备案，并非私自更换。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：2014年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了编号为1401025007号的《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于中山市××镇×ד宝××”××房，合同购房总价585978元。其中第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记表》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最��交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。同日，原、被告签订合同补充协议，该协议第一条第二款约定“买受人同意业主大会聘任物业管理机构之前由万泰物业有限公司提供物业管理服务……”；第十一条就交接约定了“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不��示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担”2014年5月20日，上述商品房销售合同办理备案登记。2015年7月15日，被告向原告发出商品房交付通知书，该通知书右上方抬头有“佳诚集团佳晟物业”字样。2016年12月3日，中山市佳晟物业有限公司（以下简称佳晟物业）向原告发出收楼及管理费催办函，载明涉案房地产已经于2015年8月1日达到约定的收楼日期，告知原告尚欠物业管理费和滞纳金。2017年3月20日，中山市佳晟物业有限公司向被告发出收楼及管理费催办函，载明涉案房地产已经于2015年9月24日达到约定的收楼日期，告知原告尚欠物业管理费和滞纳金。庭审中，原、被告双方确认实际交楼时间为2015年9月23日，原告至今并未收楼，被告同意按合同约定以房价总额每日万分之0.5的标准支付原告从2015年7月30日至9月23日逾期交楼的违约金，但原告称仅要求被告支付因为更换物业公司导致其无法收楼的违约金，本案中不要求被告支付因逾期交楼的违约金。截至庭审当天，涉案小区仍未成立业主委员会。诉讼中，被告向本院提交了由原告作为甲方、中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）签订的紫熙园物业管理退管协议、万泰物业于2014年8月5日出具的《关于退出紫熙园小区物业管理工作的说明》、同日向中山市住建局出具的《关于退出紫熙园小区物业管理工作的说明》、2014年8月13日向各业户出具的《关于退出紫熙园一至五物业管理的公示》、被告于2014年8月13日向东升镇裕民村民委员会出具的《关于变更紫熙园一至五期物业管理公司的函》、2014年9月10日向中山市东升分局出具的《关于紫熙园项目物业管理公司退管的情况说明》及《紫熙园一至五期前期物业招标公告》、《紫熙园一至五期方案建议》，拟证明其变更物业管理公司是经过居委会、住建局许可并向住户进行公示。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同及协议有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原前期物业管理公司明确声明退出涉案小区的物业管理，该小区未正式成立业主委员会，无法通过业主大会重新确定物业管理公司的情况下，被告通过正式手续变更前期物业管理公司，属于正当履行自身权利。且原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定更换前期物业公司可作为被告拒绝收楼的理由，故本院对于原告要求被告因更换物业公司导致无法收楼支付违��金的诉讼请求，显然理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告卓铁军的诉讼请求。案件受理费736元，减半收取为368元，由原告负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 伍执娟二〇一七年八月十一日书记员 陈嘉欣侯艺喆 更多数据：